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2021年,房地产负债率成为了许多人关注的焦点。房地产行业一直以来都是经济发展的重要支柱,但过去几年中,房地产负债率不断攀升,引发了市场的担忧。

房地产负债率2021

房地产负债率是指房地产企业的债务总额占净资产的比例。高负债率意味着企业债务水平较高,会增加企业的风险和不确定性。随着房地产市场的热度不断升温,许多房地产开发商不惜借债扩大规模,导致负债率不断攀升。这种情况下,一旦遇到市场的调整或经济的下行压力,就容易出现债务危机,对整个经济产生不良影响。

为了控制房地产负债率的快速增长,政府开始采取了一系列措施,其中包括房地产行业利率封顶政策。该政策的目的是通过限制房地产企业的借贷成本,降低它们扩张的速度,从而减少整个行业的负债率。此举不仅可以保护企业免受债务危机的威胁,还可以防范金融风险的发生。

房地产行业利率封顶政策并非没有争议。一些人认为,这种政策可能会抑制房地产市场的发展,限制了市场的活力。市场应该自由竞争,而不是靠政府干预来实现平衡。一些企业担心,封顶政策可能会使他们的融资成本大幅上升,从而影响企业的发展和盈利能力。

与此许多人也认为,房地产行业利率封顶政策是必要的。在过去的几年里,房地产市场的泡沫问题越来越严重,高负债率已经成为了不可忽视的风险。封顶政策可以帮助控制房地产市场的过热,防止市场的不稳定因素对整个经济造成不利影响。

房地产负债率2021年的问题需要得到政府和市场的共同关注。利率封顶政策是政府采取的一项措施,旨在控制房地产负债率的快速增长。这一政策也需要考虑市场的自主性和发展的活力,以实现全面稳定的经济增长。只有政府和市场的共同努力,才能达到房地产行业负债率的合理水平,为经济的可持续发展提供坚实的基础。

房地产负债率2021 房地产行业利率封顶

最近不少购房者发现,原本1个月左右就能申请下来的新盘住房审批贷款,突然被拉长到3至4个月,而且多家银行暂停房屋贷款的消息冲上了微博热搜。

上海银保监局近期下发的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,涵盖审核首付款资金来源和偿债能力等8项内容,其中颇为严厉的一条引起了外界的注意:“要求重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房贷款”。

该规定早在2003年就出台过,其指向很明确,其实就是新房封顶方可放贷,但因为种种原因执行力度不够。如果该政策被严格执行,将来对于购买者和开发商来说都会受其影响。

与此2021年安徽银保监局工作会议中明确提到和上海前述条款相同的内容,而且“严禁消费贷、经营贷(房抵贷)等资金违规流入房地产市场”。

《凤凰WEEKLY地产》了解到,受2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响,广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张,放贷期限延长、利率上涨,购房者,特别是首套房购买者焦虑情绪加重,个别城市二手房市场甚至出现了“刚需歧视”现象。

一时间,深圳的银行门口排队的小视频和照片在朋友圈、微博上流传,引起热议。打新大军们为了赶在央行系统关闭前打印征信报告,不惜在银行门口排起了长队。

更为严厉的是,上海将根据银行房地产政策执行及自查情况,开展房地产贷款业务专项检查,对发现的问题将依法采取监管措施。山西因为有银行违规向“未封顶楼盘发放贷款”而被处罚。

其实早在2003年,央行出台的“121号”文件中就明确提出:“为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”

但实际操作过程中并没能真正落实。业内人士分析,其主要还是因为银行间的利润之争。“虽然放贷的利率比较低,但风险小,形成规模后利润可观。”一家商业银行的部门负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示。

以建行为例,2019年个人住房贷款金额52557.24亿元,占个人贷款的81.9%,占总贷款额的35%,规模庞大的个人住房贷款对各家银行来说都是巨大的利润诱惑,而严格执行规定则意味着抢客户时可能会慢竞争对手一步。

近几年楼市调控力度的不断加大,再加上楼市烂尾案例逐渐增加,甚至出现业主搬到毛坯房居住的极端事件。而且银行为了控制风险,这一政策也开始再次发酵。

去年年初,山西银保监局发布《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》。银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。银行业金融机构在办理新建商品房按揭贷款、二手房买卖抵押贷款以及其他形式的房屋抵押贷款业务时,要以在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。

将加强购房者贷款资质审核,强化个人综合消费贷款流向监管,严禁资金挪用用于购房。

2019年全年太原新房价格平稳,此政策的出台让当地很多人迷惑。一位网民2020年3月底购置万科翡翠晋阳湖房产,4月13日办理网签合同。购房时了解到已经开始执行封顶放款政策。这位购房者表示,曾不间断接到建设银行的电话,变向引导同意放款,之后又接到开发商的催放款电话,威胁如果不进行银行放款操作,此前交给开发商的类似贷款保证金的钱,可能就退不了。

