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房地产行业作为我国经济的重要支柱产业之一,在过去几年里一直保持着稳定增长的态势。随着经济发展的新常态和政府对房地产市场的调控政策不断加强,房地产行业的前景也逐渐发生了变化。

房地产房地产行业前景,房地产中介好做吗

房地产行业的前景仍然积极向好。中国的城镇化进程不断推进,人口流动性增强,居民的购房需求仍然旺盛。二三线城市的房地产市场仍然存在较大的发展潜力。虽然政府一直在加大对房地产市场的调控力度,但调控政策的目标是促使市场回归理性,而不是全面限制房地产行业的发展。只要房地产企业能够适应新的市场环境,提升服务质量,开展差异化经营,依然可以在市场竞争中获得良好的业绩。

房地产中介行业的竞争日益激烈,越来越多的从业者加入使得市场份额越来越分散。互联网的迅猛发展也给传统的房地产中介行业带来了很大的冲击。互联网平台的兴起使得房地产交易更加简便快捷,顾客可以通过线上平台完成大部分购房流程,这对传统中介行业是一种挑战。房地产中介不容忽视在线上线下结合的发展模式,提供更加细致的服务,以提高竞争力。

房地产行业前景依然乐观,但面临着一系列的挑战。房地产中介要适应市场变化,加强品牌建设和服务创新,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

房地产房地产行业前景,房地产中介好做吗

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展,在带动一个城市GDP增长的基础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程:行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起,随着住房建设的快速发展,其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里,房地产市场的发展停滞不前,虽然政府当时进行了多方面的尝试,但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始,至此,我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业,房地产投资大幅增加,房价上涨。针对房地产市场在此时期的一些表现,国家逐渐加强房地产信贷控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价,国家频繁出台相关调控政策,进一步强化差异化住房信贷政策,严格控制对非首套房的信贷政策,抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台,各大城市相继颁布限购限贷政策,企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模,避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明,未来长期的一段时间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段,将是一个长期的国家策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景:频繁调控,保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。为抑制房价的快速上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策,以促进房地产市场健康发展。在各类政策下,我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策,开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格局

1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米,与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争:各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节,市场参与者众多,每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中,在工程咨询方面,太极实业占据了主导地位,市场份额接近三分之一,华建集团,为11%;在建设施工方面,中国建筑占据了绝对的市场地位,市场份额占比接近四分之三,上海建工与陕西建工;在房地产开发方面,由于该环节市场竞争者众多,因此龙头企业的绝对地位不明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策,以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下,借助数字化技术向低碳发展转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口,是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等,但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

房地产行业发展前景分析

总体来看,中国的房地产发展前景还是比较乐观的,理由如下:\x0d\x0a一、城市化进程的加快。经济的快速发展、工业化进程的不断推进,会加速一个区域及一个国家城市化进程,这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移,从而会带来巨大的房地产需求。\x0d\x0a二、中国的传统观念。自古以来,中国人认为只有安居才能乐业,房子是乐业的前提,也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的,很难一时就能改变,只要这种观念存在,必将会大大推动房地产市场的持续发展。\x0d\x0a三、投资需求。房地产本身除了有社会属性及商品属性外,也有其一定的投资属性。在中国当前投资渠道比较狭窄的状况下,房地产投资仍是风险最低,获益最稳的行业。所以有相当一部分投资资金短期或长期的投向房地产,推动房地产不断向前发展。\x0d\x0a四、改善性需求的增加。随着经济的发展,部分城市居民的住宅的面积、配套已无法满足其现有的需求,故会产生重新购房置业的需求。这部分需求也是带动房地产发展的重要因素。\x0d\x0a五、2010及2011年诸多对房地产调控政策的出台,这一系列政策被称为史上最严厉的调控,但并没有使房价大幅回落,甚至部分二三线城市房价仍然高速上行,说明中国的房地产有着强大的市场需求支撑。

