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房地产行业审计计划,制定审计计划

房地产行业审计计划,制定审计计划

随着经济的发展,房地产行业作为一个重要的经济支柱,发挥着重要的作用。随着房地产行业规模的不断扩大,其审计工作也变得越发重要。为有效地监管和管理房地产行业,制定一份详尽的房地产行业审计计划就显得尤为重要。

房地产行业审计计划应该明确目标和范围。通过明确审计的目标,可以确定需要审计的重点领域。可以关注房地产企业的财务状况、资金运作、税收合规等方面。审计计划还需要确定审计的时间范围,以确保覆盖到相关的审计周期。

房地产行业审计计划的制定需要考虑到行业的特点和风险。房地产行业具有高度的投资风险和市场波动性,因此审计计划应充分考虑这些风险,并在审计程序中进行合理的把控。可以加强对房地产项目的风险评估和审计测试,以确保项目的质量和合规性。

房地产行业审计计划还应考虑监管要求和政策导向。房地产行业属于高度监管的行业,各种政策和规定不断涌现。审计计划应及时跟踪和应用相关政策,确保审计的合规性和有效性。可以关注国家对房地产市场的政策调整,对项目的开发和销售进行审计,以确保企业的合规运作。

房地产行业审计计划的制定需要充分考虑资源和人力的安排。审计计划应合理安排审计资源,确保审计工作的高效进行。为了保证审计的质量和独立性,还需要确保审计人员具备相关的专业背景和技能。

房地产行业审计计划是保障房地产行业健康发展和规范运作的重要工具。通过制定明确的审计目标和范围,考虑行业特点和风险,及时跟踪监管要求和政策导向,合理安排资源和人力,可以有效地完成房地产行业的审计工作,推动房地产行业的可持续发展。

