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房地产预计市场占有率 房地产行业存量竞争

房地产预计市场占有率

房地产行业一直是我国经济发展中的重要组成部分,对经济增长和就业有着重要的推动作用。在当前经济形势下,房地产行业的竞争愈发激烈,房地产企业之间的存量竞争已成为行业的焦点。

房地产预计市场占有率是衡量一个企业或行业在市场中的竞争力的重要指标之一。根据最新数据,我国房地产市场的占有率预计将继续保持稳定,但与此竞争也会进一步加剧。这主要受到以下几个因素的影响:

供求关系的变化。随着城市化进程的加快和居民收入的提高,人们对住房需求的增加,使得房地产市场供求关系发生了较大变化。市场供不应求的现象加剧,各大房地产企业纷纷积极开发新的项目以满足市场需求,导致市场竞争更加激烈。

投资环境的变化。政府对房地产市场的政策调控力度逐渐加大,投资环境发生了较大变化。房地产企业需要根据政策的调整及时调整发展战略,以应对不确定性风险。这也带来了房地产行业竞争的压力,只有适应政策环境的变化,才能保持市场份额的稳定。

市场需求结构的变化。随着住房需求的多样化和消费者对品质和服务的要求提高,房地产企业需要不断创新,提供更有竞争力的产品和服务。只有不断提高市场占有率,才能在激烈的竞争中立于不败之地。

技术的发展。随着科技的进步,房地产行业的技术含量越来越高。企业需要不断引进新的科技产品和工艺,提高生产效率和产品质量,以在市场竞争中占得先机。

房地产预计市场占有率和房地产行业存量竞争是当前房地产行业发展的重要方面。房地产企业需要密切关注市场环境的变化,加强自身核心竞争力的建设,不断创新,提供高品质的产品和服务,以稳定并提高市场份额。才能在激烈的房地产行业竞争中脱颖而出,取得持久发展。

房地产预计市场占有率 房地产行业存量竞争

不知道是不是存量房

存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

随着住房制度改革逐步深入,国家宏观经济政策驱动,全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展,在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件,有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业,对改善居民住房状况起到了关键作用。从我县房地产市场现状分析,也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视,于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研,针对该行业发展中存在的问题,制定了一系列行之有效的举措,积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下:

一、1998-2003年我县房地产市场运行情况

(一)国民经济快速发展,人民生活不断改善。1998-2003年,我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元,财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元;城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元,农民可支配收入由3318元增至4702元。

(二)房地产发展势头良好,已逐渐成为重要产业。1998年以来,我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元,有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展,房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

(三)土地供应情况(表格附后)。1999-2001年,我县房地产市场从无到有,处于发展期,土地供应量也逐年上升,加上旧城改造,至2001年达到最高,项目数有26个,供应量为18.5894公顷,其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷,占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预,我县房地产市场进入低谷期,土地供应量最低仅为2.8854公顷,到2003年开始复苏,供应量有所增加,达10.6276公顷。从供地来源看,存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始,国家宏观调控政策实施,对增量土地使用略有下降,加大了旧城改造力度。我县商业、市场、旅游等用地供应不多,这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来,我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷,而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷,市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷,可见在经营性用地供应中,住宅用地还是占绝大部分,基本上集中在城市规划区内。

(四)房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示,1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高,共完成投资额5.73亿元,比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米,减少2.2%,竣工房屋面积23.3万平方米,减少5.3%;商品房销售面积16.4万平方米,减少16.8%;年末商品房空置面积6.9万平方米,增长102.9%。

(五)房地产市场购销两旺,房地产价格稳步上升。1998年以来,房地产销售总量年均保持在15万平方米以上,其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示,我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米,增长到2003年的2200元/平方米,6年涨幅达83%。

(六)购房动机发生变化,由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化,由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计,我县居民购买外地房产,70%以上是商铺。

(七)行业规模迅速扩大,打造品牌房开企业。截止2003年底,全县房开企业发展到43家,比去年增加了8%。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24%,一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

(八)房地产金融业发展良好,为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末,我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元,6年间增长了2.12倍。2003 年末,房地产贷款比去年同期增长1.38%。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种,个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据,我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几,在2001年个人购房信贷也只有623万元,仅占信贷总额的0.99%,而在2003年个人购房贷款额就有8554万元,比2001年增长13.7倍多,占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预,到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降,只有8.74%,但其总额已有8904万元,比2003年增长350万元。由此可见,我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境,也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