房地产行业未来发展趋势

房地产行业现状与未来如下:

从现在整体的情况来看,住宅依旧是很多人投资的一个重点,而且一线城市的住宅用地出让金占比也是在慢慢增长,房地产行业的获利空间依旧是比较大的,不过竞争也是越来越激烈了。

未来各地方的房价依旧是会呈现上升的趋势,不过由于相关政策的影响,所以竞争肯定是要激烈一些,在未来城市化的进程将会加快,所以也会带动房地产的需求增长,而且小户型的房子将会成为重中之重,如果打算投身房地产的话,还是需要慎重考虑。房地产发展的影响因素

1、供需关系。当供给大于需求,商品价格就会下跌,当需求大于供给,那商品价格就会上升,这是微观经济学最基本的供需规律。房产作为商品,就遵守商品经济的规律,肯定受到供需的影响。2、成本因素。房地产作为商品要受成本制约,成本越高,价格越高。房地产企业想要获得利润,房价必须要高于成本。推高房价的不仅仅是供需。随着地方政府债务的增加,很多地方政府不得不通过卖地来增加财政收入,地价的增加导致房地产的成本增加,也一定程度上推高了房价。3、政策因素。政府的干预对经济发展起着重要作用,房地产作为商品经济的重要组成部分,政府政策对房地产的影响至关重要。政策因素又包括货币政策、财政政策及各类产业发展政策等。

房地产中介好做吗

现在房产中介越来越普遍,房产中介能够给客户提供房源信息,带领客户看房子。现在房地产中介行业竞争越来越大,那么房地产中介好做吗?房产中介应该怎么做呢?小编带大家来探讨一下相关问题。房地产中介好做吗近几年房地产中级行业迎来了黄金发展时期。据数据显示,有90%以上的房屋流通都是通过房产中介完成的。由此可见,房产中介的客户群体非常庞大,发展空间十分强大。房地产中介行业只要你认真对待,好好打磨人脉关系,还是很有发展前途的。房产中介怎么做1、 面对客户要坦诚给客户介绍房源的时候一定要坦诚相待,要把房子的优缺点都介绍全面,不能刻意隐瞒房屋的缺陷,对房屋优点就放大。只有站在客户的角度出发,对客户坦诚,才能赢得客户的信任,以后才会有越来越多的客户。2、介绍房源时不能夸大其词给客户介绍房子的时候可以对房子的优点稍微夸大一点,但是不能夸大其词,不着实际。带客户看房子的时候可以少介绍一些,让客户自己去看,不要滔滔不绝,让人有强买强卖的感觉。3、 记得带名片工作的时候一定要衣着整齐,随身携带名片。带客户看房子的时候可以递上自己的名片,让客户有需要可以随时找你。这样可以加深客户对你的印象,也可以开发更多的新客户。4、 学会提建议有的房子户型和朝向不是很好,在看房子的时候可以建议客户怎么进行改动,给他们一些有建设性的建议,这样也可以增加客户对你的信任。文章以上就是小编为大家介绍的房地产中介好做吗以及一些技巧,希望可以给朋友们提供参考。

房地产行业长期回稳向好

贝壳研究院发布2021年房地产市场年度展望报告。报告认为,2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性,土地、新房和二手房市场交易规模再创新高,对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。线上数字化技术与房地产业的融合进一步深化。

趋势1

2021年房地产市场稳中有升,

城市分化,核心城市及城市圈稳中向好

回顾过去的2020年,我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。

根据贝壳研究院监测推算,全国住宅土地成交款增长25%左右,成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%,价格上涨15%左右。

根据国家统计局统计数据推算,全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿,同比增长8%左右,成交面积增长1%左右,价格上涨7%左右。

根据贝壳研究院统计测算,全国二手房交易规模达到7.3万亿,同比增长8.1%,成交量达420万套,同比小幅下滑1.3%左右,二手房成交均价达到1.8万元/平方米,同比上涨7.1%左右。

