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房地产行业变脸了

房地产行业变脸了

房地产行业经历了翻天覆地的变化,从过去的高速增长到现在的转型升级,这个行业正在经历一次深刻的“变脸”。这一系列变化不仅改变了行业的发展模式,也对整个社会产生了深远的影响。

房地产行业过去一直是我国经济发展的重要支柱,不可否认的是,高速增长的背后也伴随着一系列问题,比如高房价、土地垄断、投资过度等。这些问题不仅影响了普通百姓的居住需求,还加剧了社会的贫富差距。房地产行业变脸也是无可回避的。

政策的调整使房地产行业发生了巨大的变化。过去,政府主要关注房地产市场的增长,通过土地供应政策的放宽来刺激市场。但随着时间的推移,政府开始引导行业转型,推出了一系列政策来控制过快的房价上涨,降低市场的投机性需求,鼓励房产市场的长期稳定发展。这使得房地产行业开始转向专注于居民的住房需求和城市的可持续发展。

行业内企业的变革也推动了房地产行业的转型升级。过去,房地产企业主要关注房地产项目的开发和销售,往往忽视了产品质量和服务体验。随着消费者需求的变化,企业开始注重品质、环保和智能化。许多企业开始积极引进新技术,推出绿色环保的建筑材料,以及智能化的房屋管理系统,提升产品竞争力和用户满意度。

房地产行业的变脸也意味着全社会的房地产观念发生了转变。过去,人们普遍将购房视为一种投资手段,往往追求房产升值和租金收益。现在越来越多的人开始关注居住品质和生活环境。他们更注重社区的规划、教育资源、医疗设施等,希望在购房过程中实现家庭的综合需求。

房地产行业正在发生翻天覆地的变化。政策的调整、行业内企业的变革以及人们的观念转变,都为房地产行业带来了新的机遇和挑战。只有紧跟时代的步伐,适应市场的需求,才能在这个行业中获得更大的发展空间。

房地产行业变脸了 房地产行业变脸

地产股掀跌停潮原因4月7日,散户再次遭遇“黑色星期四”。今日开盘,信达地产、沙河股份、京能置业等多只地产股盘中跌停。房地产指数跌幅超过3.5%,位居市场第一。股价回调的因素之一是公司的高估值。数据显示,信达地产从3.66元涨至9.23元,累计涨幅超过150%,动态市盈率超过25倍;沙河股份从8元涨至14.78元,涨幅超过84%,动态市盈率超过75倍;京能置业从3.59元涨至6.33元,累计涨幅超过76%。房地产行业的平均市盈率约为17倍。地产股为什么会跌停?地产股掀跌停潮 地产股为什么会跌停?究竟是什么情况?地产股掀跌停潮的原因是什么呢?地产股怎么了? 地产股掀起一股跌停潮,多只地产股盘中跌停。那么造成地产股下跌的因素是什么呢?对于散户来说,这波下跌又是难逃被收割的命运。地产股4月7日,散户再次遭遇“黑色星期四”。今日开盘,信达地产、沙河股份、京能置业等多只地产股盘中跌停。房地产指数跌幅超过5%,位居市场第一。股价回调的因素之一是公司的高估值。数据显示,信达地产从66元涨至23元,累计涨幅超过150%,动态市盈率超过25倍;沙河股份从8元涨至178元,涨幅超过84%,动态市盈率超过75倍;京能置业从59元涨至33元,累计涨幅超过76%。房地产行业的平均市盈率约为17倍。房地产股“变脸”掀跌停潮,数字经济、新能源等多主题下跌,化肥行业逆市走强大盘行情板块呈现普跌局面,仅化肥行业、水泥建材、煤炭行业、磷化工、酿酒行业等收红盘。此前连日大涨的房地产开发“高位失重”掀起跌停潮,板块内部保有分化,仍有数股涨停。数字经济全线重挫,电子身份证、数字货币、智慧政务等领跌;农业股集体下挫,猪肉股、鸡肉股领跌;新冠药物、职业教育等热点题材跌势明显。另外云计算、软件开发、化学制药、人工智能、婴童概念、新能源等多个大型板块跌幅靠前。

