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房地产行业存量,存量房地产

房地产行业存量,存量房地产

中国房地产行业发展迅猛,已成为国民经济的重要支柱产业。在发展的也出现了一些问题,其中之一就是存量房地产的存在。

所谓存量房地产,是指已经建成但尚未销售的房屋,也包括已经售出但尚未入住的房屋。这一问题主要是由于供需失衡和市场调控政策调整等原因导致的。一方面,开发商为了追求利润最大化,过度投资导致供应过剩;另一方面,政府调控政策的变化也让购房者观望情绪增加,导致销售不畅。

存量房地产的存在对房地产行业和整个经济都带来了一定风险。存量房地产的增加会导致房价下跌,给开发商带来巨大的压力;大量存量房的存在也会导致新开发项目的销售困难,降低了新房市场的活力;存量房地产的存在还可能引发金融风险,因为开发商可能面临着巨额的债务压力。

针对存量房地产问题,政府和开发商应采取一系列措施加以解决。政府可以通过大力推动租赁市场发展,鼓励居民选择租房,减少购房需求;加大住房市场调控力度,限制住房投资和炒房行为,遏制供应过剩现象;鼓励开发商进行存量房地产项目的改造,转变为能满足市场需求的产品,提高入住率。

存量房地产是当前中国房地产行业面临的一个重要问题。只有政府和开发商共同努力,通过积极调控和市场化改革,才能够有效解决这个问题,推动房地产行业持续健康发展。

房地产行业存量,存量房地产

不知道是不是存量房

存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

随着住房制度改革逐步深入,国家宏观经济政策驱动,全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展,在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件,有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业,对改善居民住房状况起到了关键作用。从我县房地产市场现状分析,也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视,于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研,针对该行业发展中存在的问题,制定了一系列行之有效的举措,积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下:

一、1998-2003年我县房地产市场运行情况

(一)国民经济快速发展,人民生活不断改善。1998-2003年,我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元,财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元;城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元,农民可支配收入由3318元增至4702元。

(二)房地产发展势头良好,已逐渐成为重要产业。1998年以来,我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元,有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展,房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

(三)土地供应情况(表格附后)。1999-2001年,我县房地产市场从无到有,处于发展期,土地供应量也逐年上升,加上旧城改造,至2001年达到最高,项目数有26个,供应量为18.5894公顷,其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷,占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预,我县房地产市场进入低谷期,土地供应量最低仅为2.8854公顷,到2003年开始复苏,供应量有所增加,达10.6276公顷。从供地来源看,存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始,国家宏观调控政策实施,对增量土地使用略有下降,加大了旧城改造力度。我县商业、市场、旅游等用地供应不多,这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来,我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷,而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷,市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷,可见在经营性用地供应中,住宅用地还是占绝大部分,基本上集中在城市规划区内。

(四)房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示,1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高,共完成投资额5.73亿元,比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米,减少2.2%,竣工房屋面积23.3万平方米,减少5.3%;商品房销售面积16.4万平方米,减少16.8%;年末商品房空置面积6.9万平方米,增长102.9%。

(五)房地产市场购销两旺,房地产价格稳步上升。1998年以来,房地产销售总量年均保持在15万平方米以上,其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示,我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米,增长到2003年的2200元/平方米,6年涨幅达83%。

(六)购房动机发生变化,由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化,由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计,我县居民购买外地房产,70%以上是商铺。

(七)行业规模迅速扩大,打造品牌房开企业。截止2003年底,全县房开企业发展到43家,比去年增加了8%。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24%,一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

(八)房地产金融业发展良好,为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末,我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元,6年间增长了2.12倍。2003 年末,房地产贷款比去年同期增长1.38%。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种,个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据,我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几,在2001年个人购房信贷也只有623万元,仅占信贷总额的0.99%,而在2003年个人购房贷款额就有8554万元,比2001年增长13.7倍多,占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预,到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降,只有8.74%,但其总额已有8904万元,比2003年增长350万元。由此可见,我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境,也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

(九)房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始,在摸索中不断发展,现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》,从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主,确保了拆迁双方当事人的合法权益,体现了公开、公正、公平性。2004年又规范了农村村改拆迁管理工作,出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

(十)存量房产交易活跃,健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后,存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米,比上年增长42.70%。启动经济适用房,健全住房供应体系。不同层次住房供应方式,满足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城乡居民住房条件,我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米,农民人均建筑面积达到35.1平方米,居全市前列。

