房地产审计 房地产行业审计,老铁们想知道有关这个问题的分析和解答吗,相信你通过以下的文章内容就会有更深入的了解,那么接下来就跟着我们的小编一起看看吧。

房地产审计是指对房地产企业的财务状况、经营情况以及财务报告进行全面、系统地审核和评价的一项重要工作。房地产行业作为国民经济的支柱产业,其重要性不言而喻。而房地产审计则是保障房地产行业健康发展的重要手段。

房地产审计

房地产审计的主要目的是通过对企业财务状况的审核,发现存在的问题和风险,并提供相应的解决方案,以保障企业的财务健康和稳定发展。在房地产行业,可能存在着各种各样的风险,如项目资金的浪费、合同的风险、企业治理结构的不完善等等。房地产审计通过对企业的各项财务数据、业务流程和运营情况进行仔细审核,能够及时发现这些问题,并提出相应的解决方案,保障企业的利益。

房地产审计还有助于提高企业的信誉度和透明度。房地产行业作为一个重要的经济活动领域,其诚信和透明度对于吸引投资者和消费者至关重要。通过进行房地产审计,可以及时、准确地向外界披露企业的财务情况和经营状况,增强企业的信誉度和透明度,提高投资者和消费者的信任度。房地产审计还有助于发现企业的经营短板和潜在风险,推动企业改进经营管理,提高效益。

房地产审计在房地产行业中具有重要的作用。它能够发现企业存在的问题和风险,提供相应的解决方案,保障企业的财务健康和稳定发展;房地产审计还能够提高企业的信誉度和透明度,增强企业的竞争力和吸引力。房地产企业应重视房地产审计的重要性,加强自身的财务管理和内部控制,以提升企业的综合实力和竞争优势。

房地产审计 房地产行业审计

房地产业是典型的资金密集型产业,房地产开发项目的资金来源主要来自银行贷款。多数贷款买房的低收入借款人超越自身能力大量借贷,引发美国次贷危机的发生。近年来, 随着我国房地产业的蓬勃发展,房地产信贷中的各种问题开始涌现,这些问题已严重威胁到我国商业银行信贷资产和我国金融体系的安全。防范和化解金融风险,一直被视为金融审计的重要目标,审计机关应充分发挥金融审计在国家经济社会中的免疫作用,强化房地产信贷业务审计,防范金融风险。 从银行信贷业务的角度看,目前房地产市场存在的突出问题表现:发放虚假房地产消费信贷,向不具备资质的房地产开发商发放贷款,发放的流动资金贷款被贷款企业挪用于房地产开发,违规向地方土地储备中和地方融资平台发放用于房地产开发的贷款,以及银行资金通过委托贷款等变相方式流入房地产市场等。对房地产信贷业务审计应重点审查以下三个方面: 一是审查个人住房按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况。自2003年以来,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会先后下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称央行121号文件)和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)等法规文件,审计应关注商业银行按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况,一是要审查银行是否严格进行个人按揭贷款抵押登记,注意发现和反映“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的问题,严查“一人多贷”等恶意炒房、囤房、哄抬房价行为,遏制投机性购房信贷行为;二是要关注商业银行落实二套房贷政策的情况,根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号)中“严格住房消费贷款管理”等国家住房消费政策的相关规定,检查商业银行为完成贷款指标而放松政策控制等问题。 二是审查房地产开发贷款和土地储备贷款的管理情况。房地产开发商以银行借贷融资为主,自有资金较少。中国人民银行统计显示,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比重在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重,由于房地产开发企业良莠不齐,贷款的不良率也较高。同时一些基层银行在发放房地产贷款中存在违规操作、管理混乱,甚至个别银行工作人员与开发商相互勾结,共同骗贷,给银行资产造成风险和损失。 在房地产开发贷款审计中,从房地产开发企业贷款账户入手,以揭露重大的违法违规问题为突破口,重点审查房地产项目贷款资金的流向,同时到建设、土地和房产等管理部门延伸调查房屋建设有关实际状况,必要时延伸房地产开发企业和实地勘察,查处挪用、套取资金,以及内外勾结诈骗银行资金等违法行为。同时审查抵贷资产评估价值的真实性和风险点,审查银行发放的土地储备贷款是否真实,对土地储备机构发放的土地储备贷款审计,不仅应审查土地作抵押贷款额度是否超过所收购土地评估价值的70%,还要审查贷款期限,揭露造成土地储备贷款已形成风险和损失的行为,查处银行向有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放新增贷款,揭示利用滚动开发等手段套取贷款的行为。 三是审查银行资金通过委托贷款等变相方式流入房地产市场的使用情况。对银行贷款资金变相违规流入房地产的审查,一是对商业银行的大额委托贷款和个人公积金委托贷款实行重点审查,核实委托人主体资格和贷款性质,查处以委托贷款的方式流入房地产市场的问题。如审计署2007第5号审计结果公告披露的上海市国有资产经营有限公司将从招商银行上海静安寺支行取得的年利率为5.022%的流动资金贷款2.9亿元,以委托贷款的方式按8%的年利率转贷给房地产公司的问题。二是检查企业集团和地方融资平台是否存在利用非房地产建设项目贷款购置土地,并以拆分项目和“滚雪球”等方式利用多家关联企业套取大量银行贷款,进行房地产开发等违法违规问题。