房地产行业审计计划,制定审计计划

一、计划审计工作阶段在计划审计阶段,主要工作是针对审计业务制定总体审计策略和具体审计计划,了解企业的基本信息,收集有关证据,将审计风险降至可接受的低水平。(一)在审计程序方面,应做好以下工作:1、针对保持客户关系和具体审计业务实施相应的质量控制程序;2、在了解基本情况(包括企业性质、会计政策的选用和运用、经营目标、战略、财务业绩等方面)的基础上,填写基本情况表,评价遵守职业道德规范的情况。3、就业务约定书和主要条款与被审计单位达成一致理解,特别是针对被审计单位经营管理者(管理层)的会计责任、治理结构(层)可能存在的问题及其沟通方式等内容进行协商的基础上,签定审计业务约定书,对没有经过了解、洽谈、协商的项目,不能直接实施审计。4、对未审计财务报表进行分析性测试工作、实施风险分析评价;5、在实施上述程序的基础上,编制总体审计策略和具体审计计划。(二)在审计证据方面,应重点收集以下证据:1、被审计单位负责人和会计人员已签字和盖公章的财务报表及其附表;2、被审计单位加盖公章的企业法人营业执照复印件及其相关的行政许可证件复印件;3、被审计单位的验资报告、资产评估报告和相关中介机构出具的报告复印件,并由提供材料的经办人签字确认后加盖被审计单位公章;4、被审计单位的内部控制制度和有关组织机构和基本资料;5、重要和长期的经济合同、纳税文件资料等。二、审计实施阶段在审计实施阶段,对小企业的审计,注册会计师应当针对评估的财务报表层次重大错报风险确定总体应对措施,并针对评估的认定层次重大错报风险设计和实施进一步审计程序,以将审计风险降至可接受的低水平。但由于小企业可能不存在能被注册会计师识别的控制活动,注册会计师实施的进一步审计程序主要是实持性审计程序。而在缺乏控制的情况下,注册会计师应当考虑仅通过实施实质性程序是否能够获取充分、适当的审计证据。1、货币资金和实收资本项目的审计程序,无论什么情况,都不能简化。并重点做好以下工作:① 对自然人出资组建的有限公司,由于对现金的收入内部制度可能存在很大缺陷,很多企业现金收支数额较大,库存现金余额也大,但又无法实施现金盘点程序,此时注册会计师必须检查有无将公司现金以个人名义开立储蓄存款帐户,并在现金盘点表及其相关工作底稿中记录清楚不能盘点的原因、理由以及被审计单位的书面说明;②银行存款项目和相关的银行借款必须实施函证工作,但有依据掌握被审计单位没有银行借款的情况下,可以以银行加盖印章的对帐单复印件作为审计证据;③实收资本项目审计,必须与验资报告进行核对,检查原验资的有关货币资金出资凭证是否入账,在编制“实收资本(投资主体)明细表”基础上,与实收资本核对是否一致,是否与有关法律文件(如章程)规定一致等。2、往来款项(包括应收账款、预付账款、其他应收款、应付账款、预收账款、其他应付款等)项目的审计程序,必须坚持函证程序,确实不能函证的,可以采用替代程序,但必须按照“一户一表”的要求实施替代检查程序,并追溯到以前年度,必要时复印有关原始凭证,不能追溯检查的明细项目,应当将不能追溯检查的情况记录在审定表中。对股东和他人借款,如果借款手续(有合同、有内部审批手续、付款凭证合规等)合法,借款事由成立,在没有其他有力证据支持的情况下,不能界定为抽逃注册资本,但如果金额过大,占注册资本的10%以上或借款时间超过一年的,应当在审计报告意见段披露其审计情况。对于应收账款、预付账款、其他应收款如果账龄超过一年以上,应当关注其能否收回,是否存在潜在的坏账损失,如存在,应估计坏账损失并作出相应的调整事项,不能估计的,应当在审计报告意见段披露其审计情况。3、存货项目的审计程序,由于不同的企业类型,存货性质不同,所以对存货的审计应当区别企业类型后,再根据具体情况实施审计程序。(1)制造行业和流通行业的存货审计,主要包括存货采购成本、存货发出的计价测及期末存货的计价等,对存货采购成本的审计,应注意制造行业和流通行业的成本开支差异,并关注其内容是否符合成本开支范围,采购凭证是否符合会计核算的基本要求,对存货发出的计价测试应关注是否符合企业制定的会计政策、是否遵循一贯性原则等,对期末存货的计价,主要考虑是否存在存货跌价损失。(2)房地产开发企业的存货审计,由于存货项目的内容与制造行业差异较大,审计时应当特别关注房地产开发项目投资和成本开支内容合法性,并注意以下审计程序和证据:①开发项目是否具有合法的土地使用权,并收集土地使用权证明文件;②开发项目是否具有投资计划和城市规划手续,收集有关文件资料备查;③开发项目是否具有施工许可证,完工项目是否具有竣工验收手续等资料,并收集有关文件资料备查;④成本开支范围是否符合国家规定的成本费用构成内容。