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房地产是终极行业,它不仅是人们生活的基本需求,更是经济发展的支柱。无论是住宅、商业还是工业用地,都离不开房地产的支持。可以说,房地产是经济运行的终点行业。

房地产是终极行业,房地产是终点行业

房地产是人们生活的基本需求。无论是买房还是租房,都是人们生活的一部分。房地产行业提供了人们居住的基本条件,满足了人们的住房需求。在人们的生活中,房地产不仅提供了温暖的家,更是凝聚了家庭的幸福与情感。

房地产是经济发展的支柱。房地产行业的发展能够拉动相关产业的发展,如建筑业、装修业、家居业等。这些产业的发展带动了就业机会的增加,促进了经济的增长。房地产的投资也能够带动资本市场的发展,促进国家财富的积累和经济结构的优化。

房地产作为终点行业也存在一些问题和挑战。房地产市场的波动性较大,存在泡沫风险。过度的投机和炒房现象可能导致房地产市场的不稳定。房地产行业还面临着土地资源的限制、环境污染和人口流动等问题,需要政府和企业共同努力解决。

房地产是终极行业,它不仅是人们生活的基本需求,更是经济发展的支柱。我们也要认识到房地产行业的问题和挑战,积极探索可持续发展的道路。只有在政府、企业和社会各方的共同努力下,房地产行业才能持续健康发展,为人们的幸福生活和国家的繁荣做出更大的贡献。