(九)房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始,在摸索中不断发展,现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》,从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主,确保了拆迁双方当事人的合法权益,体现了公开、公正、公平性。2004年又规范了农村村改拆迁管理工作,出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

(十)存量房产交易活跃,健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后,存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米,比上年增长42.70%。启动经济适用房,健全住房供应体系。不同层次住房供应方式,满足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城乡居民住房条件,我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米,农民人均建筑面积达到35.1平方米,居全市前列。

(十一)住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来,安居工程(经济适用房)改变了原来以单一途径的集资合作建房,转为解决机关干部、工矿企(事)业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止,国家先后下达我县安居工程(经济适用房)建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系,解决最低收入家庭住房困难,县房改办根据市、县政府有关工作部署,拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底,我县最低收入家庭居民258户,符合廉租住房登记的有215户(目前我县准备在昆阳镇试行)。

二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。我县经济保持较快发展速度,2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比,分别增长71%和125%。随着经济快速发展,居民生活得到明显改善,2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元,与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早,目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民购房积极性,从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负,降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%,2001年6月国家清理取消了47项建设性收费,2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取,非住宅交易管理费按12元/平方米收取,;二是推出个人住房贷款,增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来,我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数,即“食”在消费总支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比全国平均40%低8.6个百分点,这正是增加住房消费的大好时机。我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠,而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标,这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。我县积极推进城市化进程,加速了城镇人口聚集。据统计资料显示,2003年我县城镇总人口达84.1万人,比1998年增长4.7%,加上每年上万外来务工人员,这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体上说,我县房地产市场化程度较高,房地产业保持较快健康发展势头,但同时也存在一些问题:一是住房供应与居民需求的矛盾较突出,经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多,小户型较少,提高了商品房均价;二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展,部分房开企业的自我约束机制不够完善,导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题;三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快,导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家,而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元,而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并没有出现较大增幅,可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显,也没有产生规模效应;四是土地价格偏高,以及少数乡(镇)土地供应缺乏计划,土地供应量过大,导致房地产开发商大量圈地,商品房用地供应缺乏详细规划,随意性大;五是工薪阶层购房困难,房屋空置率和空关率增大。据统计,我县房价上涨的空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米,2003年则上升为5.4121万平方米。2003年,我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平,双职工家庭年收入2.36万元推算,如一个家庭买60平方米商品房,不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买,提高了空置率和空关率,而真正需要购房的工薪阶层,因经济问题而难以购房,形成了工薪阶层购房困难,空置率和空关率却加大的矛盾;六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家,其中仅有5家是2级资质的企业,其余都是3、4级企业,因而群体素质较低;七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构,规模较大的为数不多;八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上,存在协议、拍卖出让两种形式,由于两种形式并存,造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等;九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今,住宅精品少,小区品位都较低,上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施;将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合,同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施,真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上,制定好近、远期房地产开发计划,正确处理好“度”和“量”的关系,以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”,适时调控开发结构,今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求,特别要关注“平民住房”,要重点向中、低收入家庭倾斜,使他们买得起房,有房子住。

