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房地产行业是一个具有明显生命周期特征的行业。随着时间的推移,房地产市场经历了不同的阶段和周期。本文将介绍房地产行业的生命周期以及其中的项目阶段。

房地产行业生命周期

房地产行业的生命周期可以分为四个阶段:增长期、成熟期、衰退期和复苏期。在增长期,房地产市场需求旺盛,房价不断上涨。这一阶段,开发商纷纷推出新项目,投入大量资金进行开发。房地产项目从土地的选购、规划设计到施工建设,整个过程都在积极进行。

随着时间的推移,房地产市场逐渐进入成熟期。此时,市场需求趋于稳定,房价也相对平稳。开发商开始更注重项目的品质和特色,以吸引更多的购房者。项目阶段在成熟期主要注重产品差异化,通过设计、配套设施等方面的优化提升竞争力。

房地产市场也会面临衰退期。在经济波动、政策调整等因素影响下,市场需求下降,房价出现下跌趋势。这一阶段,开发商可能会停止新项目的开发,并寻求其他的发展机会。项目阶段在衰退期主要注重风险防范和寻找新的市场机会,以应对市场的不确定性。

房地产市场可能会复苏。经济的回暖、政策的调整等因素会促使市场需求回升,房价开始上涨。开发商重新启动项目,加大投资力度。项目阶段在复苏期主要注重市场调研和产品定位,以抓住市场复苏的机会。

房地产行业的生命周期包括增长期、成熟期、衰退期和复苏期。在不同的阶段,开发商需要采取不同的策略和措施。项目阶段在各个阶段的主要目标也会有所不同,从项目的开发到品质提升再到市场调研,都需要根据市场的需求和发展趋势来进行相应的调整。只有在不断适应市场变化的房地产行业才能保持持续发展。

房地产行业生命周期,房地产行业项目阶段

六个。

1、启动阶段:设计工作在项目全过程中起着不同的作用,但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因,市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。

2、设计阶段:选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。设计采购可以用两种方式进行,直接指定设计公司和招投标选择设计公司。

3、 工程计划阶段。这是整个项目的关键阶段,要制定工程施工总体计划,其基础就是施工图。

4、工程施工阶段。按照项目总体计划按部就班的进行施工组织,这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5、控制阶段是和工程施工阶段并行的,质量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制,而开发商一方主要控制的就是变更,设计管理要及时准确地审核各种变更,提出准确地通过或否定的意见,使变更的发生尽量不脱离总体计划,同时还要提出对项目有利的变更申请,例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6、收尾阶段。此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾,其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训,这对一个公司持续发展有着重要的支持,一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

注意事项:

1、所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围,而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成,并成为施工图的内容详细表述,这其中也包括专项设计的采购,例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。

2、各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细,项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。

3、对于大多数建设商业住宅的房地产项目,此时已开始产品的销售策划工作,这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息,把设计语言翻译成大众语言进行宣传,吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品,避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

参考资料来源:百度百科-房地产项目策划

参考资料来源:百度百科-房地产开发项目

房地产行业生命周期

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性1、房地产开发中规划设计的地位1.1反映居民文化追求现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的居民区又可以被认作是城市中的一个个小型社会。房地产开发的设计规划直接体现着一个区内居民的生活水平和文化追求。作为我国现代化城市建设的一部分,居民区的整体设计构造,其实也是我国精神文明和物质文明发展的象征。除此以外,建筑的性能和质量直接关乎着居民的生命财产安全,是人们安居乐业的最基础保障,是构建社会主义和谐社会的重要前提。科学合理的居民区规划设计意味着土地资源的充分利用,这对于实现经济的可持续发展、资源的合理分配具有重要意义。1.2决定房地产项目成败优秀的房地产规划设计方案不仅能够在招商引资方面拔得头筹,而且能够迅速在一定区域内建立起口碑。无论是从经营的角度来看,还是从销售的角度来看,房地产开发中的规划设计在一定程度上决定了房地产企业的成败。与此在市场竞争白热化发展的时代,具备合理规划设计蓝图的房地产项目更容易获得市场认同,更容易凭借优秀业绩在市场竞争中遥遥领先。1.3增加边际效益边际效益就是边际收益与边际成本的比较。对于现在社会的房地产企业来说,边际效益已经成为各大房地产企业争相追逐的一项效益来源,现阶段呼声最高的是设计和景观投资。科学合理的规划设计能帮助房地产企业在建筑市场中以绝对优势胜出,这一点被绝大多数房地产企业认同。设计独特、创意新颖、品质优良的建筑是现代房地产企业发展的着力点。2、房地产开发中规划设计的作用2.1多方人员有机结合在房地产企业制定房地产项目开发的规划设计时,应多方人员共同协商交流。绝大多数的房地产企业都依照国家规定设置工程项目审核部门,旨在对施工图和施工设计进行监督和审核,以确保施工设计准确无误。从价值理论的程度来说,无论是施工造价还是施工技术,都是构成项目开发设计规划方案的重要组成。设计人员在技术规划设计的过程中,要综合考虑项目的形态、景观等结构形式,以及材料设备选型和设计的安全性、经济型、合理性等因素,而审核部门要从这些层面展开严格审核和评估,对现行市场中有待斟酌的设计标准进一步明确。除此以外,各大房地产企业务必要注意在工程项目规划设计的过程中同时注重成本和质量问题,避免过度追求外表和高度的功利性问题,打造令人们满意的优质建筑。

