hello大家好,今天来给您讲解有关房地产经纪与信用管理平台 房地产行业信用研究的相关知识,希望可以帮助到您,解决大家的一些困惑,下面一起来看看吧!

房地产经纪与信用管理平台是一种创新型的工具,对于房地产行业的信用研究起到了重要的作用。房地产行业是一个庞大而复杂的行业,其中涉及到众多的交易和交流。而信用管理则是这个行业中不可或缺的一环,它关乎着行业的稳定和发展。

房地产经纪与信用管理平台

房地产经纪与信用管理平台为房地产从业人员提供了一个简便高效的交流平台。在这个平台上,从业人员可以分享和交流各种信息和经验,从而提高行业的整体信用水平。通过这个平台,人们可以更加容易地找到合适的合作伙伴,从而提高合作效率,同时减少不良交易和信用风险。

房地产经纪与信用管理平台还可以为消费者提供更加准确和可靠的信息。在这个平台上,消费者可以查看房地产从业人员的信用记录和评价,从而更好地选择合适的合作伙伴。这样一来,消费者就可以避免与不诚信的人合作,减少自身的风险。

房地产经纪与信用管理平台还可以为政府提供数据支持。通过这个平台,政府可以更好地监管房地产行业,及时发现和处理不良信用行为。这样一来,政府可以提高行业的整体信用水平,同时增加行业的透明度和可持续发展性。

房地产经纪与信用管理平台对于房地产行业的信用研究起到了重要的作用。它为从业人员提供了交流和合作的平台,为消费者提供了准确可靠的信息,同时为政府提供了数据支持。相信随着这个平台的不断发展和完善,房地产行业的整体信用水平将会不断提高,从而推动行业的健康发展。

房地产经纪与信用管理平台 房地产行业信用研究

“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示,中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度,已成诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入,分享项目40%以上的收益”,美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式,颇让国内房地产企业艳羡。谋划“联姻”金融的房企不在小数,但是建立成功模式的案例却甚为少见,其难点何在?地产基金的诱惑“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的,正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示:“这是学习铁狮门模式。”但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法,铁狮门通过不到5%的资本投入,提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配,“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用,远达不到5%投入分享40%收益的红利。“房地产到最后本质是金融问题,但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照,这让王石不得不“曲线救国”,去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产,在业内人士看来“为时尚远”。同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长,2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元,同比增长了一倍。如果与2009年相比,募集规模更增长了16倍,当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品,最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似,由房企主导的基金却甚为少见。2013年,越秀地产(0123.HK)与基金的合作,让人看到“类铁狮门”模式的出现。一年间,该公司撬动了200多亿的土地项目,其中有超过140亿资金源于地产基金。四个与基金合作的项目中,越秀地产占股都在20%以下,但是都有着绝对控制权,且有机会获得项目的大部分收益。比如2013年9月,越秀地产子公司与广州越秀仁达四号基金斥资90亿元拍下武汉精武路项目,其中越秀地产出资7.2亿元,占该地块8%的股权,剩余的均由基金出资。按越秀地产的说法,所有与基金合作的项目,将于一至两年内回购股权,精武路项目给予基金的“回报不会超12%”。越秀地产财务总监欧俊明在中报业绩会上透露,去年与基金合作的其他三个项目,给予基金回报的上限在11%至12%之间。地产基金与房企从来都是各有诉求。“房地产基金关注的是回报率、周转期,以及承受的风险。”亚银国际首席分析师李大伟表示,“房企关注的则是资金成本以及对项目的控制力。”国内的基金管理者希望有一个明确的回报时间,用以说服投资者;而地产商则希望获得更多的收益。两种不同方向的妥协下,房企与国内基金的合作普遍带有额外条款,如,约定股权赎回的时间,回购的金额等等。

信用债研究

信用债券与政府债券相比最显著的差异就是存在信用风险,所以信用债券比国债有着更高的收益,某些情况下收益率甚至高达百分之几十。但值得关注的是,如果对信用债券的投资时机不当,对发债人资质考察不周,都有可能使投资者遭受重大损失。由此可见,信用债既充满了诱惑又可能存在陷阱。

房地产经纪与信用管理平台

由市住建局管理。

市住建局搭建的“苏州市房地产经纪与信用管理平台”于2019年4月份正式上线运行。

具体功能包括:1、全市经纪机构、经纪服务人员纳入备案管理,这里包括了经纪机构、经纪人的全面信息公示。2、经纪服务人员进行实名登记,实名从业。3、购房者对交易进行评价,管理部门年度信用评价。4、不良行为集中公示,监管信息及时更新。

房地产行业报告2020

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

信用研究转投资

一、 CreditMetrics模型的基本框架� 对于CreditMetrics模型而言,影响信贷资产价值的因素即有违约事件,也有信贷资产质量的变化。为获得所有信贷资产的潜在变化信息,CreditMetrics模型采取了盯市(Marked-to-Market)的方法来计算信用风险值。该模型构造了一个模拟信贷资产所有潜在变化以及违约波动的组合计量框架。图1给出了模型的框架,从CreditMetrics模型技术框架看,该模型主要包括三个关键环节� 1.敞口或内部头寸。头寸数据通常都保存在金融机构一系列的系统当中,包括投资组合数据、交易账簿数据以及表外项目数据等。只要头寸数据的基础是一致的,CreditMetrics就能区分出不同投资种类之间的风险差别。�

2.信用事件所导致的单个敞口的价值波动。信用事件包括违约事件以及评级变动。在计算整个组合的信用风险之前,需要先计算单个头寸的信用风险。计算的风险应能囊括信贷资产在所有各种可能的评级状态下(包括违约)的价值分布。�

3.不同信贷资产彼此变化的相关性。CreditMetrics最终的目的是要计算整个信贷组合的信用风险,为此必须要估计不同资产之间的变化相关性,包括违约的相关性和评级转移的相关性。在估计组合的信贷资产风险值方面,相关性估计至关重要。�

为便于理解,我们将上述步骤分解以下几个重要环节。(1)设定风险期的长度。遵循风险计量的习惯,CreditMetrics将风险期设为1年。(2)设定信用风险评级系统。每个债务人都必须被赋予一个信用评级,评级来源可以是公认的外部结果,也可以是内部评级结果。(3)设定信用评级转移矩阵,转移矩阵给出了债务人在风险期从当前评级状态转移至其他所有评级状态的概率或可能性。(4)设定信贷利差溢价。信贷利差溢价等于当前价格与相同期限无风险利率之间的差额。计算出所有信用评级级别债券的信贷利差溢价,以对应的远期利率为折现率,进一步计算出债券在所有这些评级上现值。(5)设定债券的违约损失率。(6)如果不存在相关性,通过上述步骤计算出的所有债券的价值的分布加起来,所得即整个信贷组合的价值分布。(7)考虑到相关性,估计资产之间的变化相关性。()8估计资产之间的联合违约概率以及联合转移概率,计算组合的信用风险值。� 二、CreditMetrics模型信用度量方法� CreditMetrics模型度量是以信用评级转移为基础的,而信用评级并不只是由CreditMetrics集团提供的,可由用户独立开发,也可以从信用评级机构取得。典型的转移计算是在一年的时间内,以标准普尔的评级AAA、AA、A、BBB、BB、B和CCC为基础,计算从一个评级转移到另一个评级的转移概率。除了以上7个信用评级外,还考虑表示“违约”的吸收状况D,共计8种状态。根据已知历史数据估计的转移概率,用公司的债券市场或股票市场数据替代公司资产价值直接导出评级分类的相关性,CreditmMetrics计算贷款的组合的价值远期分布,直接估计一般信用损失分布对应某个置信水平分位数作为资产信用风险值。� 1.单一债券或贷款情况�

CreditMetrics模型信用度量方法是以信用评级为基础,通过求单项贷款价值概率分布来确定单项贷款的风险。这个概率分布的特点在于它完全基于信用转移分析,即在既定时间内(一般取一年)一种信用质量变为另一种信用质量的概率,用它来度量将来(比如说一年以后)贷款资产组合的价值分布,模型强调资产组合价值变化与信用评级转移相关。假设一笔固定利率、不可提前偿还的中长期贷款。该笔贷款是等额偿还,直到最后一次偿还时结清贷款本息。在不可提前偿还假定条件下,根据普通年金现值一般公式,可推导出偿还贷款额现值计算的基本模型� 2.组合债券或贷款情况�

(1)公司价值模型 �

下面介绍信用计量模型所用的公司价值的基本原则——阈值方法。按照默顿模型,公司资产价值遵循标准几何布朗运动,在时刻的公司价值服从对数正态分布,并可表示为� (2)联合评级概率的推导�

为了在联合概率中考虑相关性,利用上面计算每笔贷款或新发行债券的阈值,再根据二元正态分布计算出联合概率。我们以初始评级为BBB和A级的公司为例,假设每个公司的资产价值正规化后对数收益r��BBB�和r�A服从标准正态分布,则联合正态分布的密度函数为� 三、基于CreditMetrics模型的信贷资产风险值的计算实例� 1.单一贷款或债券情况下的信用风险估值�

我们运用上述CreditMetrics模型方法计算单一情况下的信贷资产的风险值。下面以一笔年利率为6%,金额为10 000元,期限为5年,高级未担保的BBB级不可提前偿还的中长期贷款为例来计算CreditMetrics模型的信贷资产风险值。�

第一步,确立转移矩阵。转移矩阵意味着一年内从一个信用等级转变为另一个信用等级的概率,穆迪和标准普尔等级均有这样的数据积累(见表1)。�

与一年期转移矩阵相对应,还有多年期累计平均违约率统计数据(见表2)。�

第二步,确立时间段。CreditMetrics模型中时间选取通常定为一年,这是出于会计数据和财务报告得到的频率而定的。�

第三步,确立远期定价模型。信贷资产的估计可以从与贷款发行方评级对应的信贷资产得出。每个信用级别一年远期零曲线见表3。��

如果对每一级别重复同样计算,可以得到一年后不同级别贷款的价值,见表4。�

第四步,得出将来组合价值变化的分布。如果发生违约,根据优先偿还程度,投资者可以得到部分清偿,本例题中,高级末担保贷款的清偿率约为51.13%(数据来源于Carty and Lieberman(1996)),10 000元的清偿额为5 113美元。信贷资产质量变化产生的一年期的债券价值变化的分布(见表5)。� 假设该笔BBB级贷款价值V服从正态分布,设贷款价值的均值为μ,标准差为σ,则

我们可得出BBB贷款的价值表,见表6。�

因此, 在正态分布下,该笔BBB级贷款的信用风险估值如下�

99%置信度的VaR=2.33×299=697(元)�

95%置信度的VaR=1.65×299=493(元)�

计算结果表明,在贷款价值为正态分布的假设条件下,该笔贷款有1%的可能性在第二年的损失超过697元,有5%的可能性在第二年的损失超过493元。反过来说,该笔贷款在第二年的损失有99%的可能性保证不超过697元,有95%的可能性保证不超过493元。

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