房地产是终极行业,房地产是终点行业

1.人工智能行业 人工智能作为新一轮产业变革的核心驱动力,将催生新的技术、产品和产业模式,改变甚至重新塑造传统行业。但是现在很多高校还没有这个专业,所以很多学生还不能报考这个专业,如果想报这个专业,就必须选择相应的学校。 根据现在的 社会 情况来看,这个专业在未来的确是需求比较大的行业之一,现在的相关人才缺口已经达到了500万人。不仅好找工作,而且相关人工智能的工作是非常高薪的工作。 2.大数据行业 “大数据+”已经渗透到几乎所有行业,大数据相关技术方向:大数据开发方向:大数据运维;云计算方向:数据挖掘、数据分析;机器学方向等等。目前已经有很多高校开设了这个专业,就业前景十分不错。 三个方向中,大数据开发是基础,以Hadoop开发工程师为例,Hadoop入门薪资已经达到了8K以上。 一般需要大数据处理的公司基本上都是大公司,所以学大数据专业也是进大公司的捷径!精通任何方向之一者,均会“前(钱)”途无量。 3.虚拟现实行业 随着VR/AR成为全球最炙手可热的“金矿产业”,大量资本涌入, 科技 巨头抢滩布局。VR/AR技术的产品整合及商业变现正在逐渐成熟,但专业人才成为市场和行业加速发展的重要因素。 在一份关于VR在全球范围内的人才分析报告中显示:中国VR人才在全球仅占2%,但对VR人才的需求却有18%,而美国的VR人才分布达到40%,中美之间有着巨大的差距。 4.教育行业 随着国家二胎政策的开放,未来十多年将是新生儿增长的时期,教育优质资源稀缺,主力人群80后父母、90后学生追求差异化教育,这为多元化教育发展提供了强大动力。 各年龄段教育有很多需求细分,0到6岁阶段的早教、学前、艺术教育,6到12岁的素质教育,12到18岁的夏令营,20到40岁的技能培训、在线教育、商业类等等,还有个别的企业家教育,这些教育细分领域提供了大量的求职机会。 而教育行业比较简单,区域性明显,很难形成垄断,学习的时间成本决定了就近就读,老师的流动性也大,入行门槛低,所以行业需求较大。 5.新能源行业 新能源产业在我国的发展十分迅速。国家需要很多这方面的人才,来促进经济的持续发展。新能源技术是当今不可缺少的,而且未来肯定会持续发展。 6.新技术行业 比如建筑行业新兴的BIM技术。建筑业是个传统的行业,涉及面广、人才需求大。随着信息技术的发展,数字化建造技术正以前所未有之势对建筑行业发生巨大的转变,而BIM技术则成为引发建筑业重大变革的“起爆器”。 BIM作为一个新兴的技术,减少了很多设计及施工的技术压力,使设计时间都用在设计上。建设前期就可以验证设计图纸施工的可行性,避免大量拆改及图纸变更的出现,减轻现场技术压力,使现场施工技术管理的重点放在施工和运行调试上,最主要的是降低了工程投资成本。越来越多的业主及开发商都希望工程中能用到BIM技术。 国家政府已出台很多相关政策大力支持推广BIM技术,得以让BIM技术越来越广泛地被应用。曾在2018年的一次大会上,王美华委员提出:高校土木专业增加BIM技术课程。这一提议的提出,进一步推进了BIM技术的应用。这就增长了BIM技术人才的需求,而由于真正的BIM人才严重稀缺,相应地BIM技术人才的工资也将会大大高于同行其他专业技术人才的工资,所以BIM相关岗位也就成了建筑行业的黄金职业。 10-20年是个相当长的时间概念,我觉得在未来这么长的时间概念里,以下行业将崛起: 新能源 汽车 随着油价的持续上涨,同时我国北方乙醇汽油的不断推广,政策方面对于新能源 汽车 不断的开绿灯,而通常一辆成熟 汽车 也恰恰需要接近10年的时间去准备。 汽车 行业的利润又相当高,世界500强中有23家 汽车 制造商,这也凸显了 汽车 行业巨大的红利,而新能源 汽车 又恰恰颠覆了整个传统 汽车 工业,给予更多创业者和老牌车厂同一起跑线的机会。小鹏 汽车 ,威马 汽车 ,蔚来 汽车 还有目前大红大热的特斯拉,都看准了这个巨大的新新市场。 AI人工智能 人工智能在目前仍然在初期阶段,随着算法的不断深入,AI将在未来发挥巨大的作用。从自动驾驶到智能投资再到生物医疗,越来越多的地方,都有人工智能施展拳脚的地方。 大数据 21世纪什么资源最值钱?自然是数据了,目前各家巨头都在大数据领域积极的布局,基于大数据,未来我们的生活变得越来越智能,而同时数据也变得越来越无价。而目前真正实现大数据的企业并不多,日后数据类企业将越来越多,打破目前几家独大的情况。 区块链 区块链是目前风口上的概念,区块链去中心化的概念在未来金融,供应链,公共服务等领域都将会有一席之地,而未来虚拟货币也有一定可能会冲击主流货币的地位。 以下总结了2020-2050年处于超级风口的七大行业的表现,以及投资策略: 1、人工智能。 最好的计算机将从2020年开始与人类大脑展开竞争,我们将模拟人类的新大脑皮质(分析和直觉的智能,而不是 情感 )。它的产品和服务将是令人惊叹的,它将包括机器人、创造性的计算机和软件,它们可以在很短的时间内为几乎所有的问题提供科学的答案。 2、基因组学和生物技术将会以指数级的方式发展 ,并将在医疗保健(由于全球老龄化,这将是非常必要的)、农业和生物燃料方面产生巨大的优势。还会获得一些有争议的进展,比如试图创造超级人类和重新创造已经灭绝的物种。 3、奢侈品市场将迅速发展 ,并将成为其领先的参与者带来巨大的利润。其需求将得到人类财富整体增长的推动,尤其是来自新兴市场快速增长的中产阶层和上层阶层的消费。 4、新能源将是一个令人兴奋的创新增长行业 ,其发展动力是能源需求的爆发式增长。渴望实现能源独立以及对于全球变暖的恐惧。第三核能,第二、第三、第四代生物燃料和太阳能光伏发电将成为令人兴奋的技术。 5、从2010年到2050年, 房地产行业 将平均每年为1亿人建造新的住房,并将建设必要的商业基础设施,使全球收入翻两番。由于全球财富也增加了4倍,而土地供应是静态的,一些土地价格将会大幅上涨。 6、 资源行业 (尤其是工业金属的开采)将难以跟上需求的步伐,这将导致偶尔出现的价格飙升的情况。化石能源将转向页岩气和石油以及焦油。 7、 金融 是一个信息产业,将从新兴市场的信贷和贸易文化的发展以及经济增长中获益。它还将参与大规模建设热潮的资金投入,同时还要为基因组学、信息技术、替代能源领域的无数高 科技 创业公司提供融资。 人们会越来越自由的定义自己的身份、精神和生活方式。 就生活方式而言,将会有一种趋向于创造性、个性、真实魅力的趋势。这种“一次性”的文化将会让位于那些讲究耐用、年代更老的事物。包浆将会更有价值。 体验和讲故事的市场将会迅速增长,大公司将雇佣媒体专业人员来创造和讲述它们的故事。这在 体育 、金融、奢侈品、食品/ 健康 方面尤其受欢迎。 就业市场增长最快的将是具有创造性工作,加上服务工作,在那里人类的接触价值将得到重视。 