这位购房者2020年7月向太原市领导留言。

太原市政府办公室的回复是:经市房管局核实,按照相关文件规定,房企与银行签订预售资金监管协议,预售资金由监管银行负责监管,根据隶属关系,请您向省银监会或省长信箱反映。

无独有偶,这一调控新规有蔓延之势。据不完全统计,目前全国共有北京、杭州、福州、温州等多个城市执行“封顶放贷”政策,这些城市中大部分为热点城市,楼市相对活跃,房价此前上涨较明显。

同样出台“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的安徽,已经有部分银行开始执行该政策。一位在合肥某银行工作的网友爆料,交通银行已经开始执行,徽商银行于3月份开始执行,下一个可能是工行。

贵阳二手房价格两年来一直下跌,新盘“花式降价”不断,但是业内年前就盛传,楼栋封顶后银行才放款的新规已经实施。据报道,贵阳已有三家银行确定实行项目封顶后银行才放款的新规,分别为贵阳银行、中国银行、中国农业银行。

中国建设银行贵阳分行的工作人员表示,关于房子封顶后才能房贷的政策还在讨论当中,具体可到银行处或楼盘处咨询;而工商银行也表示了解有此政策,但是目前还没实行;交通银行则表明贷款流程根据具体合作项目而定。

贵州农信社的一位基层员工告诉《凤凰WEEKLY地产》,“目前有的楼盘执行,有的没有执行,完全由具体经办人把关”。

“因为我们银行个人房贷占比不足1%,大头是消费贷,一直都严格执行楼盘封底才放贷的政策,就算监管部门不下文,许多银行也都在按此执行,和强调没有关系。”宁波银行一位工作人员对《凤凰WEEKLY地产》表示,“未来大趋势是不断严格的,本来额度就很紧张”。

业内人士介绍,在以往楼盘销售中,开发商只要拿到预售证,并且与购房者在签订买卖合同,收人证明、户口本等个人证件齐全后就可以办理了,银行最快一个月就可以放款,此时只是把购房合同抵押给银行,等将来产权证办出来后,再用产权证到银行换购房合同,如果封顶完再放款,那“期房”变“现房”了,开发商“三四三”(开发商的开发资金由30%自有资金、40%银行贷款、30%销售回款组成)的算盘就要落空了。

对于购房者来说,此举操作有效避免了烂尾和跑路风险,例如购房者在购房时已交首付款,那么在等待银行放款期间,在建项目若出现烂尾,也能让购房者避免更大的损失。

不过对于开发商与相关部门而言,在房子主体结构封顶后才发放贷款,必然会对开发商的资金链产生影响,据悉从开工到封顶建设工期约为一年半,“封顶放贷”政策将导致企业回款周期延长。

贵州一位开发商负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示,此前贵州规定多层建筑要完成投资额的25%以上就可以申领预售证,但可以内部操作,一是有的申报数据涉嫌造假,有的直接通过PS照片或偷梁换柱的其他照片和相关部门“私下沟通”。“如果要找茬,就是符合所有要求也未必拿到预售证或办理贷款”。

不断加强的宏观调控,让开发商的资金链变得日渐脆弱。如果开发商在房子主体封顶后才能得到银行放款,以一栋20层的高层来算,实力强的开发商最快也要7天才能盖好一层,20层就要140多天,这里面还不包括天气、政策等不可抗拒因素。

按照目前第一套房子首付30%的规定,也就是说,开发商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70%,这对一些开发商的资金链来说,又是一大考验。

一位地产开发人士对《凤凰WEEKLY地产》介绍,开发商对资金的使用基本都是“以一撬十”,采用九个锅盖盖十口锅,一般情况下,一个亿的资金,就可以启动十个亿的地产项目。其中的秘诀一是施工单位垫资垫款;二是开发商尽快拿到预售证,快速销售回款,迅速去买下一块土地,开发下一个项目如果执行封顶再放款政策后,开发商的开发速度就不得不放缓了。

某银行个贷部门负责人介绍,开发商不守规矩提前放贷也是事出有因。发放贷款是个人按揭购房整套流程中的一个环节。楼盘项目取得预售证后三天内就得开盘,一开盘,购房者就有按揭贷款的需求。而且在售房合同里,一般都会明确规定签订合同7天内,购房者必须将有关资料提交给贷款银行,45天内,剩余款项必须打进开发商账户。银行不放贷,购房者也会着急催。另一方面,很多项目的开发贷款与个人按揭都是同一家银行,提前放贷会促进开发商的销售,也有利于开发贷款的偿还。

楼房封顶才放贷对购房者、银行和开发商究竟会带来什么影响?