(十一)住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来,安居工程(经济适用房)改变了原来以单一途径的集资合作建房,转为解决机关干部、工矿企(事)业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止,国家先后下达我县安居工程(经济适用房)建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系,解决最低收入家庭住房困难,县房改办根据市、县政府有关工作部署,拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底,我县最低收入家庭居民258户,符合廉租住房登记的有215户(目前我县准备在昆阳镇试行)。

二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。我县经济保持较快发展速度,2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比,分别增长71%和125%。随着经济快速发展,居民生活得到明显改善,2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元,与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早,目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民购房积极性,从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负,降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%,2001年6月国家清理取消了47项建设性收费,2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取,非住宅交易管理费按12元/平方米收取,;二是推出个人住房贷款,增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来,我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数,即“食”在消费总支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比全国平均40%低8.6个百分点,这正是增加住房消费的大好时机。我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠,而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标,这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。我县积极推进城市化进程,加速了城镇人口聚集。据统计资料显示,2003年我县城镇总人口达84.1万人,比1998年增长4.7%,加上每年上万外来务工人员,这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体上说,我县房地产市场化程度较高,房地产业保持较快健康发展势头,但同时也存在一些问题:一是住房供应与居民需求的矛盾较突出,经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多,小户型较少,提高了商品房均价;二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展,部分房开企业的自我约束机制不够完善,导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题;三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快,导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家,而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元,而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并没有出现较大增幅,可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显,也没有产生规模效应;四是土地价格偏高,以及少数乡(镇)土地供应缺乏计划,土地供应量过大,导致房地产开发商大量圈地,商品房用地供应缺乏详细规划,随意性大;五是工薪阶层购房困难,房屋空置率和空关率增大。据统计,我县房价上涨的空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米,2003年则上升为5.4121万平方米。2003年,我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平,双职工家庭年收入2.36万元推算,如一个家庭买60平方米商品房,不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买,提高了空置率和空关率,而真正需要购房的工薪阶层,因经济问题而难以购房,形成了工薪阶层购房困难,空置率和空关率却加大的矛盾;六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家,其中仅有5家是2级资质的企业,其余都是3、4级企业,因而群体素质较低;七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构,规模较大的为数不多;八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上,存在协议、拍卖出让两种形式,由于两种形式并存,造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等;九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今,住宅精品少,小区品位都较低,上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施;将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合,同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施,真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上,制定好近、远期房地产开发计划,正确处理好“度”和“量”的关系,以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”,适时调控开发结构,今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求,特别要关注“平民住房”,要重点向中、低收入家庭倾斜,使他们买得起房,有房子住。

2、要加强对房地产发展研究,提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究,逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,加强宏观调控能力,并正确引导房地产的投资和消费,建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求,保持土地合理的供应量和供应比例,加大经济适用房建设,限制高档住宅的盲目开发和大规模建设,以防止出现积压;二是要增强房地产市场透明度,给房开商创造平等竞争环境。要科学、合理制定招、投标办法,防止地价以“天标”中标;三是要加快建立房地产市场监测体系,对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈,以引导房开企业做好市场的细分和定位,避免盲目性,并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地,增加土地有效供给,确保适度土地供应总量,逐步建立梯度土地供应体系,尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快,建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。要适度拓展该县发展空间,提高土地供应能力。加大基础设施建设,利用好闲置土地,改革现有土地产权交易制度,促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间,按时交地,确保用地计划顺利完成,逐步建立梯度土地供应体系,满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预(销)售管理,规范商品房销售环节,解除购房者后顾之忧;二是要加强房产经纪机构管理,规范房地产中介行为;三是要简化房产交易手续,提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品,提高住宅建设品位,严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头,推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境,优化套型设计,充分合理利用空间,注重资源的充分节约和综合利用,建造生态住宅,使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施,严格入市门槛,对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业,通过规范市场经济秩序及时清理出局。制定一些优惠政策,向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜,使企业做大做强,以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度,改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面:一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作,改革房地产开发建设体制;二是要明确界定经济适用房购买标准,改革供应管理方式;三是要根据低收入家庭实际情况,改革完善住房保障体制;四是要严格经济适用房交易行为,改革交易管理制度;五是要加强对经济适用房价格监管系统研究,改革成本控制体系;六是要严格控制经济适用房单户建筑面积,优化户型空间,改革建设户型标准。加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识,强化信贷管理。一是要控制总量,合理调整结构,实行差别政策,以控制房开在住房消费资金中的比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费;二是要严格信贷管理,依法、依规贷款,切实强化贷后管理;三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的强化贷款监控,实行封闭运行;四是要加强对个人住房贷款管理,一方面要继续支持本地居民自住购房,适度提高首付额度,另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作,积极采取行政、经济、法律等手段,在全县城镇范围内,全面推行物管。房管部门作为行业主管部门,要结合实际,积极开展试点工作、并注意总结经验,为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解,目前昆阳镇房开用地较大,已远远超过当地住房需求量,这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期,建立健全统一有序的房开市场,在全县土地总量控制上,既要适当增加供应、缓解供需矛盾,又要防止土地供应过度投放,形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出,当前我县房地产业形势可说是喜忧参半,既不能盲目乐观,也不能妄自菲薄。1998年以来,我县房地产价格上涨具有客观必然性,是我县房地产业发展过程的必然结果,相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持,而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处,也是我县能在房价较快上涨的保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析,我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在:

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’,建设新平阳”,率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位,这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城,建设新区,城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散,加速城市化进程,构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大,为我县经济发展带来机遇,给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明,人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时,房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右,而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代,发达国家人均住房建筑面积为:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到30平方米之前,房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县,具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力,居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成,特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建,按25%扩面计算,需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。鳌江镇火车站的后年开通,瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体,对整片区域也起到很大推动作用。虽然,2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷,土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米,而近年来实施开放人口政策,每年新增人口在0.4-0.5万人,这里虽有经济适用房供给,但还不能满足。急需加大住宅区建设,我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长,给我县房地产业提供发展真实需求。2003年,我县户籍人口为84.1万人,暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料,规划近期2005年户籍人口为85.88万人,远期2010年户籍人口为88.41万人。随着该县招商引资,暂住人口不断涌入,以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素,该县以后几年人口增长情况,城镇总人口以每年4000-5000人速度增长,其中非农人口增量为每年3000-4000人,暂住人口为每年200-300人。

(1)新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测,按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量:

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中:P1:新增人口住房需求总量

W1:新增人口中非农人口增量

N:新增人口人均建筑面积(按人均30平方米取值)

W2:新增人口中暂住人口增量

R:暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例(估计在9%左右)

F:暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量:

2004年新增人口住房需求总量:

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(万平方米)

2005年新增人口住房需求总量:

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(万平方米)

2006年新增人口住房需求总量:

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(万平方米)

(2)经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房,根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米,居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加,人们对改善居住条件的愿望也随之强烈,必然购买新房换旧房,参照国际经验,如以非农业人口4万户为基数,按每年每户增加1平方米计算,年需求量为4万平方米左右。

(3)投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能,一定数量的投资需求是必然存在的。有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场,一大部分人都成了“炒房一族”,其手头上房屋基本上有2至3套,但根据当前房地产市场低入住率,一旦可以赚钱,基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素,估计在我县投资对商品房的需求量,占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。从目前土地供应状况与未来市场需求分析,今后房地产市场将会更加完善和成熟,住房消费将会更趋理性

存量房地产

存量房是指已购买或建造并获得所有权证书的房屋,而不是增量房屋。增量住房是指投资新建商品房的房地产开发商。存量房房屋通常被称为未居住的二手房,即通常所称的“待售存量房”房产。

实际上是严格意义上的资产存量,存量房市场也称为上半年市场,但根据市场对存量房的一般认识和我们的操作范围,存量房主要包括开发商。开发的最后几个开发区块,开发商对银行的抵押,债权人手中的房子,个人手中的房子(无人居住),法院扣押的房屋以及房屋。中间代理人的手全部未使用。住宅或非住宅房屋.x0b4da库房是房地产公司尚未出售给客户的新房子;这所房子在预售证明登记在房产局;二手房已经出售给个人或单位,在房产局注册并发行了房产列表。

存量房是指已购买或建造并获得所有权证书的房屋。存量房购买和销售程序是在买方和卖方之间签订房屋买卖合同。合同生效后30天内,将注册转移到房屋所在的房地产交易中心。“StockHouse”是“库存待售”的财产。简单地说,库房是二手房,但与二手房有点不同。储藏室和二手房之间的区别:储藏室是房地产公司尚未出售给顾客的新房;房子在预售证上登记在房产局;二手房已经出售给个人或单位,在房产局注册并发行了房产列表。

存量房通常指未经居住的二手房,即通常所称的“待售存量房”。严格意义上说,存量房房子是存量房资产,存量房市场也称为上半年市场。存量房购买和销售程序是在买方和卖方之间签订房屋买卖合同,并在合同生效后30天内将登记转移到房屋所在的房地产交易中心。

以上内容,仅供参考,希望能帮到您。感谢您对看房网的支持,祝您购房愉快!