因为一到高考报考时候就会看到,会计、计算机、国际经济与贸易、土木工程、英语、物流……需要100个就能报考10000个 会计会被核算系统所代替;制药、食品会被智能生产线代替;土木工程会被预制和机器人代替…… 未来只有研发机器、设计机器、指挥机器、维修机器的行业和岗位才有前景,9年前,我曾经去过位于河北省高碑店的娃哈哈八宝粥生产车间:很大的车间,一进去只看见一面是制罐的薄铁皮;一面是各种粮食,顺着生产线往前走到头,八宝粥已经装箱上车。从头到尾只看见几个人,其中几个机械养护、检修人员;还有两个在生产线旁边,负责挑次品的人,现在呢,连挑次品的人也换成了机器人,整个车间就剩下几个检修工程师了。想想制药、食品等其他的生产线会是什么样呢?再过两年又会是什么样呢? 基础学科、传统文科;应用技术学科;研发、 社会 服务;新工科——机械制造、电气自动化、虚拟现实技术、新能源、新材料、新技术,医生、教师……远景无限! 由于中国未来进入老龄化 社会 ,养老行业前景看好,未来10一20年,会成为朝阳产业。我国大概有90%人的人选择居家养老,7%的人选择社区养老,3%的人选择公共养老。养老会牵扯到生活,教育、医疗、康复、护理等内容,是未来重要而有前景的行业。一是老龄化 社会 的到来。联合国最新标准是65岁以上的老人占人口7%以上,该地区视为进入老龄化 社会 。而我国到2022年左右,中国65岁以上人口将占到总人口的14%,实现向老龄 社会 的转变。养老产业在未来的发展前景广阔。二是养老压力加大。随着 社会 发展,几代同堂的生活已经被打破,家庭小型化,几代人分住已经成为常态,许多老人居家自住,无人照料,有的请保姆照料,很难达到科学 健康 的护理。有的农村,年轻人常年在外打工,老年人无人照料的现象还比较多,农村老人自己照顾自己,生活有时就会出现困难,不利于老人的 健康 。传统的养老方式向 社会 养老转变。三是老年人经济收入少。据有关养老机构调查,城市老人儿女经济支持率30%,农村老人儿女经济支持率60%,有的老人的经济面临困难,养老成为 社会 问题。社区养老,机构养老成为未来的发展方向。今后10到20年,国家建立以居家养老为基础,以社区福利养老为依托,以机构养老为支撑的养老新格局,但高质量的机构养老产业发展前景更令人期待,必将成为 社会 养老的重要力量。 在这里先大致定义一下“有前景”:发展较快、人才缺口较大、收入较好。 如果接受这个定义的话,就可以分析一下未来的诸多行业了。 最容易想到的是通讯和计算机行业,毕竟这两个行业在过去几十年中一直迅速发展。具体而言的话,5G和未来的高速通讯、人工智能、虚拟现实、增强现实、移动互联网应该是发展较快的子行业。 通讯和计算机行业的发展,需要材料和能源的支持。现在计算机行业面临硅芯片性能下滑的问题,个人计算设备也面临电池能量密度不足的问题。这些问题现在有了一些模糊的解决方案,在未来二十年中也许会有重大的突破。清洁电力、量子计算、光计算、生物计算、高性能电池、石墨烯行业也会有较好的发展前景。 随着这些行业的发展,人们会对互联网上的内容有更高的要求。人们会需要更精彩刺激、更身临其境、更击中大众笑点与爽点的内容。因此虚拟现实交互内容、视频音频内容行业同样也将会有较好的发展。 在这种生活状态下,人们对自身生存方便性的需求也会随之提升。网购、快递、外卖、约车等行业也会有进一步发展。 首先 科技 方面。 科技 引领变革,未来十年最为火爆的当属于人工智能了吧。那么相对来说人工智能相对应的职位应该非常的火爆 1大数据方面的数据分析师,数据科学家,数据挖掘 数据建模等是一个很好的方向 2AI/机器学习工程师 和数据科学家相辅相成的就是机器学习工程师了,通过算法研究,及AI在图像识别,语音识别 无人驾驶,智能家居等各个大范围的应用,未来AI/机器学习工程师肯定是特别重要的工作 3 智能硬件工程师 通过大量的AI应用但是真正去为人类服务的还要是硬件 包括智能的机器人,智能家居设备等需要有专业的工程师去设计制造 生活方面的吧,随着人们生活水平的提高 ,人们的对生活的侧重点也在慢慢改变,再结合我国的国情来说未来有以下几个行业会越来越火 1大 健康 行业 因为环境的污染人口老龄化及人们对于生活品质的要求越来越高,人们对于 健康 的重视程度越来越高,那么 健康 行业 包括一些 健康 的体检, 健康 监测医疗服务等肯定是未来非常重要的领域。借助于大数据的处理分析每个人从出生到老去的每一步都跟 健康 密不可分。 2教育行业 教育行业毋庸置疑会成为未来十年比较重要的行业方向,因为面临着人口素质的整体提高 社会 竞争压力越来越大所以教育特别是学历教育和技能教育会成为未来的重点行业 3 娱乐 行业 因为生产力的提高越来越多的时间被解放出来人们又更多的经历去参加 娱乐 活动。所以未来 娱乐 行业会是比较重要的行业。 这个话题,还是挺有难度,先试着抛砖引玉一下,需要 从“有前景”和“有钱景”两个维度分开来解读一下。 具体来说,“有钱景”,就是结合你的实际情况与综合能力,专业知识,行业技能,资本能力,甚至是家庭背景、 社会 资源等,与现有的 社会 发展热点趋势结合,无论是创业还是打工,都算是“有钱景”的行业。 比如现在的人工智能,移动互联网,直播等领域,都是有“钱”景的热门行业。 而 预测“有前景”的行业,尤其是未来10-20年,则难度相对就大了许多 。 移动互联网时代,风口“转向”的速度太快,几年甚至几个月时间,所谓的热门行业都会很快被“打入冷宫”,比如当年的团购领域“千团大战”,共享单车领域的“诸侯争霸”,最终结局对大部分人与大部分企业而言,留下的只有一地鸡毛。 “有前景”更多需要从知识,技能的储备来提前给自己“加油充电”相对更重要一些。如果没有类似“穿越”一类的“开挂技能”,预测10-20年的行业风口,还真是难度挺大。 如果真有这样的大神,还要考虑一下,这个大神有没有让你先掏出大把银子,收你为“关门弟子”,“终极弟子”之类的呢?你是不是一颗合格的“韭菜”呢? 从根本上总结一下 一方面,需要具备某一个或者某几个领域的知识或者专业技能,并且储备足够的“资深”,这是你最基础,也是最有核心竞争力的部分; 另一方面,保持一个“跃跃欲试”的好奇心,敢于挑战,愿意跳出自己的舒适区,去挑战新奇的事物。 从舒适圈到恐惧圈到学习圈,再到成长圈,就可以不断突破自己的极限啦。 再加上一点点的运气,这是属于“玄学”范畴,不太好解释了。 这几点结合,相信你无论是“钱”景,还是“前景”都会无量的哦。 个人觉得在人口老年化这个问题上应该有广阔的前景,随着 社会 生活水平的不断进步,人们生活已得到极大的改善,现在温饱已不是问题,老百姓对生活质量也已有更高的追求,特别是在 健康 、 养生 、 娱乐 、 旅游 等行业都有着巨大的潜力,中国目前是全世界上人口老年化速度最快的国家之一,同时也是拥有世界上最大的老年用品市场,中国人口老龄化产业有着广阔的市场及强劲的动力。