“目前最先受到冲击的是那些甚至根本没有出地面的项目,风险最大,也最容易被检查发现。”一位银行内部人士认为,对购房者来讲,政策推迟了还贷的时间,可以多攒些钱,到时提前还款,短期内是有利的;对银行来讲,降低了贷款风险。

广东佛山某新盘一位销售人员对《凤凰WEEKLY地产》表示,总体上看,预售制没有改变,房企可以继续卖期房,但购房者的还款周期和房企销售的回款进度会进一步放缓,开发商拿地力度也会受到一定影响。他认为,开发商可能会面临一定的资金压力。

采访中,也有开发商认为,封顶放款,销售款回笼也是可以预期的,望梅尚且可以止渴,更何况这是板上钉钉的事,对于一些实力比较强的开发商来说,应该还是可以承受,而且在目前房产市场上,由建筑公司先行垫付的现象也十分普遍,所以不少人认为封顶放款影响没有想象的那么严重。

据某银行人士透露,虽然银行执行了这一政策,但是不少开发商与银行另外签订协议,在楼盘未封顶之前,如果购房者出现还不起月供的情况,将由房产公司负责偿还,这样开发商可以在拿到预售证后,售出楼盘还是可以从银行拿到按揭款。

《凤凰WEEKLY地产》了解到,因为各种政策的叠加,深圳、重庆、贵阳的部分投资客在不断抛售手中的房子。“贵阳房价不涨,反而因为疫情等原因房租有所下降,少量外地投资客正在低价抛售手中的房子。”一位中介表示。

据报道,早在2006年10月末,北京市银监局紧急叫停了未封顶楼盘的按揭贷款业务。政策执行半月后,现房销售也并没有如预期中那样活跃,反而略有下降。

“我在2020年的11月份向银行递交了个人按揭的相关申请资料,后来陆续让我增交了个人流水、重递了个人征信报告,直至2021年1月份,客户经理说资料已经审批通过,进入等待放款阶段,并表示应该会在年前审批下来,但是到现在款还没放下来,不知道要等到什么时候。”广东某楼盘一位购房的肖先生非常困惑。

其实,整体来说,个人住房贷款额度在逐渐收紧。

早在去年9月,人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)借款人和商业银行进行摸底。当时央行方面称,调查主要是为了加强房地产市场监测,深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况,准确把握贷款风险状况。

到了年底,中国人民银行联手银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),为房贷设置“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两道红线,并于2021年1月1日开始实行。

将银行分为五档,并设立区别性的“两条红线”指标,从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。从行业资金的供需两端抓,从而优化金融资源配置,强化对实体经济的金融支持。

这项政策,让不少“踩线”的银行纷纷下调个人住房贷款额度。根据国盛证券研报,从2020年中报披露数据统计来看,共有13家银行不同程度"踩线"。另有专业人士根据早前银行财报中公开的数据进行测算,发现大型国有银行和股份制商业银行中各有四家存在不同程度的超标,有的银行两条红线都超标。

如以招商银行测算为例,按照2020年中期业绩数据,假设其4年内匀速调整达到监管的要求,则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元,较去年水平减少约1268亿元;对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元,较去年水平减少约560亿元。

《通知》出台后,#多家银行被曝暂停房贷#的话题直接冲上微博热搜。

进入2021年之后,上海、广州、深圳多银行额度明确收紧。一位银行从业人士表示,“以往的银行贷款都是按季度性地安排投放,按月逐步控制,今年则改为月度投放,再加上监管窗口的指导,调控比较严格,额度也就明显偏紧了”。

一份官方调研结果显示,今年1月上旬起,广州各大商业银行个人住房贷款利率上调。大部分商业银行首套利率在五年期贷款市场报价利率(LPR)基础上加55个基点,升至5.20%;二套利率在五年期LPR基础上加75个基点,升至5.40%。这与此前四大行上调后的房贷利率保持一致。

融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2021年2月(数据监测期为2021年1月20日-2021年2月18日),全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.56%,环比上涨3BP。

据报道,1月以来,由于两道红线出台,成都不少银行在房贷额度上都相对紧张,有的在短时间内就将当月额度放空,有的还直接暂停二手房个人按揭贷款,其中包括建设银行、交通银行、兴业银行。