房产市场现状及未来

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展,在带动一个城市GDP增长的基础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程:行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起,随着住房建设的快速发展,其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里,房地产市场的发展停滞不前,虽然政府当时进行了多方面的尝试,但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始,至此,我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业,房地产投资大幅增加,房价上涨。针对房地产市场在此时期的一些表现,国家逐渐加强房地产信贷控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价,国家频繁出台相关调控政策,进一步强化差异化住房信贷政策,严格控制对非首套房的信贷政策,抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台,各大城市相继颁布限购限贷政策,企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模,避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明,未来长期的一段时间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段,将是一个长期的国家策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景:频繁调控,保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。为抑制房价的快速上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策,以促进房地产市场健康发展。在各类政策下,我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策,开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格局

1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米,与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争:各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节,市场参与者众多,每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中,在工程咨询方面,太极实业占据了主导地位,市场份额接近三分之一,华建集团,为11%;在建设施工方面,中国建筑占据了绝对的市场地位,市场份额占比接近四分之三,上海建工与陕西建工;在房地产开发方面,由于该环节市场竞争者众多,因此龙头企业的绝对地位不明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策,以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下,借助数字化技术向低碳发展转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口,是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等,但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2020年房地产交易量

根据国家统计局数据,2020年经济发展成绩单早已公布。经过初步核算,2020年国内生产总值近101.6万亿元,较上年增长2.3%,预计中国将成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。 在全球疫情大背景下,中国经济率先回暖,实现正增长,十分难能可贵。 大部分人都将目光聚焦到中国经济第一次破百万亿这一亮眼数据上,很少有人发现,在中国101.6万亿元的GDP中, 房地产 业增加值贡献了近69632亿元,占比7.3%。这个数字超过建筑业,交通运输、仓储和邮政业,住宿和餐饮业,租赁和商务服务业等多个行业。 2020年房地产创造的GDP是信息传输、软件和信息技术服务业的1.96倍。 这并不是全部。 01 20年GDP的房地产比重上涨78% 2000年,中国房地产增加值仅为4141亿元,在当年GDP中占比4.1%。二十年后,2020年中国房地产增加值跃升至74553亿元,GDP占比7.3%。在20年时间里,房地产增加值大涨70412亿元,增长率达78%。 对比来看,根据国家统计局已经公布的数据,2019年北京GDP为35371亿元,上海GDP为38155亿元,房地产业20年增加值接近北京2019年GDP的2倍;2020年房地产增加值已经超过了2019年北京和上海GDP之和。放眼全国,北京和上海是所有地区中GDP最高的城市。 数据不会说谎,20年间,房地产业发展速度和增加值让人震惊。具体来看: 2000-2020 房地产业增加值占GDP比重 数据来源:国家统计局 1998年房改之后,房地产市场活力增强,房地产对国民经济的拉动作用日益明显。根据国家统计局的数据,2001年,中国房地产增加值为4706亿元,占当年GDP比重的4.2%。 查阅政府相关文件发现,2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式发布,其中谈到,“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。 房地产在国民经济中的关键作用正式得到政府认可。