房地产行业不景气

根本原因是中国进入了工业化中期,基建基本上快完成了。世界上的农业国家向工业国家过度都经历过这个阶段。工业化过程中,整个社会对公路、铁路、电力等基建有极高的需求。同时伴随着大量人口脱离小农经济,进入城市定居,对房地产需求极大。而中国在2000年之前,房子主要依赖政府的福利分配,所以这种需求被抑制住了。实行房产的市场化之后,大量需求在市场上爆发出来,就出现了十几年的火暴场景。

目前来看,中国大部分地区,有能力搬迁到城市的人都搬迁完了。再加上中国人的群体行为极为剧烈,很多家庭连孙子的结婚房都买好了。工业化中期,人口向城市聚集基本完成,就导致了房地产的不景气,很正常的。

简单聊聊,供您参考。

房地产行业变脸

几年前另有“吞下”中原人寿之野心的中天金融(000540.SZ),如今正落入千亿欠债压力的逆境。

受宏观经济情况、行业情况、融资情况叠加影响,中天金融及部属子公司活动性呈现阶段性告急,停止今朝过时债务超40亿元,加上诉讼缠身、仲裁涉案金额近16亿元,中天金融的日子好像并欠好过。

去年下半年以来,中天金融开始处理手中资产,个中一笔最大的生意业务产生在2021年底,中天金融拟作价89亿元出售旗下子公司中天城投团体有限公司(下称“中天城投”)100%股权给佳源创盛控股团体有限公司(下称“佳源创盛”),如今仅收到受让方付出的15.8亿元定金,可是第二期股权转让价款过时未收回。

出售中天城投金钱收回迟钝,还面对一年内到期的70亿元债券,去年更是经验了净利润由盈转亏,中天金融选择“躺平”or“自救”?

01

千亿欠债压顶,过时债务超40亿元

4月30日,中天金融宣布的关于公司及控股子公司部门债务未能如期送还的通告显示,因受宏观经济情况、行业情况、融资情况叠加影响,自2021年下半年至今,公司及部属部门子公司活动性呈现阶段性告急,导致部门债务未能如期送还。

停止今朝,中天金融及控股子公司过时债务本金合计40.4亿元, 中文小说网,占2021年经审计净资产的33.98%。

资料来历:中天金融官网

同日,中天金融另宣布的关于累计诉讼及仲裁的通告显示,停止通告披露日,除已披露过的重大诉讼案件外,公司及控股子公司持续十二个月内累计产生的诉讼、仲裁涉案金额合计15.7亿元,占2021年经审计净资产的13.2%。

资料来历:中天金融官网

据中天金融2021年报显示,停止2021年尾,该公司欠债总额1434.04亿元,2022年3月末进一步增加43.11亿元至1477.15亿元。2021年尾千亿欠债中,中天金融有息债务同比大幅下滑近38%至263亿元,约占欠债总额的19%,个中短期借钱、一年内到期的有息欠债余额合计182.41亿元,占比近七成。债券融资局限80.04亿元、占比超三成,相较2020年尾均有所晋升。

企业预警通统计,中天金融共存续6只余额合计81.5亿元债券,包罗4只私募债和2只中票,个中5只余额合计69.5亿元的债券由控股股东金世旗国际控股股份有限公司(“金世旗控股”)提供连带责任担保包管。从会合兑付环境来看,5只余额合计69.5亿元债券将会合于一年内到期,占债券总局限的比例逾8成。

02

业绩由盈转亏,处于“赤色”档

据2021年报显示,中天金融营业收入同比下降16.16%至196.5亿元,利润总额同比由盈利7.39亿元转为吃亏117.3亿元,吃亏额占2020年尾经审计净资产的54.13%;2022年一季度延续业绩低迷的状态,营业收入同比大幅下降59.09%至54.33亿元。

在中天金融宣布的2021年度业绩预告批改通告中显示,将归母净利润由此前披露的吃亏25~40亿元下修至吃亏62.2~70.8亿元,扣非净利润由吃亏24~38.6亿元大幅下修至吃亏59~62亿元。