2、要加强对房地产发展研究,提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究,逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,加强宏观调控能力,并正确引导房地产的投资和消费,建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求,保持土地合理的供应量和供应比例,加大经济适用房建设,限制高档住宅的盲目开发和大规模建设,以防止出现积压;二是要增强房地产市场透明度,给房开商创造平等竞争环境。要科学、合理制定招、投标办法,防止地价以“天标”中标;三是要加快建立房地产市场监测体系,对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈,以引导房开企业做好市场的细分和定位,避免盲目性,并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地,增加土地有效供给,确保适度土地供应总量,逐步建立梯度土地供应体系,尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快,建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。要适度拓展该县发展空间,提高土地供应能力。加大基础设施建设,利用好闲置土地,改革现有土地产权交易制度,促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间,按时交地,确保用地计划顺利完成,逐步建立梯度土地供应体系,满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预(销)售管理,规范商品房销售环节,解除购房者后顾之忧;二是要加强房产经纪机构管理,规范房地产中介行为;三是要简化房产交易手续,提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品,提高住宅建设品位,严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头,推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境,优化套型设计,充分合理利用空间,注重资源的充分节约和综合利用,建造生态住宅,使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施,严格入市门槛,对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业,通过规范市场经济秩序及时清理出局。制定一些优惠政策,向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜,使企业做大做强,以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度,改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面:一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作,改革房地产开发建设体制;二是要明确界定经济适用房购买标准,改革供应管理方式;三是要根据低收入家庭实际情况,改革完善住房保障体制;四是要严格经济适用房交易行为,改革交易管理制度;五是要加强对经济适用房价格监管系统研究,改革成本控制体系;六是要严格控制经济适用房单户建筑面积,优化户型空间,改革建设户型标准。加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识,强化信贷管理。一是要控制总量,合理调整结构,实行差别政策,以控制房开在住房消费资金中的比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费;二是要严格信贷管理,依法、依规贷款,切实强化贷后管理;三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的强化贷款监控,实行封闭运行;四是要加强对个人住房贷款管理,一方面要继续支持本地居民自住购房,适度提高首付额度,另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作,积极采取行政、经济、法律等手段,在全县城镇范围内,全面推行物管。房管部门作为行业主管部门,要结合实际,积极开展试点工作、并注意总结经验,为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解,目前昆阳镇房开用地较大,已远远超过当地住房需求量,这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期,建立健全统一有序的房开市场,在全县土地总量控制上,既要适当增加供应、缓解供需矛盾,又要防止土地供应过度投放,形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出,当前我县房地产业形势可说是喜忧参半,既不能盲目乐观,也不能妄自菲薄。1998年以来,我县房地产价格上涨具有客观必然性,是我县房地产业发展过程的必然结果,相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持,而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处,也是我县能在房价较快上涨的保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析,我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在:

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’,建设新平阳”,率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位,这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城,建设新区,城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散,加速城市化进程,构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大,为我县经济发展带来机遇,给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明,人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时,房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右,而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代,发达国家人均住房建筑面积为:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到30平方米之前,房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县,具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力,居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成,特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建,按25%扩面计算,需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。鳌江镇火车站的后年开通,瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体,对整片区域也起到很大推动作用。虽然,2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷,土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米,而近年来实施开放人口政策,每年新增人口在0.4-0.5万人,这里虽有经济适用房供给,但还不能满足。急需加大住宅区建设,我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长,给我县房地产业提供发展真实需求。2003年,我县户籍人口为84.1万人,暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料,规划近期2005年户籍人口为85.88万人,远期2010年户籍人口为88.41万人。随着该县招商引资,暂住人口不断涌入,以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素,该县以后几年人口增长情况,城镇总人口以每年4000-5000人速度增长,其中非农人口增量为每年3000-4000人,暂住人口为每年200-300人。

(1)新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测,按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量:

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中:P1:新增人口住房需求总量

W1:新增人口中非农人口增量

N:新增人口人均建筑面积(按人均30平方米取值)

W2:新增人口中暂住人口增量

R:暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例(估计在9%左右)

F:暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量:

2004年新增人口住房需求总量:

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(万平方米)

2005年新增人口住房需求总量:

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(万平方米)

2006年新增人口住房需求总量:

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(万平方米)

(2)经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房,根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米,居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加,人们对改善居住条件的愿望也随之强烈,必然购买新房换旧房,参照国际经验,如以非农业人口4万户为基数,按每年每户增加1平方米计算,年需求量为4万平方米左右。

(3)投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能,一定数量的投资需求是必然存在的。有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场,一大部分人都成了“炒房一族”,其手头上房屋基本上有2至3套,但根据当前房地产市场低入住率,一旦可以赚钱,基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素,估计在我县投资对商品房的需求量,占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。从目前土地供应状况与未来市场需求分析,今后房地产市场将会更加完善和成熟,住房消费将会更趋理性