2.2避免工程返工在房地产项目开发设计的过程中,倘若设计人员能够深入了解施工技术和施工细节问题,那么就能在较大程度上避免施工中常出现的返工问题。可是,现阶段很多房地产企业的设计人员更偏重于理论原理的掌握,有些新入职的人员甚至对现场施工经验一窍不通,在这样的情况下,设计精度不高、深度不够等设计规划问题逐渐出现,成为影响工程质量和工程性能的重要因素。有些设计人员在设计伸缩缝处的节点时倾向于简洁的设计,但如果不能掌握这个度,就很容易造成返工,增加房地产企业的施工成本及施工周期,导致项目的开发避开了最优方案。如果返工问题频繁出现,企业就面临着多次方案的规划设计,项目的工程造价面临的不可控因素太多,直接威胁到了企业的经济效益。2.3避免成本浪费在房地产企业开发的过程中,项目设计人员务必要从成本节约的角度对设计进行认真考虑。在初期阶段,规划设计很容易存在不合理之处,讨论这些问题不能得到及时解决,后期业主的满意度将会大幅度削减,甚至业主可能自行对其修改设计,进而无法确定结构安全性和稳定性,又会浪费社会资源。设计人员在规划方案时要站在业主的立场思考设计方案的优化问题。如何合理的设置卫生间门才能确保其不会影响家具摆设,如何才能最大限度上提高结构安全性和稳定性。在开展施工规划设计的过程中,房地产企业要安排设计人员成立户型研究小组,为其下发建立科学户型评价体系、开展客户座谈会的调研任务,以用户的需求为标准开展规划设计,避免施工成本的浪费和社会资源的浪费。2.4控制成本、创造经济利益随着房地产市场形势的变化,各大房地产企业的工程造价人员有必要切换视角,从利润创造角度思考工程项目的规划设计。具体来说,房地产企业创造利润的形式主要有以下两方面:其一,打造高品质建筑。高品质的建筑在售价上具有更加灵活的可动空间,以品质为要素的规划设计能增加房地产企业的竞争优势;其二,开展具有创新意味的设计构思。随着时代的发展和进步,创新精神更容易帮助企业披荆斩棘,开辟出一条全新的发展道路。在现阶段房地产市场形势下,由于房地产项目开发的周期长,楼盘开发和市场销售情况存在部分矛盾。在进行工程项目开发设计的过程中,设计人员应以前沿的发展目光和设计构思对设计方案进行综合考虑,避免工程设计和市场形势相比滞后。房地产企业要全面考虑现阶段的市场需求特点,根据市场需求来设计合理的建筑平面布局方案。对居民区功能以及周边建筑物用途职能等进行科学分配,保障未来的居民能够享受良好的现代化服务,提高生活质量。房地产企业应该注重规划设计中的一些特定指标,比如说建筑密度、容积率以及绿地覆盖率等,把这些因素的合理安排作为工程项目的主打特色,将其作为吸引住户目光、开拓房地产市场的主要因素。