对付下调原因,中天金融表明为,“受房地产等行业影响,对保险类子公司中融人寿保险股份有限公司增补计提了大额预期信用损失、商誉减值筹备及增补确认公允代价变换损失”。

此前2017年,中天金融拟以不高出310亿元受让北京千禧世豪、北京中胜世纪所持中原人寿21%~25%股权,并付出定金70亿元。

对中天金融而言,这70亿相当于是支付了近四年来净利润的总和。然而因2020年7月银保监会对中原人寿实施经受,导致中天金融受让上述股权事宜直到2020年尾还仍未签署正式协议,且停止2021年尾上述生意业务无任何希望,中天金融70亿元的生意业务定金也未能收回。

据Wind显示,2022年3月末中天金融剔除预收款后的资产欠债率为93.79%,净欠债率为211.44%,现金短债比(现金及现金等价物余额/短期债务)为32.61%,均未达禁锢要求,处于“赤色”档。

成本市场上,中天金融股价由2021年9月6日最高价3.43元/股下降至2022年5月6日收盘价1.88元/股,股价下跌超4成。

什么行业将成为下一个房地产

2016年12月14日-16日,在中央经济工作会议上关于对房地产市场的定位中,提出“促进房地产市场平稳健康发展”的会议精神,明确既要抑制房地产泡沫,又要防止房地产行业出现明显的大起大落。会议闭幕后的第三天,官媒《央广财经评论》提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这也可以看做是对刚结束的经济会议精神的呼应。自“房子是用来住的,不是用来炒的”定位发出以后,房地产就不适合投资和炒作了,果不其然,随着2016年后政策在各地的落实和推进,各地绝大部分省市房价未出现明显的上涨,大部分是稳定上涨,且近两年来很多地方的房价出现回落的现象。

2020年以来,多地房价萎缩,连续下跌我们先来举几个房价出现明显下跌的城市例子吧:1、天津房价出现三年的连续阴跌,无论是单价还是均价,均回落了4千-5千;从市场活跃度指数来看,除了2018年市场活跃度指数偶尔超过30,其余年份基本位于0-20的区间,这直观的显示出天津二手房市场正面临着有价无市的尴尬。(天津房价近三年来单价、均价走势图)

2、石家庄自2017年12月始房价开始回调,且一路走低,几乎是一年一个台阶,价格稳步三年前。(2017年-2020年石家庄房价走势图)

3、济南房价跌的也很厉害,虽然从下图曲线来看还是跌的比较平稳,但是实际已经阴跌了12个月,今年8月份的均价已经跌到了1.5万/平。(济南房价走势图)

4、郑州房价已经横盘了4年,一些郊区出现房价下跌15%-20%的情况。所以看了以上房价下跌的城市案例,房地产真的已经不适合投资了。也许有人会说这只是个例,但是别忘了国家对“房住不炒”的定位是没有改变的,只要这一政策不变,那么房价绝无大涨的可能性。举个例子,上半年的深圳无视疫情影响,房地产市场率先走出了独立行情,整体上涨幅度约30%,西部更是涨幅达到50%。为了控制这一事态,深圳于7月15日紧急发布了“7.15新政”,给狂奔的楼市踩了急刹车。

随着“7.15新政”的落实和推进,市场上30%的购买力随之消失,开始出现房主主动降价的现象,楼市疯狂被终结。这就说明从上到下关于“房住不炒”是一贯的,哪个城市的房价猛抬头,哪个城市必然采取政策予以控制。话回正题,后房地产时代,什么行业会替代房地产成为老百姓的新投资目标?

其实中国有两大投资市场,一是楼市,二是股市。长期以来,因为楼房是“看得见摸得着”的,这正符合中国人传统的投资理念,所以楼市优于股市成为众多投资者的投资目标。但是目前楼市遇冷,股市能否成为替代品呢?单从数据上来看,确实有更多的投资者加入了炒股的大军。截止2020年5月,统计数据显示目前A股市场已经约有1.66亿投资者,同比上个月新增8.45%,新增121.41万人,同比增长5.34%。长期来看,A股具有很大的投资潜力,股神巴菲特就说过:“中国年轻人应该将所有的积蓄都投在股市上”,虽然此话有些夸张,但是也从侧面说明A股市场的高成长性和潜力所在。A股目前还属于价格洼地,这是公认的事实,而且随着注册制等改革措施,A股的成长潜力势必会被挖掘出来。