贝壳研究院分析认为,2020年土地、新房和二手房市场具有三个特点:

第一个共同点是,三级市场总体量平价涨,即成交量增长幅度较弱,价格上涨成为推动交易额增长的主要原因,其中地价涨幅高于房价。

第二个共同点是,土地、新房和二手房的增长主要受到高能级城市带动,一、二线城市市场热度升温明显,长三角城市群、珠三角城市群增长突出,在全国的占比提升。

第三个特点是,二手房交易规模走出2017年调控后低谷,开始小幅回升,今年二手房交易额是2015年以来最大值。新房交易规模增速进一步放缓,增速比去年回落2.3个百分点,为近三年以来同期最低值。

对于2020年房地产市场保持复苏的原因,贝壳研究院指出:

第一,疫情激发消费者住房条件改善的需求,消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力,为此形成了巨大的改善性换房需求。

第二,在上半年全球及宏观经济受到新冠疫情的冲击之下,全球货币流动性充裕,进入资产价格上涨的阶段,房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐,房价的升温也带动土地价格上涨。

今年房地产市场的复苏升温并不是来自刺激政策推动。中央始终坚持“房住不炒”的政策基调,在房地产金融政策方面坚守宏观审慎,并加大金融监管力度。今年新增房地产贷款约6万亿左右,与去年基本持平。截至三季度末,房地产贷款余额增速连续8个季度回落,居民加杠杆得到有效控制。

从当前的形势判断,一方面2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性,另一方面,房地产金融降杠杆将持续深化,促使房地产、金融与实体经济平衡发展。

在这样的形势下,贝壳研究院预计2021年市场总体平稳,土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,其中二手房成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化,房价普涨时代一去不返。

从结构上看,区域之间的市场分化进一步加大,2021年长三角城市房价将保持温和上涨,珠三角市场可能受调控影响而有所降温,但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

趋势2

“十四五”时期我国房地产业存量深化,

服务崛起

从“十四五”规划建议看,未来5年,我国住房发展的重点是民生保障,房地产政策以防风险、保民生为主。

其背后的主要原因,是我国房地产市场已经达到了总体平衡、局部过剩的状态,已经走过了大规模投资建设的历史阶段,未来更多是要解决结构失衡的问题,尤其是核心城市新市民住房困难的问题;另一方面,近年来房地产金融债务风险有所加大,特别是房企的金融负债过高,未来需要通过差别化信贷政策逐步化解金融风险。

在这样的政策导向下,贝壳研究院预计,未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱,购房需求逐步回归居住本质,由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化,是未来房地产市场的主要驱动因素,未来房地产市场将会出现几大趋势:

第一,市场存量化程度加深。在以租赁为重心的供给结构下,预计五年内新房年销售额从15万亿往下稳步回落,二手房市场交易规模保持在7万亿之上增长。REITS、ABS等住房金融化产品加速推出,租赁市场规模进一步提升。未来5年,将存量资产盘活利用,促进住房健康消费。

第二,区域市场分化加剧,马太效应明显。未来人口会进一步向长三角、珠三角及成渝等城市群集聚,房地产市场份额同步向重点城市群集聚,中长期看这些区域住房需求有支撑,市场表现优于其他区域。城市内部横向扩张的速度放缓,核心区域的价值会进一步凸显。

第三,从卖方市场进入到买方市场。随着交易难度变大,交易周期拉长,获客成本会增加。在买方市场下,消费者交易决策所需求的信息浓度和质量都会大幅提升,未来消费者的注意力层面的竞争会愈加激烈。消费者的稀缺性会推动两股力量崛起,一是为消费者提供更真实、准确、丰富决策信息的线上产品,二是接近消费者并能促成交易的线下渠道,这两股力量会进一步融合。

