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房地产融资冷热胶着 个人按揭贷款下降几率陡升
类型:政策法规  日期:2016-08-06  浏览:455 次  评论:查看评论

7月信贷依然没有强劲之势

其中,房地产相关融资毫无争议成为市场焦点,上月中央政治局会议提出抑制资产泡沫,有市场解读称房地产市场是“泡沫化”显现的地方之一。因此,下半年按揭贷款和房地产开发贷款能否增长存疑。

据21世纪经济报道记者了解,目前分别有一家华北股份行和一家华南股份行在行内下发通知,对地王项目融资进行风险提示。

“尤其是京沪两地,总行7月中旬通知,原则上,地王项目就不要做了。”该华南股份行人士表示。

不过,上有总行政策,分支行在具体操作中则有分化。在土地融资方面,一方面银行业内竞争依然激烈,银行很难放弃这块业务;另一方面也有银行分支行行长在思考如果安全退出存续项目。

在个人住房按揭贷款方面,虽依然是银行重要的投放方向,但涨势较上半年有所回落。尤其是上海地区银行业人士普遍认为,上海地区7月投放量将会出现明显下降,降幅或超过20%。

 

房地产融资冷热胶着 个人按揭贷款下降几率陡升

 

7月对公信贷疲软

一位国有大行资负部人士对21世纪经济报道表示,该行7月新增贷款相比6月份下降很多。其中,对公贷款疲软,7月公司贷款新增量只有上月的一半。另外,房地产开发贷款还在稳步增长。

“我们同业交流了解到,7月有股份行公司贷款都是负增长”,前述资负部人士表示,“7月到期的公司贷款多,但投新放的少,新增贷款数据不是很好。”

前述资负部人士还介绍,该行7月票据增量蛮大。因为银行公司贷款找不到很好的投向,银行相应用票据冲额度。

不过,另有国有大行授信管理相关人士表示,该行7月贷款增量比6月有小幅上升。“按照往年的经验,环比是可能会下降。但今年主要是因为我们6月并没有增加很大的量。”该人士解释道。

“从投向上没有太大变化,基础设施这类的平台项目还是重点,地产相关融资政策也没有调整。”前述国有大行授信管理相关人士表示。

另有某华东股份行高管表示,整体来看,7月对公贷款疲软,增长主要靠信用卡和个人贷款拉动,但个人住房贷款增速也在下降。

某股份行重庆分行财务部人士对21世纪经济报道记者表示,银行刚经历了半年末冲刺,7月是传统淡季,新增贷款投放不多。

21世纪经济报道根据历史数据梳理,在2006-2015的10年间,7月新增贷款占全年新增贷款的比重在5%-7%之间,占比并不高。

房贷政策转向?

据21世纪经济报道记者了解,某在地产融资方面较为激进的华北股份行,已经下发通知,要求收紧地产相关融资,总体思路为“成本过高的项目尽量不做”。另有一家总部位于华南的股份行也在7月中旬下发的风险提示中,提到了地产相关融资。“强调了京沪地区要谨慎,土地融资中,原来开发商自己至少要付35%的土地转让金,银行提供65%,现在至少要四六开。如果是民营企业,房地产百强之外企业,土地融资完全不能做”,该华南股份行人士说。

今年上半年土地买卖的大热有目共睹。

中原地产研究中心统计数据显示,截至7月28日,全国住宅土地(不计算商业类地王)合计超过10亿的地块有236宗。叠加商业类的21宗,超过10亿地块已经多达257宗。

在这257宗地块里,溢价率超过100%的地王合计128宗,相比上半年的109宗继续明显上涨。溢价率超过50%的地块达到了189宗。

7月,上海土地成交金额则创下自2010年以来7月当月新高度。

据中原地产研究中心统计,7月上海土地(不包括工业用地)成交金额246.22亿元,环比上涨28.61%,同比上涨45.05%。月末,金地以88亿元拿下浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,成为截至目前的年度总价地王。

根据监管要求,银行贷款不得用于地产开发商支付土地转让金,但银行一般会通过表外的自营资金或理财资金来对接这块需求。

从银行表外资金对接土地融资,到表内贷款对接二级开发,再到房子建成销售对应购房者的个人按揭贷款,是房地产相关融资的全流程链条。

从表内房地产开发贷的角度,特别是大银行,相对还是比较审慎。但由于当前银行放贷的优质客户在减少,房地产开发商依然是银行的重要客户,且越是排名靠前的地产商,对银行越强势。

“我们守住了一条线,就是不做土地融资,但现在优质地产商比较强势,如果不给做土地融资,那后面的发开贷和楼盘销售按揭贷款的合作也拿不下来。”前述国有大行授信相关业务人士表示。

“和上海同业沟通来看,很多行长都觉得房地产相关融资要小心了,从土地融资到按揭贷款,杠杆太高,都在考虑存量项目如何安全退出。”某股份行上海某支行行长表示。

部分银行按揭贷款增速下降

目前来看,各银行对个人住房按揭贷款的政策并未转向。就一线城市而言,深圳的住房按揭贷款利率优惠稍有调整,首套房利率优惠已统一从最低85折上调至9折。

前述国有大行资负部人士表示:“个人住房贷款还是增长较快,但没有上半年那么猛。信用消费贷有所活跃,平稳增长。除此之外,其他类型贷款乏善可陈。”

该人士还表示,按揭贷款依然是重要的投放方向,该行甚至拿出一些对公贷款的额度用于按揭贷款。

“以前只有北京、上海、广东、苏州等地区按揭贷款利率有85折的优惠,后来一线城市上调,现在福建、山东、山西地区都出现了85折的优惠,说明市场上按揭贷款的竞争还是非常激烈。”前述国有大行资负部人士告诉21世纪经济报道记者。

一线城市中,预计上海和深圳市场会有较为明显的下降。

“7月上半月房贷曾有一个小反弹,但下半月重归平淡,也不清楚反弹的原因,”深圳某大行零售业务人士表示,“7月房贷整体上和6月相差不大,估计减少了10%-20%。一手盘放盘很少,二手盘量也不大,需求不足。”

上海的情况相似。包括股份行和国有大行在内的多个上海分行零售部负责人向21世纪经济报道记者表示,由于房屋交易量有所下降,7月个人住房按揭贷款有较大幅度的下降。

“因为需求少了,二手房成交量下降了,业务量从高峰时下跌,环比至少下降了30%。”某国有大行上海分行零售部人士表示。另外有两家股份行零售人士也表示,7月个人住房按揭投放至少下跌了20%。

某华北股份行零售部负责人则表示,虽然没有具体统计数字,但7月个人住房按揭投放肯定环比下降,而且预计8月环比还会有进一步的下降。“下半年能不能守住上半年的‘果实’还很难说。”

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