所以综上来说股市还是不错的投资渠道,当然了,新入场的股民最好具有一定的炒股基础和风险承担能力,毕竟股市同时具有高风险性。除了股市以外,跟着国家政策走是不错的选择,比如最近大力提倡的科技领域、医疗养老领域、医药领域、教育领域、康养领域等等。对此,大家怎么看?欢迎留言交流。码字不易,给点个赞吧。

房地产行业之变

现阶段中小房企尽快寻找契机华丽转型。1,1.0住宅地产进入白银时代,2.0商业地产结构性调整在即,3.0产业地产机会凸现,转型就是蓝海;虽然房地产行业是国民支柱产业,但是政府对实体经济升级的扶持也从来是不遗余力的,反馈到空间的载体,则是对产业地产的支持。飙马查阅资料获悉,2020年新增的9000多亿专项债中,投入量最大的3项分别为园区建设、交通运输以及城市建设,其中包括轨道、产业园、新能源等在内的广义新型基础设施建设约2400亿,而交通运输、农林水等传统基建项目总投入则接近5000亿。全球资本逐利,全球产业转移的基本逻辑是不断寻求劳动力、土地、资本和技术等生产要素价格“洼地”。在近年来中国人力成本红利消失以及中美贸易战等复杂形势下,低端制造转移东南亚、高端制造回流欧美的产业转移,成为了中国实体经济断档下行的主要原因之一,倒逼中国产业走向转型升级之路。 2,现阶段房地产集中度高,中小房企缺乏竞争优势,转型是必经之路; 刚刚过去的2020年,国内销售金额突破千亿的房企首次超过40家,再创新高,规模房企竞争优势已在进一步深化。龙头房企保持稳健发展,TOP10房企销售操盘金额集中度达26.3%,同比基本持平,但是随着企业梯队分化及行业竞争的加剧,TOP100之后房企的销售操盘金额集中度未见明显增长。随着市场资源向优势企业集聚,中小规模房企的增长空间也进一步受限,“三道红线”将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。在2020年前11个月,在年内设定了业绩目标的36家规模房企中,有近三成房企的全年目标完成率在85%~90%之间,还有5家房企目标完成率低于85%,有不少中小房企销售业绩承压。 3,中小房企坚守住宅地产,市场空间越来越窄,赢利模式面临考验;告别暴利时代,盈利能力向制造业靠拢,房地产行业陷入增长瓶颈,今年上半年房企盈利能力普降,整体利润规模呈现负增长,利润率也继续下行。甚至一些原本高盈利的房企也难逃困境,利润遭遇腰斩,利润率暴跌4,中小房企的产业转型,是跳出红海市场的一种积极选择,有望在产业升级中切分蛋糕;住宅建设与商业、旅游、工业、文化等产业互动融合,多元化发展。如此,中小房企向下走的区域化发展也就找到了根基。中小房地产企业还可以围绕房地产行业开展相关多元化经营,如物业管理和经济型连锁酒店等。 5,中小房企产业转型,要从产业生态入手,运筹帷幄,实现战略与策略的双迭代;许多二、三线城市的经济型酒店发展还处于真空状态,企业应抓住机遇,占领市场。中小房企从事酒店经营有较大优势。第一,房地产企业对房屋建筑和房产设备设施非常熟悉,可以保证产品服务的连续性和统一性;第二,物业管理行业的进入门槛较低,运营管理成本也不高,且风险较低;第三,物业管理行业在人才资源方面能够与主业相呼应。 6,中小房企转型关键在于打磨产品,无论商业地产产业地产,以运营导向完善产品规划非常重要;与房地产相比,产业地产的客户群体更窄,客户决策更谨慎,对产品与服务要求更高,产业地产开发运营更为困难、复杂。一个产业地产项目的开发运营必须系统地解决开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略等关键问题。 7,中小房企转型必须正视互联网对实体经济的影响,在策略思维的高度上筹划智慧运营;园区从最初的追求自动化,后来发展为数字化,进一步深化为智慧化。我国园区信息化发展较快,很多园区已经奠定了数字园区较好的基础,智慧园区建设运营一定要充分利用和优化已建设的基础和各项工程,实现与数字园区的充分对接过渡;更应抓住当前信息产业经历的重大创新和变革的机遇,大力发展智慧产业,推进信息化与工业化的深度结合,使信息化成为推动园区工业化、城市化、市场化的重要力量,实现园区建设、发展思路和理念的全面智慧。智慧运营是借助新一代的云计算、物联网、大数据、决策分析优化等信息技术,运用感知化、互联化、智能化的手段,对构成园区空间和园区功能载体的自然资源、社会资源、信息资源、智力资源以及园区中分散的、各自为政的物理基础设施、信息基础设施、产业配套设施和商业配套设施等进行集聚、重组和营运,通过监测、分析、整合以及智慧响应的方式,理顺运营数据、系统、流程的关系,最大限度地盘活园区资源,促进园区资源配置的容量和效益的最大化和最优化,实现智慧园区建设投入和产出的良性循环、园区功能的整体提升以及园区社会、经济、环境的可持续发展,使园区成为一个具有较好协同能力和调控能力的有机整体。 8,中小房企转型要更多借鉴跨界融合企业的操盘策略,摒弃单一的土地与构筑物思维;融资难、资金紧缺是现今房企面临的最大问题,制约房企中长期投资力度,倒逼房企谋求跨界转型。不少房企纷纷开启多元化布局,开拓新的市场和业务,获得较高的投资收益或分担主业的负担,房企跨界经营已经成为一种趋势。《中国建设报·中国房地产》获悉,在城市地产调控政策之下,部分房企选择将大笔资金转投文旅地产洼地,文旅地产成为地产行业的新动力和突破口。目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产,但其短期升值难、长期周转难也考验着房企运营能力和智慧。而特色小镇以其独特的文化多样性在中国的文旅地产项目中占有一席之地。农业以休闲度假、乡村旅游等方式渐入人心,农业自身资源效应及开发潜力显现,加之政府重视农业产业发展,从根本上推动了以新型生态小镇化为导向、融合“休闲旅游、文化产业、教育科普、宜居养生”为基点的“农业+地产”的综合新型生态经济业态发展。“农业+地产”的新思路,也将为房企的特色小镇项目注入新活力。9,中小房企转型要积极创新现代金融手段;美国房地产高峰的时候也有成千上万家的房产商,现在剩下的活跃的估计也就100来家,而且都是基金化,金融化,做商业地产持有,通过REITS等进行资本运作。城市化、城镇化停止之后,房地产市场的主旋律肯定要从增量开发转到存量经营上面来的。