在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

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在房地产全生命周期中规划阶段的重要性

1、房地产开发中规划设计的地位

1.1反映居民文化追求

现阶段城市房地产项目绝大多数都是打造居民区,而一个个的居民区又可以被认作是城市中的一个个小型社会。房地产开发的设计规划直接体现着一个区内居民的生活水平和文化追求。作为我国现代化城市建设的一部分,居民区的整体设计构造,其实也是我国精神文明和物质文明发展的象征。除此以外,建筑的性能和质量直接关乎着居民的生命财产安全,是人们安居乐业的最基础保障,是构建社会主义和谐社会的重要前提。科学合理的居民区规划设计意味着土地资源的充分利用,这对于实现经济的可持续发展、资源的合理分配具有重要意义。

项目周期包括哪些阶段

项目生命周期的四个阶段是概念阶段、开发或定义阶段、执行(实施或开发)阶段和结束(试运行或结束)阶段。

项目生命周期是一个项目从概念到完成所经过的所有阶段。所有项目都可分成若干阶段,且所有项目无论大小,都有一个类似的生命周期结构。阶段数量取决于项目复杂程度和所处行业,每个阶段还可再分解成更小的阶段。大多数项目生命周期的说明具有以下共同的特点:

1、对成本和工作人员的需求最初比较少,在向后发展过程中需要越来越多,当项目要结束时又会剧烈地减少。

2、在项目开始时,成功的概率是最低的,而风险和不确定性是最高的。随着项目逐步地向前发展,成功的可能性也越来越高。

3、在项目起始阶段,项目涉及人员的能力对项目产品的最终特征和最终成本的影响力是最大的,随着项目的进行,这种影响力逐渐削弱了。这主要是由于随着项目的逐步发展,投入的成本在不断增加,而出现的错误也不断得以纠正。

大多数项目生命周期确定的阶段的前后顺序通常会涉及到一些技术转移或转让的,比如设计要求、操作安排、生产设计。在下阶段工作开始前,通常需要验收现阶段的工作成果。

有时候后继阶段也会在它的前一阶段工作成果通过验收之前就开始了。当然要在由此所引起的风险是在可接受的范围之内时才可以这样做。这种阶段的重叠在实践中常常被叫"快速跟进"。

房地产开发的主要工作阶段有哪些

一、项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。

(2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

(3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

(4)项目的评估和决策。

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。

二、前期准备阶段

1、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式

(1)通过行政划拨方式取得;

(2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

(3)转让取得;

(4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

(5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

(6)通过司法裁决取得;

(7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。

2、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。

拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:

(1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;

(2)建设项目批准文件;

(3)建设用地规划许可证;

(4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)

(5)拆迁代办单位和评估机构资料。

(6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)

三、规划设计

1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》,取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件

(1)建设项目选址申请

(2)委托设计单位设计,送审设计方案。

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

(1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》。

(2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份。

3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图。

4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。

5、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍。

6、申办《施工许可证》

四、项目销售阶段

1、申办《销售许可证》

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

2、商品房销售及按揭办理

(1)销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)

(2)销售合同的签订。

(3)按揭办理。

五、交付使用阶段

1、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的,还应申请综合验收。

2、申办建设工程规划验收

建设工程竣工验收后3个月内,建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

3、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》。

4、物业移交

开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

房地产市场周期四个阶段

经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。房地产周期分为四个阶段。

(1)复苏与增长阶段:此时,表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷,自住需求者入市,投资、投机需求基本不存在,价格、租金价格低下。房价开始回升,少数投机者入市,市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升,市场充满乐观情绪,投资者信心饱满,市场预期良好,房地产投资转而旺盛。

(2)繁荣阶段:此阶段比复苏阶段要短,巅峰期稍纵即逝。具体表现为:房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃,市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房,投机热情继续旺盛,自住需求者基本退出市场,实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降,销售难度加大,交易量下降,空置率增加,市场出现悲观情绪,持币观望。

(3)危机与衰退阶段:当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时,就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退,即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为:交易量萎缩,房地产投资下降,市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产,部分在建工程烂尾,大量投机者被套牢,血本无归,房地产业失业人数激增。

(4)萧条阶段:经过急速而又痛苦的危机爆发后,房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退,意味着经济崩溃。表现为:房价和租金持续下降,交易量锐减,空置率居高不下,大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出,市场正常需求缓慢增长,政府减少限制性干涉,市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。

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