(3)建筑企业存货的审计,主要包括“工程施工”项目核算的直接材料费、直接人工费、其他直接费的审计,以及为工程施工而发生的机械作业费用、直接费用、现场经费等,但不包括企业为组织和管理施工而发生的管理费用、为销售活动而发生的促销费用等,也不包括按照《建造合同》准则已确认为主营业务收入相匹配而结转到损益中的工程成本内容。4、长期股权投资项目的审计程序,一定要关注其是否对被投资企业实质上拥有控股权。通常情况下,小企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额的20%或20%以上,或虽投资不足20%但具有重大影响的,应当采用权益法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本的20%以下,或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额的20%或20%以上,但不具有重大影响的,应当采用成本法核算。对于采用权益法核算的,应当收集被投资企业的财务报告及其审计报告作为审计证据,没有审计报告的至少应当收集企业财务会计报告等相关审计证据。对于采用成本法核算的,也要关注被投资企业的财务会计报告信息和投资收益情况。5、固定资产及其累计折旧项目的审计程序,对拥有固定资产项目的企业,必须对固定资产的产权归属和计提折旧等情况进行审计,特别是用固定资产作为注册资本验资的企业,应当重点关注房屋、车辆和土地使用权是否过户在被审计单位名下,如没有过户,应当获取被审计单位说明没有过户或正在办理过户的情况说明或者声明。对固定资产的折旧审计,必须进行测试,包括计提时间范围是否符合规定等,此外还应当关注其使用状况,是否存在它项权利等重要情况。6、在建工程项目项目审计程序,最关键的是要注意借款利息费用的处理是否符合会计准则的规定和要求,涉及的有关利息计算依据,应当附有银行的借款合同、借款凭证复印件。在审计方法上要与长短期借款审计程序联系起来一并实施审计。对于已经交付使用的在建工程项目,应当按照会计准则规定暂估入固定资产账并计提固定资产折旧。7、待摊和预提费用项目审计程序,要结合费用发生的会计期间和其费用载体的收益期进行审计。8、银行长短期借款项目的审计程序,应将借款的银行、类型(借款条件——是否抵押担保等)、期限、利率、本金等基本情况信息记录在审计工作底稿中、对于借款利息难以计算的项目,可以直接向银行函证,对于已经到期的银行长期借款及其利息,应当作重分类处理。9、房地产开发企业预收账款项目的特殊审计程序,对房地产开发企业采用预售方式收取的售房款,如果房屋已经交付购房者,价款已经收取,只是没有开具发票结算,应当将预售款提出调整分录,对税务机关按照预售款一定比例收取的税收,属于缴纳行为,按照缴纳税款的会计处理规定处理。10、主营业务收入和相关税金项目的审计程序,由于审计对象中自然人出资组建的有限公司较多,很多企业可能存在收入入账不完整和税收方面的审计风险,所以对于收入入账依据的检查一定要注意原始凭证的延续性、合法性,如果审计中发现异常情况,而我们又无法实施相应的审计程序,应当将审计情况记录在工作底稿中,并作为不能确认事项在审计报告意见段披露。ll、期间费用——营业费用、管理费用、财务费用等项目的审计程序,期间费用的审计,一定要先对被审计单位的明细核算资料进行分析,有重点、有目的地进行抽查。①凡是能够在其他业务循环(或财务报表项目审计)中实施审计程序的,如工资和福利费用、工会经费、养老保险等费用的检查和审计,可以结合应付工资、应付福利费的审计程序进行;坏账准备、无形资产摊销等可以结合应收账款、无形资产等项目的审计程序进行。低值易耗品摊销、存货盘盈盘亏、存货跌价损失准备等项目的审计可以结合存货的审计程序进行;②对业务招待费、办公费、差旅费、水电费、修理费、物料消耗、房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等通过货币资金方式支付的费用开支的审计,可以结合货币资金的审计程序进行抽查会计凭证确认;③财务费用的审计可以结合长短期借款的审计程序进行;④运输费、包装费、保险费、广告费等项目的审计可以结合销售(服务)收入的审计程序进行。12、其他项目的审计程序,可以结合该项目在财务报表中的重要性以及风险评估的要求进行,还有的项目可以结合业务循环进行,如主营业务成本等项目的审计可以结合存货的发出计价测试进行,投资收益项目审计可以结合长期股权投资等项目的审计程序进行。