比方说在上海这种市场化又透明、土地价格贵上天的地方,小房企已经很难单独拿地了,但这些中小房企在黄金十年又多多少少小赚了一把,经验资金都有,那怎么办呢?抱团取暖会是一个解决方案。未来转型的话可以做为一些房地产基金的LP,再由这些基金去和实力强劲的大房企合作拿地开发,做真股权投资,我觉得可能是房地产市场进入下半场之后一个会越来越流行的玩法。 10,中小房企转型切莫误入决策陷阱。不妨了解下特色地产诸葛亮飙马机构 自上个世纪90年代后期以来,飙马策划一直坚守三四五线城市5大类商业地产、10大类产业地产的策划服务,为百货店升级购物中心、写字楼集约开发城市综合体、批发市场转型专业市场、步行街改造升级特色商业街、小区配套网点转型社区商业出谋划策,代理操盘;为商业+旅游+文化融合升级为商旅文体创、养老院所升级为智慧健康城、开发区转型生态科技园区、专业市场升级为商贸物流城、城中村变新小区老厂房变新文创、古镇新镇变身升级特色小镇、旧城大盘变身升级产业新城提供战略策划决策顾问。20+年服务足迹达全国20余省500多个城市,顾问策划租售等菜单服务面积超过1500+万方。

秉持“专业、专心、专注”的执业精神,飙马策划以飙马营销策划、飙马企业投资管理为核心,逐步优化特色地产服务方式,以飙马三赢规划设计、上海飙马企业、飙马智库特色小镇发展联合形成飙马(中国)特色地产顾问机构。联手知名规划设计机构启迪设计、中建上海设计院,结盟中国500强腾讯旗下企鹅新媒体学院,吸收美国、加拿大、英国、澳洲、日本、荷兰创意精华,努力为中国地市县商业地产、产业地产特色化提供更多的服务策略。

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