房地产行业是一个怎么样的行业

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

房地产是终点行业

房地产市场一直以来都是全球经济的重要组成部分。随着经济的变化和全球形势的不确定性,房地产市场也面临着许多挑战和变化。房地产市场并没有走到尽头,而是刚刚开始。我们将一起来分析这一观点,并探讨房地产市场未来的走向。让我们来解析“房地产市场不是结束了,而且刚开始”这句话的意思。这句话可能意味着房地产市场仍然具有巨大的潜力和发展空间。尽管过去几年中,一些地区的房地产市场可能出现了下滑和调整,但这并不意味着整个房地产市场已经走到了尽头。相反,这可能是一个新的开始,一个重新调整和发展的机会。房地产市场的未来走向将受到许多因素的影响。经济增长是房地产市场的关键驱动力之一。随着经济的复苏和发展,人们的购买力和投资意愿将增加,从而推动房地产市场的活跃度。人口增长和城市化也将对房地产市场产生重要影响。随着城市人口的增加,对住房和商业用地的需求将持续增长,为房地产市场提供了机会。政府政策对房地产市场的发展具有重要影响。政府可以通过调整土地供应、房地产税收政策和贷款利率等手段来影响房地产市场的供求关系和价格。政府的政策取向将对房地产市场的未来走向产生重要影响。一些国家可能会通过鼓励住房供应、支持购房者和投资者等措施来刺激房地产市场的发展。技术的进步也将对房地产市场带来重大影响。随着科技的发展,房地产行业也在不断创新和变革。虚拟现实技术可以帮助人们更好地了解和体验房地产项目,智能家居技术可以提供更便捷和智能化的生活方式,区块链技术可以提高交易的透明度和安全性。这些技术的应用将进一步推动房地产市场的发展和变革。房地产市场的未来也面临一些挑战和风险。金融市场的变动可能对房地产市场产生影响。利率的变化、金融政策的调整以及全球经济形势的不确定性都可能对房地产市场的投资和融资环境造成影响。环境可持续性和气候变化也是房地产市场需要面对的重要问题。人们对可持续和环保的住房和建筑需求不断增加,因此房地产开发商需要关注环保和可持续发展的要求。为了应对这些挑战和变化,房地产市场需要采取一系列的措施。房地产开发商和投资者应该关注市场需求的变化和人们对住房的需求。他们需要根据市场趋势和需求变化来调整战略,开发出符合市场需求的房地产项目。政府应该制定积极的政策来支持房地产市场的发展和稳定。这包括提供土地资源、优化税收政策、推动住房供应等。房地产行业应该积极采用新技术和创新,提高效率和服务质量,以适应市场的变化和需求。房地产市场并没有结束,而是面临着新的机遇和挑战。尽管过去几年中可能出现了一些调整和下滑,但房地产市场仍然具有巨大的潜力和发展空间。通过关注经济增长、人口增长、政府政策和技术创新等因素,房地产市场可以找到新的发展路径,并为人们提供更好的住房和商业空间。要实现这一目标,需要各方共同努力,制定合适的策略和政策,以确保房地产市场的可持续发展和稳定增长。