房地产审计

收入不入账。

1、同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。

2、没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。

所制定的标准:所制定的标准是审计的依据,即判断被审单位的经济活动合法合规与否、经济效益如何、经济现象真实公允与否的尺度,如国家颁布的法律、规章和标准,职业团体制定的会计准则,企业制定的各种消耗定额、计划、预算等。任何审计都具有三个基本要素,即审计主体、审计客体和审计授权或委托人。

审计主体,是指审计行为的执行者,即审计机构和审计人员,为审计第一关系人;

审计客体,指审计行为的接受者,即指被审计的资产代管或经营者,为审计第二关系人;

审计授权或委托人,指依法授权或委托审计主体行使审计职责的单位或人员,为审计第三关系人。

一般情况,第三关系人是财产的所有者,而第二关系人是资产代管或经营者,他们之间有一种经济责任关系。第一关系人审计组织或人员,在财产所有者和受托管理或经营者之间,处于中间人的地位,这要对两方面关系人负责。

既要接受授权或委托对被审计单位提出的会计资料认真进行审查,又要向授权或委托审计人(即财产所有者)提出审计报告,客观公正地评价受托代管或经营者的责任和业绩。

参考资料来源:百度百科-审计

房地产审计关注重点

审计去审房地产,最重要的就是房地产企业的收入确认问题,很多企业的房子是预售的,但是实际上并不符合收入确认的条件,房地产公司为了达到银行进一步融资的负债率等指标,就会设法操纵利润。所以到房地产行业要特别注意以下几点:

1 反复研究房地产的销售合同是否符合收入的确认原则,并且必须要实地观看销售楼盘的入住率,看是否属于提前确认收入的问题。

2 注意测算银行的长期借款利率,特别是看是否看属于费用化的部分企业也予以资本化从而使得利润数字达到一定标准

3 注意看是否有投资性房地产,其公允价值如何获得、如何计价等

4 房地产的产权是否转移,查看房地产转移的相关文件。

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审计房地产企业如何入手

在房地产开发企业中,把管理审计工作和目标管理有机地结合起来,推行项目管理审计制度,这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。

一、房地产开发项目管理审计的内容

从房地产开发项目的内部审计角度来讲,管理审计应主要集中于如下内容:

1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性,审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。

2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况,审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况,审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性,审查计划的可行性。尤其重要的是,审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。

3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中,根据项目计划的时点定期进行审查,审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。

4、项目目标成果管理审计。项目完成后,要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理,审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。

二、项目管理审计目标体系的建立

在企业内审对项目投资决策审计时,应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括:

1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位,并初步确立销售方案,从而形成项目的销售计划,体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。从可行性报告的相关数据出发,建立起销售计划的销售价格、合同签约率(进度)和资金回笼进度,就形成了该项目的销售工作管理审计目标。

2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划,根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度,而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料,可以制订出各分项工作的进度结点要求,从而形成项目进度管理审计目标。

3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中,分别体现了各分项成本的总额和支出进度,分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等,也可以进一步细化,根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。

4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上,而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。

房地产内部审计工作内容

A控制环境:被审计单位是否建立销售与收款的内部控制制度?B风险管理:办理交房后存在未收取房屋面积差价款,少(多)确认收入?预收账款与应收账款及客户到期未清项清单核对不及时,造成客户信息窜户挂错账情况或未到具体客户情况?C控制活动:销售业务岗位与收款业务岗位是否相互分离?房屋的销售价格及优惠折扣的制定是否按照权限逐级审批?特殊折扣销售是否经集团公司营销部批准?营销部是否根据销售合同编制销售通知单以及销售发票通知单?财务部收款员每天下班前汇总当天收款情况,形成收款交接表,与出纳员交接?编制销售发票通知单的人员与开具销售发票的人员是否相互分离?销售发票是否按顺序号填列开具?作废的发票是否加盖“作废”戳记并妥善保管?退房是否按公司规定履行相应审核批准?退房是否经质检部门检验并出具检验证明?财务部是否根据营销部提供的面积差价明细表及实测报告,认真核对实测面积、预售面积及收款记录,收取房屋差价或退款通知后,交营销部办理交房手续?财务部是否将客服部提供的交房明细表与交房确认单、销售明细表、面差明细表核对,经核对无误后编制结转收入明细表?财务部是否月末或定期编制客户到期未清清单,核对无误后责成营销部进行催收工作?佣金支付是否符合国家规定,并如实在账面体现?财会部门是否在审核检验证明、退房接收报告后办理相应退款事宜?被审计单位是否建立应收账款账龄分析制度和逾期应收账款催收制度?对与客户之间的往来款纠纷、逾期账款是否及时采取措施?坏帐损失的处理是否经授权批准?对已注销的坏账是否进行备查登记?已确认并注销的坏账以后收回是否及时正确的入账?应收账款的记录与收款岗位是否分立?应收票据的取得与贴现是否经保管票据以外的主管人员书面批准?已贴现票据是否在备查簿中登记?

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