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房地产行业还款来源 房地产开发贷款还款来源

房地产行业还款来源

房地产行业是一个庞大且充满潜力的行业,在这个行业中,房地产开发商需要通过贷款来推动项目的开发和建设。贷款的还款来源对于房地产开发商来说至关重要。

房地产开发商的还款来源之一是销售房产。房地产开发商通过开发和建设房产,然后将其出售给购房者。购房者在购买房产时通常会选择分期付款,这样一来,房地产开发商可以通过购房者的分期付款来偿还贷款。这种还款方式是房地产开发商最主要的还款来源之一,尤其在项目完成后,房地产开发商可以通过出售房产来一次性还清贷款。

房地产开发商还可以通过租金来偿还贷款。在项目建设和开发期间,一些商业和住宅房产可以用于租赁给商户或个人。租金作为稳定的收入来源,可以用来偿还贷款。房地产开发商通常会在项目规划和设计阶段考虑到租金收入的可持续性,确保项目建成后能够吸引租客。

房地产开发商还可以通过银行或其他金融机构获得更多的贷款来偿还之前的贷款。这种方式被称为“周转贷款”。房地产开发商可以通过向银行提供项目和已有房产作为抵押物,获得新的贷款来偿还之前的贷款。这种方式需要开发商维持良好的信用记录,并确保项目的价值可以覆盖新贷款的金额。

房地产开发商的还款来源主要包括销售房产、租金收入和通过周转贷款获得新的贷款。这些还款来源的稳定性和可持续性对于房地产开发商来说至关重要。只有通过有效的管理和运作,房地产开发商才能确保按时还款,并保持良好的贷款信用记录,从而在竞争激烈的房地产市场中保持竞争力。

房地产行业还款来源 房地产开发贷款还款来源

房地产开发免不了要面临贷款的情况,那么了解一些有关房地产开发贷款的相关规定就必不可少了,下面就让我为你介绍一下房地产开发贷款规定吧。 房地产开发贷款规定:总 则 第一条 为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理,有效防范贷款风险,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定,特制定本办法。 第二条 本办法所指房地产开发贷款,是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款,包括住房开发贷款和商业用房开发贷款,不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。 住房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。 商业用房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。 对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过50%的(可按照住宅和商业的面积确定占比),则应纳入住房开发贷款范畴,否则纳入商业用房开发贷款管理。 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向,遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定,符合我行房地产行业信贷政策,优选客户和项目,防范业务风险。 保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围,按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。 第三条 房地产开发项目封闭管理是风险管理关键,分行须严格按照项目封闭管理要求,加强对贷款和销售回款“两款”的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的,不得办理。 第四条 房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其他用途。 第五条 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业,不得对其发放贷款。 第六条 房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目,不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的,可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。 第七条 本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构,另行制定管理办法。 第八条 我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。 房地产开发贷款规定:业务准入标准 第九条 借款人应具备以下基本条件: (一)经工商行政管理部门核准登记的企业法人。 (二)具备房地产开发资质二级(含)以上,从事房地产开发经营2年以上(含控股股东);借款人为项目公司的,如开发资质为暂定资质,则暂定资质应自初次批准最长不超过3年,且股东须具备二级以上资质。 (三)产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范,核心管理人员素质较高。 (四)财务状况、信用记录良好,具有按期偿还贷款本息的能力。 (五)持有有效贷款卡,并在我行开立基本账户或一般账户。 (六)我行评定的信用等级原则上在6C级(含)以上;借款人为项目公司的,其控股股东信用等级应为6C级(含)以上。 (七)如为外商投资企业,外商投资审批手续齐备,注册资本金应符合国家相关规定。 (八)愿意接受我行封闭管理的各项要求。 (九)房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源,如果商业地产项目建成后不出售,而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的,可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验,具有独特的商业经营模式和品牌效应,可保证物业建成后的出租/经营收入来源;且接受我行对出租经营收入的监管,保证还款。 (十)我行规定的其他条件。 第十条 房地产开发项目应同时具备以下条件: (一)经办行一级分行本行政区域内项目(行内银团方式可叙做异地项目),已纳入国家或地方建设开发计划,立项或备案文件合法、完整、真实、有效,符合环评要求。 (二)具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥,土地出让款已全部缴清。 (三 )项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的政策规定,并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。 (四)项目符合当地市场需求,预期市场前景良好,预期净现金流充裕,贷款还款来源稳定、可靠。