房地产行业竞争分析

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场,而影响房地产市场的因素有哪些呢?下面是我整理的一些关于房地产的市场环境分析的相关资料。供你参考。房地产行业的外部环境分析 1、经济环境对房地产的影响2、政策法律环境对房地产的影响3、社会 文化 环境人口统计:与房地产有关的人口统计主要包括:人口总量与人口增长,人口的年龄结构,人口的地理迁移,家庭规模与结构。城市居民每个家庭只有一个孩子,必然影响房子数量和卖房结构。4.技术环境建造方式:建造方式的进步使得原先的一些限制不复存在,发展商的开发周期也大大缩短。5.国际因素影响随着中国加入WTO,市场开放程度的不断提高和国外公司准入条件的不断放宽,可能形成外资和外商涌入中国房地产市场的局面,对我国房地产行业形成巨大的冲击。但同时也存在机遇,一方面可能带来房地产市场需求增加,另一方面,在日益竞争激烈的环境中优胜劣汰,房地产行业的内部环境分析 1、现有企业目前我国房地产市场现有企业众多,但大多数都是中小规模的企业,市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐2、潜在进入者房地产行业的进入壁垒不是很高,主要的约束条件是资金和土地,这使得很多企业跃跃欲试。一些资金实力雄厚的国际公司也可视为潜在进入者,这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争的趋势。3、替代品理论上,一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系,替代品的价格越高则它的需求量越大,反之,替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是,目前房地产商品还没有替代品,这对于房地产企业来说是十分有利的。4、供应商的议价能力根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类:议价能力较强,主要包括政府;议价能力较弱,主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性,因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风,必须以较高的成本获得土地使用权;而相对于原材料供应商、建筑公司等,房地产企业处于供应链的核心位置,所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱,房地产企业可以压缩成本。5、 购买者的议价能力目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品,且消费者获取房地产信息成本较高,因此消费者议价能力较弱,但随着我国房地产行业的发展,消费者的议价能力将逐渐增强。房地产市场的主要特点 多样性房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物,还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁,还有抵押、典当及其他的让渡方式。双重性由于房地产可以保值、增值,有良好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。不平衡性房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能是相对的。房地产市场的作用房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。房地产的市场环境分析相关 文章 :1. 2016房地产市场环境分析 2. 市场营销环境分析与解析 3. 房地产行业市场规模与需求分析 4. 2016房地产市场分析 5. 房地产市场营销策略分析

房地产存量市场

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,一般的存量房是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。

简单理解就是,不是自己买的一手房子。别人买的不论是一手、还是二手三手,只要是别人经过手,对于咱们来说就是存量房,就是二手房。

需要注意的一点:即使是别人买完房子,从来没入住过,也算是存量房。只要是该房屋所有权证曾经出现过别人的名字,就算是二手的。

存量房也可以说成是库存待售的房子,它主要包括了楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的住宅、个人购买但是一直没有居住过的房屋、法院查封的房屋等五大类型。

存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。房产交易的注意事项

1、购房预算:在购房前,需要先进行预算,确定自己的购房预算,包括首付、贷款、税费以及后期装修等费用。

2、房屋性质:在购房时,需要了解房屋的性质,如商品房、经济适用房、限价房等,以及是否有产权证、不动产登记证等相关证件。

3、房屋位置:在购房时,需要考虑房屋的位置,如交通便利、生活配套、环境安全等因素。

4、房屋质量:在购房时,需要仔细检查房屋的质量,如墙面、地面、水电设施等,确保房屋的质量符合要求。

5、贷款方式:在购房时,需要选择适合自己的贷款方式,如商业贷款、公积金贷款、组合贷款等。

房地产预计市场占有率

室内设计企业的市场占有率是很难一概而论的,因为市场占有率受到多种因素的影响,比如企业的规模、品牌知名度、服务质量等等。我们可以根据一些行业资料来估算,室内设计企业的市场占有率在5%-10%左右。这是近年来国内房地产市场不断增长,人们对居住品质和舒适度的要求也不断提高,室内设计逐渐成为了楼市的重要组成部分。室内设计企业数量也在不断增加,市场竞争也日益激烈,因此市场占有率也呈现出上升的趋势。室内设计企业要想进一步提高市场占有率,需要从多个方面入手。要加大对品牌宣传的力度,提高企业知名度;在设计上要创新有特色,满足不同客户的需求;服务质量要做到位,争取客户的口碑传播等等。只有不断优化自身的业务和服务,才能在市场竞争中脱颖而出,提高市场占有率。

房地产竞争分析

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。1、区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。2、专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。3、项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

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