地产分析人士张大伟指出,本轮调控政策是自上而下的,是在住建部督导下的调控升级,这有利于抑制当下热点城市虚火,避免市场短期失控,控制资金无序进入房地产是关键。

另有内部人士认为,“按照当前政策环境来看,为了快速回笼资金,3月份的市场或会出现针对一次性付款或高比例首付款客户的让利优惠。”

去年底的中央经济工作会议和最近的政府工作报告再次重申了坚持“房住不炒”的定位。而且多地对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查,及时采取监管措施。

1月29日,上海银保监局发布的通知显示,要求辖内商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查,并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

第二天,北京银保监局也做了类似的表态,并要求银行对发现的问题立即整改,加强内部问责处理。

去年建设银行太原分行就因违反审慎经营规则,违规向购买主体结构未封顶住房的个人放贷被罚款35万元,另外两张30万元罚单,分别指向中信银行太原分行和招商银行太原分行,均因为“发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款”。法律依据:

《山西银保监局关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》第一条银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

第二条银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

房地产开发利润率

如果在三线城市房地产发展迅速的时候,开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。也就是说,自有资金一年内很可能不止完成一个项目的垫资,假设资金年周转1.5次,那么开发商年投资回报很可能高达50%以上

一个住宅项目完整流程基本是这样的:

1、房地产商先垫资拿地(一线城市拿地成本占项目的五成以上,二三线土地成本大概三成左右甚至更少);

2、获得四证建房(土地证、建设施工许可证等);

3、获准预售卖房;

4、绿化、周边、完工。

但是最关键的问题是,这些成本由谁来支付的!开发商3成到3成5的前期资金为房地产商自有资金,四证齐全后就会获得银行贷款,一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说,假定一个项目有一成净利润,考虑各种资金成本后,房地产开发商的自有资金投资收益率也是高达30%的。

这还不是关键!房屋在获准预售以后(一般房子刚露出地面就能卖了)房地产商资金就会回笼,这个时候一个项目的自有资金就能置换出来(虽然各种不允许,但实际就这么做的)。

一般靠谱开发商的房地产项目(住宅)中,土地三成左右成本、各种税占三成成本、建安成本占三成成本,实际利润空间也就是一成。

房地产负债率2021

65.8%。根据新浪财经网站信息显示2021年房地产行业资产负债率平均值为65.8%。房地产(realestate)是一个综合的较为复杂的概念,从实物现象看,它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地,建筑物依附土地而存在,与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物,包括房屋和构筑物两大类。

房地产开发商投资回报率一般多少

投资回报率(ROI)是指通过投资而应返回的价值,即企业从一项投资活动中得到的经济回报。投资回报率=(年利润或年均利润/投资总额)×100%。从公式可以看出,在投资总额不变的情况下,投资回报率与企业利润是成正比的,因此可以简单的理解为投资回报率越高,企业盈利能力就越强,如果投资回报率为0,说明企业没有利润。不同行业的投资回报率是不相同的,大都在5%-20%之间。投资回报率是越高越好的,但实际上投资回报率跟投资时间也有一定关系,相同投资金额,投资时间越长,投资回报率应该要越高。

房地产行业利率率

第一种观点,利率与房产价格呈负相关关系,这是目前大家比较偏向的观点,也就是利率与房产价格反方向变化。国内外的学者对此有比较广泛的研究,也有一定的研究成果。早有国外的研究者Kau和Keenan(1980)指出利率上升导致房地产价格下跌,两者呈反比关系,投资价格和住宅。

Harris(1989) 在研究了名义利率对房地产价格的作用效果之后,通过计量检验得出,名义抵押贷款利率与房地产价格呈反向关系,即价格会因为利率的升高而同时降低。周京奎(2006)构建模型对我国12个城市房地产价格与利率关系进行实证研究表明,利率与房地产价格呈负向关系。宋勃和高波(2006)在考虑通胀情况下,短期而言利率对房价存在负向影响。

第二种观点,利率与房产价格呈正相关关系。国外学者Goodman(1995)和Kenny(1999)发现利率与住宅需求之间的确存在着正相关联系。Adrian Cooper(2004)以英国房地产市场为例,通过建立OEF模型发现英国抵押贷款利率与长期利率相关使得房地产价格波动幅度减弱。国内研究者李雅静、杨毅(2005)指出,利率在短期对房地产投资量产生正向的影响,长期也是如此,但效果并不明显。

第三种观点,利率与房产价格无相关关系,这是少数人持有的一种观点。国外研究者Ho Wong 和Tse(2003)指出,就长期而言,利率对房价没有任何作用。而国内学者车峰(2006)的研究表明,在中国市场,我国利率对房价的影响并不显著,但在美国影响效果却很明显。

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