房地产行业长期回稳向好

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展,在带动一个城市GDP增长的基础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程:行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起,随着住房建设的快速发展,其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里,房地产市场的发展停滞不前,虽然政府当时进行了多方面的尝试,但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始,至此,我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业,房地产投资大幅增加,房价上涨。针对房地产市场在此时期的一些表现,国家逐渐加强房地产信贷控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价,国家频繁出台相关调控政策,进一步强化差异化住房信贷政策,严格控制对非首套房的信贷政策,抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台,各大城市相继颁布限购限贷政策,企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模,避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明,未来长期的一段时间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段,将是一个长期的国家策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景:频繁调控,保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。为抑制房价的快速上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策,以促进房地产市场健康发展。在各类政策下,我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策,开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格局

1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米,与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争:各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节,市场参与者众多,每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中,在工程咨询方面,太极实业占据了主导地位,市场份额接近三分之一,华建集团,为11%;在建设施工方面,中国建筑占据了绝对的市场地位,市场份额占比接近四分之三,上海建工与陕西建工;在房地产开发方面,由于该环节市场竞争者众多,因此龙头企业的绝对地位不明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策,以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下,借助数字化技术向低碳发展转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口,是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等,但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

房地产行业还有前景吗

房地产行业行业萎缩趋势早就已经形成,只是疫情和经济下行加速了萎缩的进程而已,这没有什么值得惊讶的,而且这个下降趋势是完全不可逆的,主要基于以下四个原因:一是城市化进程将会放缓。中国城市化水平已经比较高,未来增速将会显著降低。城市化率预计将从现在的60%增长到70%,城市化率上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,未来每年再增长几个百分点是不可能的,城市化的人口红利会逐渐消失。二是旧城改造总量将会减少。经过20多年的城市建设,旧城改造“大拆大建”的状况会逐渐消失。三是住房质量已大幅提高。2012年,当时的住建部下发了住宅质量标准,对住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量进行了规范,将原来商品房30年左右的安全标准期提高到了至少70年,甚至100年。这意味着,2010年以后城市新建造的各种商品房理论上可以使用70~100年,也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。假设一个城市有10亿立方米的存量住房,按照30年的折旧期来计算,每年大约3 000多万平方米的房子要拆了重建,如果折旧期变为100年,则每年重建的房屋平均只有1 000多万平方米了。四是住房市场已基本平衡,人均住房面积不会再大幅增加。当前,我国人均住房面积已经达到50平方米,困难家庭住房改善的要求逐渐降低。未来尽管还会继续存在住房改善的需求,但只是局部性、结构性的,从总体上看人均住房面积不足的现象将逐渐消失。从上述四个新形势来看,在今后十几年的长周期里,中国房地产市场每年“铺天盖地”十六七亿平方米的新房竣工销售的时代基本已经结束。2018年新房销售量仅仅比2017年增长了1.8%就是一个明显的信号。这与1998—2008年年均增长25%,2008—2012年年均增长15%,2012—2018年年均增长6%~7%相比,增幅已经大幅下滑。换句话说,今后十几年房地产业的新房销售量不会再由17亿平方米逐年增加,而是会逐年萎缩。

关于“房地产是终极行业,房地产是终点行业”的具体内容,今天就为大家讲解到这里,希望对大家有所帮助。