• 房东一房两卖法院判给谁 法官称看谁先过户
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2015-09-23  /  浏览:2775 次  /  
北京商报[微博]2015-09-22 08:31
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2010年4月,何先生花15万元购买了一套商品房。刚装修完毕,此地段房屋价格上涨,何先生便以19万元卖给郑先生,双方签订了书面合同,郑先生交付房款后搬进新房居住,但未办理房屋登记过户手续。

2011年8月,何先生见房价再次上涨,遂以27万元的价格将该房屋卖给徐先生,双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。

此后,何先生将19万元现金退给郑先生,并要求郑先生退房。郑先生认为已签订了房屋买卖合同,且交清房款已入房居住,享有该房的所有权和使用权,拒不退房。

双方为此争执不休,何先生遂一纸诉状递到法院,要求判令郑先生退房,确认徐先生享有房屋所有权。

法官说法

因未过户 先买房者被判退房

法院审理后判决,未经所有权变更登记的房屋买卖,买方不能取得所有权,这种后果不是买卖合同无效的法律后果,而是未办理所有权变更登记手续造成的。本案应认定郑先生不能取得房屋所有权,必须退房;何先生应承担违约责任;徐先生应该享有该房屋所有权。

北京市第一中级人民法院法官表示,根据《城市私有房屋管理条例》第9条规定,城市私有房屋的买卖必须到房管机关办理房屋所有权变更登记手续。未办理房屋所有权变更登记手续,买方不能取得房屋的所有权。在本案中,何先生和郑先生只签订了买卖合同,没有办理房屋所有权变更登记手续,因此不发生房屋所有权的转移,郑先生无权享有房屋所有权。

当事人未办理登记手续的,所有权未发生转移,但不能以此认定买卖合同无效。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条规定,财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行的,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。

综上所述,本案何先生与郑先生的房屋买卖合同有效,但因未办理房屋所有权变更登记手续,郑先生无权取得该房屋所有权,必须退房。何先生应当承担违约责任,退还郑先生的购房款,并赔偿郑先生的损失。本案徐先生享有该房屋所有权。

法官提醒

“一房数卖”案件处理原则

法官表示,在我国的债权形式主义的物权变动模式下,因“一房数卖”的数个买卖合同多为有效,所以 “一房数卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是:

1.根据物权法第9条规定,已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

2.数个买受人均未办理商品房过户登记手续的,支持已经办理商品房预告登记手续的房屋买受人的要求。

3.既未办理产权登记,又未办理预告登记的,已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。在实践过程中,可以认定“交钥匙”是房屋转移占有、交付使用之标志。

4.均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续,又未合法占有争议房屋,先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。

5.如果上述情况均未发生,则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。

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