房地产开发贷款还款来源

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高,海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、规模和实力要求比较高。有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险,实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想,不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营,容易出现开发商在时销售火爆,但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致,减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下,房地产市场将出现两种反差较大的情况:一方面,一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建,只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面,一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅,不失时机地收购中小企业及优质地产项目,从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托(REITS) 2003年底,中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出,代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交易,投资的房地产缺乏多样性,不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是,股本金低,具有较高的流动性;收益平稳、波动性小,市场回报高,可享受税收优惠,股东收益高;REITS实行专业化团队管理,有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品,在房地产领域,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场,夹层融资作为房地产信托的一个变种,具有很强的可操作性。最直接的原因是,夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全,自有资金超过35%,同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比,夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产,也不是信托公司的负债,即使信托公司破产,信托财产也不受清算影响,实现了风险的隔离。信托在供给方式上十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷,一是融资规模小;二是流动性差,由于受“一法两规”的严格限制,远远无法满足投资者日益增长的转让需求;三是对私募的限制,即规定资金信托计划不超过200份,相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司,以该项目公司作为借款人筹借贷款,并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式,有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼,可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机,可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行,约定在3、6或9个月内还本付息,用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点,无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束,但就目前的情况来看,由于短期融资券的发行实行承销制,承销商从自身利益考虑,必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。拓展资料:

从狭义上讲,融资(financing)即是一个企业的资金筹集的行为与过程,也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是:融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段,或为取得资产而集资所采取的货币手段。

参考资料:融资-百度百科

企业还款来源

企业偿还贷款的资金来源:未分配利润、折旧费、其他收益。

未分配利润是企业留待以后年度分配或待分配的利润。它在以后年度可继续进行分配,在未进行分配之前,属于所有者权益的组成部分。从数量上来看,未分配利润是期初未分配利润加上本期实现的净利润,减去提取的各种盈余公积和分出的利润后的余额。

折旧费指根据企业的固定资产原值,剔除不提折旧的固定资产因素,按照规定的残值率和折旧方法计算提取的折旧费用。扩展资料

企业偿还贷款方式:1、等额本息还款

这是最为普遍的还款方式,一般银行也会推荐借钱方采纳这类方式还款,由于这类还款方式的还款额每月都一样,方便记忆,借钱方也便于安排收支,适合收入稳定的借钱方。由于利息不会随本金的偿还而减少,正因如此还款总利息相对较高,且银行资本占用时间长。

2、等额本金还款

这类还款方式相对等额本息还款来说能节约许多利息,不过前期所要偿还的金额较多,所以前期还款压力较大,不过还款压力会逐月递减,适合经济收入较好的借钱方。

参考资料来源:百度百科-未分配利润

参考资料来源:百度百科-折旧费

个人贷款的第一还款来源

第一还款来源是借款人生产经营活动及与其相关的发展与其的产生直接用于归还银行借款的现金流量总称。它是银行对借款人在发放贷款前很亮投放方向、金额、次数和还款时间的直接依据,在银行的经营管理中,科学地分析借款人的第一还款来源对银行的生产经营有决定意义。包括现金流、 抵押物、担保公司。

第二还款来源人

第二还款来源:第二还款来源是指当借款人无法偿还贷款时,融资人通过处理贷款担保,即处置抵押物、质押物或者对担保人进行追索所得到的款项。

第一还款来源:第一还款来源是借款人生产经营活动及与其相关 的发展与其的产生直接用于归还贷款方的现金流量总称。

银行业金融机构应遵循审慎原则向学生发放信用卡。不得向未满18周岁的学生发放信用卡(附属卡除外)。向经查已满18周岁无固定工作、无稳定收入来源的学生发放信用卡时,须落实第二还款来源,第二还款来源方应具备相应的偿还能力。银行业金融机构发放信用卡前必须确认第二还款来源方已书面同意承担相应还款责任,否则不得发卡。

于上述财务分析均是基于以权 责发生制为基础编制的财务报表, 而以权责发生制反映出的资金运动 与资金的实际运动过程并不完全一致,从根本上看,决定借款人偿债 能力的关键因素是其现金流量。

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