审计计划分为

审计计划的原则:

1、审计计划应当贯彻于审计全过程。

2、项目负责人和项目组其他关键成员应当参与审计计划工作。

3、在编制审计计划时应当了解被审计单位的情况,确定可能会影响会计报表的重要事项。

4、编制审计计划时,注册会计师应对审计重要性、审计风险进行适当评估。

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房地产企业内部审计重点

摘要:自1998年以来至今,在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下,住宅与房地产行业持续快速发展,对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用,房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下,特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究

关键词:房地产、房地产行业、内部控制、特点问题

房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制,其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制,是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施,也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论,从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手,重点选取典型案例----中国房地产行业的领军:深圳万科企业股份有限公司,通过分析其公司组织架构图,试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度,形成以财务为核心,覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统,重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。同时在具体业务(如固定资产投资管理)上,重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限,建立最基本的财务控制标准,增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践,为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。

房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地产业在国民经济分类中属于第三产业(见表1)中国房地产业的行业分类(GB/T4754-2002)

表一

代码 行业分类 定义

7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动

7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护、管理,以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务的活动

7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动

7290 其他房地产活动

一、房地产开发流程及业务特点房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产开发主要分为八个步骤,即:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权,规划设计与方案报批,签署有关协议,施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段,即:机会选择与决策分析阶段,前期工作阶段、建设阶段,租售阶段。房地产开发风险大,开发资金量大,开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强,因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。

土地费:包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费,目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例),土地费用约占30%,并有进一步上升的趋势。

前期工程费:主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用,它在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过30%。

建筑安装工程费:是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用,又被称为房屋建筑安装造价,它在整个成本构成中所占比例相对较大,目前约占整个成本的40%左右,全装修房成本比例会上升。

配套及基础设施费:包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用,它在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,一般在20%左右(各地区比例不同,可能差异较大)。基础设施建设费,主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费,指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月,同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。

管理费:主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等,它在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。

筹资费:房地产因开发周期长,需要投资数额大,因比必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分,但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

其他费:主要指不能列入前六类的所有费用,它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过5%。根据房产供求,销售费用所占比例差异较大。从以上分析可知,土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大,三者约占总成本的90%,是内部控制中成本费用控制的重点。房地产项目管理也是内部控制的重点,其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。

(1)部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类,按照项目开发流程,一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析,开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期,负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期,负责资金的收支及财务核算、分析工作。办公室负责文秘、统计等后勤工作。

(2)公司制项目管理,多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成,项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后,项目公可或承接新的项目,或清盘,或转为物业公司。

(3)事业部制项目管理。企业根据项目开发情况,设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力,从策划定位直至销售均可自主进行,也可对外委托。事业部实行独立核算,对项目的经营效益负责。

(4)专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后,可以合同形式,委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜,体现出社会化分工的现代特征。当前,房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。

二、房地产企业财务管理的特点

2.1 投入大,资金周转期长,

据资料显示,在中国深沪两个证券市场中,房地产企业共有72家,其中专营商品房开发建设的公司有55家;另外还有32家其他行业上市公司,其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上;房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。巨额的地价和房屋工程造价,决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程,这要求要求房地产企业初期投入巨额资金,所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发,他们会同时开发几个项目,经营过程十分复杂,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,这增加了资金筹集的难度。开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般说,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段,所需时间往往二三年或更长;在销售过程中,由于价值大,不得不经常采用分期付款方式,而租赁经营和物业管理过程中,还需追加一笔相当多的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看,房地产资金从投人到收回,往往短则几年,长则几十年。

2.2 经营风险大,投资决策分析责任重、要求高

由于房地产行业本身处于不断创新时期,产品不断更新换代,随着科技的发展和人民生活水平的提高,人们对住房的要求越来越高,客户需求个性化需求也不断提高,对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高,房地产市场需求趋于多样化,新的功能和设计方案不断涌现,产品更新周期更短,整体的开发水平不断提高,公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化,可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中,项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司,更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险,影响预期的销售和盈利,极有可能导致项目的最终失败。这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性,尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失,就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。可见,相对于其他企业来说,房地产企业财务管理人员责任更重大,对其投资决策分析的准确性要求也更高。

2.3 开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

由于房地产企业开发经营的特殊性,使得成本管理也独具特点。在成本构成方面,虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同,即使是同类型开发产品也因时因地而变,特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别,使得房屋的成本构成显得十分复杂。在成本核算对象方面,房地产企业开发建设所独有的单件性特点,决定了成本核算对象是独立的设计文件,是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;在同一开发地点,开竣工时间相近,结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象;规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。其三,在成本结算方面,由于住宅区的建设往往要经历几年的时间,从进度安排上一般是先建住宅,后建配套设施。住宅已建成而配套设施尚未投人使用,或住宅已经销售且已住人,而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下,有些无法进行成本分摊计算,只能按已出售住宅的计划成本,将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法,在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四,当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成,要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时,还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算,成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象,这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理,因而显得非常繁杂。