2003年,房地产增加值上升到6157亿元,在当年国民经济生产总值中占比4.5%。 2008年,为走出经济危机阴影,国家放水4万亿元,提振中国经济。房地产如获甘霖,2009年增加值跃升至18761亿元,较上年增长29%。2009年房地产增加值占GDP比重5.4%,比值较2008年上升0.8%。 其后,房地产发展如火如荼,房地产增加值2010年第一次超过2万亿元,2012年超过3万亿元,2015年超过4万亿元。 房地产增加值从1万亿元增加到2万亿元用了5年,从2万亿元到3万亿元用了3年,从5万亿元到7万亿元只用了4年。房地产新创造价值的增长速度越来越快。 02 “房住不炒”背景下,房地产占GDP的比重为何越来越高? 2016年底,中央经济工作会议正式提出“房住不炒”之后,各地调控日趋严格, 楼市 政策补丁不断,房地产市场进入漫长的横盘时期。 但与市场基本面不同,2016年房地产增加值为49969亿元,2017年这一数字上升到57086亿元。之后3年,房地产增加值还在不断上涨,到2020年,房地产增加值上涨到74553亿元。房地产增加值占GDP的比重,也从2016年的6.7%,增加到2020年的7.3%。 中央三令五申,落实“房住不炒”,坚决遏制 房价 上涨;专家一再发声,中国经济不能再被房地产绑架,呼吁寻找新的经济增长点;房企高喊“活下去”,裁撤经营差的区域,出售项目股权,寻找战投,降低负债。在这样的大背景下,为什么房地产增长值的总量,以及其占GDP的比重都不降反增? 最主要的原因,是中国的居住需求仍未得到完全满足。根据恒大研究院的数据,2017年我国人均住房使用面积仅人均23平方米,而同期美国人均住房使用面积67平方米,德国、法国均超38平方米,日本和韩国人均住房面积也分别达到33和28平方米,和世界主要经济体相比,我国人均住房使用面积还有增长余地。 根据发达国家的城市化经验,城镇化率在30%到70%期间是加速城镇化时期。国家统计局数据显示,到2019年末我国城镇化率为60.6%,仍有近10%城镇化进程加速发展空间。 2010-2019 中国城镇化率变化情况 数据料来源:政府、官方媒体等 从我国现实来看,各地“抢人大战”、农民工继续进城、户籍放开带来的人口流动、都市圈的发展、租购并举政策力度的扩大等,都将继续助力房地产增长值的提高。按现在每年约1%的城镇化增长率计算,到2029年之前,我国房地产仍将继续平稳助力GDP增长。 房地产仍是我国的支柱性产业,国家近几年对地产严加管控,调控之网越织越细,其根本目的不是为了阻止房地产行业发展。楼市调控的本质是“纠偏”,纠正房价上涨过快、楼市过热、频出、炒房乱象不断等等。 楼市自发调节失效,如果不通过政策干预,很可能让楼市沦为资本的工具,刚需陷入无房可住的困境。调控只是将房地产拉回“平稳健康发展”的道路上,并未否定房地产在国民经济中的支柱性作用。拉动GDP增长,也是支柱性产业的题中之义。 03 房地产对GDP的拉动远不止7.3% 前不久国家统计局公布的数据显示,2020年全年,我国房地产开发投资14.14万亿元,较2019年增长7%;商品房销售额17.36亿元,同比增长8.7%,创历史新高。不管是房地产开发投资额,还是商品房销售额,均远高于同期7.46亿元的房地产增加值。这是因为统计口径不同。 按生产法,房地产的增加值等于总产出与中间投入之间的差值;按收入法,增加值等于劳动者报酬与生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和;按支出法,为最终消费支出/实际最终消费加上资本形成总额以及货物和服务净出口。 房地产增加值不仅包括房企的房地产开发活动,还包括存量自有住房的租金收入、房屋经纪和代理活动增加值等等。 房企用于购买土地的收入并不属于房地产增加值的计算范畴。因为根据《国民经济核算体系2016》,“国内生产总值”的“生产”,指的是“在机构单位负责、控制和管理下,利用劳动和资本等要素,将某些货物和服务投入转化为另一些货物和服务的过程”。土地交易并不涉及到货物和服务的转化,因而不会被记入GDP。 如果仅着眼GDP中房地产增加值的占比,以此评估房地产对中国经济的贡献,是远远不够的。在中国GDP中,房地产的直接和间接贡献率,远不止7.3%。 房地产所有经营活动的开展,都是在拥有土地使用权的基础上进行的。土地出让收入成为政府财政收入的重要组成部分,近年来关于“土地财政”的讨论不绝于耳,社会各界都在呼吁改革,但到现在为止,土地出让收入仍是政府性基金预算收入的主要来源。 根据财政部的数据,2020年1-11月,全国一般公共预算收入16.95亿元,全国政府性基金预算收入7.27亿元,其中国有土地使用权出让收入6.51亿元。 在2020年1-11月的财政收入中,土地出让收入占比26.88%,即土地出让为政府带来超过1/4的财政收入。这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目,持续助力GDP增长。 从房企融资,房屋建设,到装修、家电,再到物业、居住,房地产串联起一张庞大的产业网。IFinD产业链中心曾整理过一张房地产产业链全景图,从图中可以看出,与房地产相关的行业众多,包括金融机构、工程机械、建材、钢铁、化工、家居装饰、物业服务、家电甚至汽车。 房地产全产业链全景图 资料来源:IfinD产业链中心 还包括前期的规划和设计、测绘勘探、质检安检,中期的供水供暖供电、垃圾处理,后期的社区配套、购物中心等商业地产等等。 在我国,房地产与众多行业高度关联,带动了几十个行业的发展,共荣共生。其对GDP的直接和间接贡献很难量化,但绝对不容小觑。

房地产存量市场和增量市场

存量市场说的是现存已被看到的确定的市场份额。是一个从有到优的过程。

增量市场说的是可能会被激发的潜在的市场份额。市场边界在扩散,整体量在提升,甚至可以蚕食别的类似品类的市场,整体规模在增加的市场。是一个从无到有的过程。

存量资产是指企业所拥有的全部可确认的资产。

企业的应收账款\其他应收款\无形资产\存货预付账款\在途物资等等都属于企业的存量资产。

而增量资产就是比期初增加的资产,比如优质新股以及大股东资产的注入。参考资料:百度百科-存量盘活

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