2.4 财务关系复杂,管理难度大

就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面:土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化,特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。

一般的房地产企业并不具备施工能力,他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中,由于施工单位不受房地产企业的直接领导,一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中,由于现在一般采用分期付款的方式,所以房地产企业的投资回收期较长。通常,在某些房屋已经开始销售的时候,还有一些相关配套设施没有进行建设。房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。在这种情况下,有些无法进行成本分摊计算,只能按已出售住宅的计划成本,将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。

房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种,甚至还包括工商、税务等等政府部门,从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。

2.5 资金运动形式互不相同,管理方法多样化

房地产企业组织机构多,且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重,资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业;同型房地产企业内部,企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中,形式也互有差异;有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式;有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式;有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式;有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式;还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运动的多样性,反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。

三、房地产企业内部财务控制的问题

房地产行业竞争十分激烈,大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度,但从普遍上说,许多房地产企业由于经营时间短,风险意识差等原因,在企业财务内部控制制度制定方面,还存在这样那样不同方面不同程度的问题,综合起来,表现在如下几个方面:

3.1 法人治理结构不完善,财务控制组织形同虚设

我国的房地产开发企业成立之初多为官办,规模小,主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”,绝大部分为财政拨款单位,许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上,并未从根本上转变经营观念,把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长,权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的.作用,而仅仅具有了现代房地产企业的外壳,没有从根本上形成法人治理结构,缺乏有效的控制措施,从而产生了大量的内耗,无形中提高了公司的经营成本。

3.2 风险意识差,内部压力不够

由于社会经济环境的变化,房地产企业间竞争越来越激烈,房地产企业经营风险不断提高。从我国房地产企业的现状来看,房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度,没有形成风险意识,更缺乏有效的风险管理机制。

3.3 会计资料不实、会计资料扭曲

由于会计工作秩序混乱,核算不实而造成的信息失真现象比较严重。这种现象主要有三种情况:为了掩盖不合法的经济内容,变造原始凭证,从而形成表面上合法的经济内容。虚构经济业务内容,伪造原始凭证,按正常手续报销,假公济私,骗取资金。再次是会计信息加工违规,不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。隐瞒经济业务的本来面目,随意变更成本、费用的核算范围;虚构投入产出,虚增利润或隐瞒收入,虚减利润,偷税、漏税;虚增资产与权益,夸大房地产企业经营规模,编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用,严重破坏了房地产企业经营。

而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。由于开发成本核算不实和多转经营成本等,势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。如某市x x开发公司所属三产的办公用房,就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。账外财产的存在,不仅使国家税收流失,而且极易造成国家或公司财产的流失,更是“小金库”的来源之一,也是产生腐败的温床之一。

3.4 费用支出失控,潜在亏损增加

某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用,但对这部分费用的适用范围无明确规定,更无约束监督机制,导致部门经理大手大脚,挥霍浪费,使房地产企业出现亏损,不来亏损的房地产企业雪上加霜:有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱,物资购销制度松弛,存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离,存货的发出未按规定手续办理,也未及时与会计记录相核对,对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理,致使巨额潜亏隐藏在库存中,再加上经济往来中审查制度不健全等,造成资产大量流失。

3.5 内部管理混乱,会计控制乏力

有些房地产企业各种规章制度不健全,尤其缺乏各种监督制度。连起码的内部审计机构或人员也不设置,甚至连简单的内部牵制制度也不要,即或有且健全,但却不落实、不执行制度、不按制度考核,使其形同虚设,同样不可能发挥其制约、监督作用。财产物资管理制度不全,账物保管不善,使财物大量流失,化公为私。投资不进行可行性研究,盲目上马,重复建设,导致项目无效,资金呆滞,经营不畅,甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事,涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用,会计人员技术要求较高,操作单一化,相关的内部牵制制度难以落实,违法、违纪行为呈现智能化特征,会计监督更显得力不从心。

3.6 共同舞弊,会计控制失效。

财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的,而一些公司本应相互牵制的人却联合起来,共同舞弊,这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。特别是领导运用职权,参与情况就更为严重。这方向舞弊行为主要表现有:会计与出纳合谋,涂改发票、伪造签字、公款私存,截留、挪用资金,房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金,指使会计隐匿收入,转移资金,偷税、漏税,会计人员畏于权势,丧失原则;更有甚者,领导、部门负责人和经办人员共同作弊,用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。

四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策随着信息社会的到来,使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等,会计业务关系发生了一系列深刻的变化,因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化,迫切需要建立一套新的,更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。在电算化条件下,根据会计系统内部控制要素及原则,其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。4.1 文档控制文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的还应当建立相应的档案管理制度,以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。建立备份,目的在于防止存储介被破坏而带来损失。对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度,对于计算机输出打印成书面的资料,应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。文档控制首先要进行数据备份,一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外,还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。程序或数据结构发生变化时要备份两份。

4.2 硬件控制

硬件控制也称为工作环境控制,是系统正常工作必不可少的前提条件,作为软件依托的硬件设备,其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱,直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度,确保机房设备环境良好,健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等,为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。在计算机的选择上,应尽量先用正牌机,先用物优价廉,且运行状态稳定的计算机;在条件可能的情况下,系统内部应统一机型,并统一基本工具软件系统,增强磁盘介质的兼容性,减少维修难度,提高监督效能:还要选用性能优良的操作系统和软件工具,提高对系统软件的管理水平。4.3 软件维护控制会计软件既使在使用初期被誉为优质高效,也不意味着永久不变。软件一旦投入使用,就必须实行相应的维护,同时要建立先申请后维护的制度,维护期间必须拟定维护计划,然后再实施维护,最后经过测试,确认被维护软件完全符合要求后,方可投入使用。软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。4.4 软件质量控制会计软件的质量,首先满足会计工作的要求,因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性;软件的效率性、可测性、可维护性,也是软件质量的重要指标。比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起,再加上多用户共享数据库的出现,如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。4.5 审计控制计算机舞弊形式有两种:一种是针对计算机系统进行的舞弊活动,以系统为直接犯罪目标;另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统,人为制造病毒程序,篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的,外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见,必须首先研究和评价被审单位的内部控制,内部审计人员也是如此,而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的,无论内部审计人员还是外部审计人员,都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中,公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司,以便引起注意,加强内部控制。审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计,检查建议是否被采纳和实施,督促被审单位完善内部控制系统,加强预防工作。

五、结束语

通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析,我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要,也是企业经营的需要,同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。

随着房地产逐渐走向集团化、国际化,加强房地产企业内部管理越来越显重要,而企业管理的中心是财务管理,财务管理的重点是资金管理。一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息,所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。

有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密,其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性,以及遵循法令。

以内部控制理论、财务内部控制理论为基础,结合内部会计控制规范的颁布,认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际,使其具有可操作性和适应性。

财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分,它在财务管理体系中居于核心地位,一个健全的财务控制体系,实际上是完善的法人治理结构的体现,反之,财务控制的创新和深化,也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。

审计计划的重要性

审计计划工作对于注册会计师顺利完成审计工作和控制审计风险具有非常重要的意义。

合理的审计计划有助于注册会计师关注重点审计领域、及时发现和解决潜在问题并恰当地组织和管理审计工作,以使审计工作更加有效。充分的审计计划可以帮助注册会计师对项目组成员进行恰当分工和指导监督,并复核其工作,还有助于协调其他注册会计师和专家的工作。制定适当的审计计划有助于保证执行审计工作需要的充分的时间和资源。【拓展资料】

审计计划是指注册会计师为了完成各项审计业务,达到预期的审计目标,在具体执行审计程序之前编制的工作计划。审计计划通常可分为总体审计计划和具体审计计划两部分。

审计计划应当贯彻于审计全过程。项目负责人和项目组其他关键成员应当参与审计计划工作。在编制审计计划时应当了解被审计单位的情况,确定可能会影响会计报表的重要事项。编制审计计划时,注册会计师应对审计重要性、审计风险进行适当评估。审计计划的简繁程度取决于被审计单位的经营规模和预定审计工作的复杂程度。总体审计计划的审核事项:审计目的、审计范围及重点审计领域的确定是否恰当,时间预算是否合理,审计小组成员的选派和分工是否恰当,对被审计单位的内部控制制度的信赖程度是否恰当,对专家、内审人员及其他注册会计师工作的利用是否恰当。

具体审计计划的审核事项:审计程序能否达到审计目标,审计程序是否适合各审计项目的具体情况,重点审计领域中各审计项目的审计程序是否恰当,重点审计程序的制定是否恰当。

制定审计计划

1、确定审计对象:一般审计单位是公司、或者是某一个部门;在选择审计对象的过程中,要客观公正,用可以量化的方式进行评估。

2、确定审计时长:通常不要短于一年;期间过短,审计单位业务量太少,审计效果会大打折扣;期间过长,会影响审计的时效性。

3、确定审计时间:常规审计时要尽量避开被审计对象特殊时间,比如:月底业绩冲刺、工商税务检查、月末结账等等,会影响审计的效率;

4、确定审计范围:一般需要从主要业务,历史财务数据、上级的特别指示和以前审计资料,初步确定审计范围。

5、确定人员安排:安排专业人员

6、确定费用预算:预计要花多少钱,通常包括差旅费(交通、住宿)以及审计人员的奖金津贴。

拓展资料:

所谓审计计划(Audit Plan),是指注册会计师为了完成各项审计业务,达到预期的审计目标,在具体执行审计程序之前编制的工作计划。审计计划通常可分为总体审计计划和具体审计计划两部分。

审计计划的类型

1、总体审计计划

总体审计计划是对审计的预期范围和实施方式所做的规划,是注册会计师从接受审计委托到出具审计整个过程基本工作内容的综合计划。

总体审计计划的基本内容包括:

(1)被审计单位的基本情况。

(2)审计目的、审计范围及审计策略。

(3)重要会计问题及重点审计领域。

(4)审计工作进度及时间、费用预算。时间、费用在新准则里换了个新名词叫审计资源,注册会计师必须明白审计资源是多少、如何分配这些审计资源、审计资源还包括审计人员。

(5)审计小组组成及人员分工。

(6)审计重要性的确定及风险的评估。审计风险包括客观风险和主观风险。这里说的是客观风险。客观风险与审计证据数量同向变动。主观风险与审计证据数量是反向关系。

(7)对专家、内审人员及其他注册会计师工作的利用。

(8)其他有关内容。

2、具体审计计划

具体审计计划是依据总体审计计划制定的,对实施总体审计计划所需要的审计程序的性质、时间和范围所做的详细规划与说明。一般是通过编制审计程序表的方式体现的。

具体审计计划的基本内容包括:(1)审计目标。(2)审计程序。(3)执行人及执行日期。(4)审计工作底稿的索引号。 (5)其他有关内容。

审计计划的原则

1. 审计计划应当贯彻于审计全过程

2. 项目负责人和项目组其他关键成员应当参与审计计划工作

3. 在编制审计计划时应当了解被审计单位的情况,确定可能会影响会计报表的重要事项

4. 编制审计计划时,注册会计师应对审计重要性、审计风险进行适当评估

5. 审计计划的简繁程度取决于被审计单位的经营规模和预定审计工作的复杂程度

文章到此结束,如果本次分享的房地产行业审计计划,制定审计计划的问题解决了您的问题,那么我们由衷的感到高兴!