第四,从对房屋数量的要求向对居住品质的要求转变。随着人口数量红利向人口质量红利转变,中高收入群体扩大,对房屋品质和居住综合环境提出更高要求,带来改善住房需求增长。品质住房不仅仅是居住面积的扩大,并且对产品质量高、配套设施全、社区服务好都有更高的需求。开发商的产品将根据不同消费者的个性需求采取定制化生产,在房屋节能、环保、智能等方面不断提升品质。高品质的物业和社区服务成为好房子必不可少的配置,买卖双方在房屋流通交易过程中也需要得到更加专业的线下服务。

第五,居住消费和服务在价值链的比重提升。以消费者新居住需求为导向,居住行业需要提供给新居住产品和服务,原先离散的业务将被打通,新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来,形成一个统一的生态体系。未来将有一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层的出现,实现服务者与消费者的良性互动。

贝壳研究院分析认为,市场太快或太冷,都不利于行业转型发展,而7%-8%左右的增速是行业转型发展的最佳时期。未来市场在巨大的体量上实现更加平稳的增长,是房地产数字化转型的优质土壤。

趋势3

疫情加速房产互联网营销,数字化革命重塑价值链

2020年疫情之下加速房地产互联网营销进程,解决短期线下销售受阻的问题,比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等,第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。

贝壳研究院认为,今年开发商尝试“线上售楼处”和直播等形式拓展了线上获客渠道,是传统线下营销方式的补充。

由于开发时间短、缺少产品经验和市场验证,线上平台实际的使用价值有限,加上品牌产品的局限性,客户对于这类平台的依赖性有限。本质上,这些线上化产品的逻辑仍然是“为房找客”,而非为消费者找到合适的房子,并没有根本性改变。

贝壳研究院分析认为,今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试,最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中,政务信息化不断推进,数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

贝壳研究院报告认为,2020年房产交易服务数字化进程的深化是线上技术推动场景变革,主要体现在四方面:信息发现渠道的线上化与多元化,信息筛选的决策智能化,转化体验的线上线下一体化,交易闭环的线上化。

在信息发现环节,信息展示方式更生动,降低消费者信息获取和理解的门槛。在信息筛选匹配环节,智能化辅助消费者及时获取信息和精准决策,推动其房屋交易效率的提升。在客户转化环节,实景看房和讲解转移至线上,消费选择更多,效率更高,体验更佳。在交易环节,线上签约和线上贷签,在保障交易安全的前提下,极大提升了交易效率。

展望在城镇化深化、人口红利消退的背景下,数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。

居住服务业进入智能化阶段,在房、人、流程等方面的线上化将加速,为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验,同时也为服务者的品质与效率赋能。

趋势4

房企从速度扩张转向稳速提质,

围绕上下游产业链转型

2020年,房企们经历着比以往更多的考验,疫情对行业和房企的影响是短期的,而“三道红线”的影响则会是更为长期和深远的,将推动行业逻辑变革加速进行。

贝壳研究院分析认为,未来房地产开发行业将有几大趋势:

第一,行业集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快,前 100房企集中度为67.2%,行业变革加速行业洗牌的过程中,业绩集中度仍有一定的提升空间。

第二,融资新规影响下房企投资意愿降低,拿地意愿明显收缩,抢占一、二线核心城市,高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”、“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升,房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。

第三,在融资新规广泛适用后,债券融资规模增速下滑,融资成本预期上升。2021年房企到期债务同比增长36%,预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,未来几年房企现金流将保持紧张状态。

第四,融资新规激活行业新逻辑,房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。在强化内生能力的把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块,与国家“十四五”发展战略相结合,以科技为支持工具,重点关注物业管理、健康养老、人工智能与租赁业务等上下游产业链。如物管企业分拆上市成为资本市场“宠儿”,物管业务潜力将拉长板块高估值轮动周期。

趋势5

经纪行业会更加走向合作,

经纪人的数字化加速推进

2020年,经纪人职业化升级显著,表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升,高学历人才正在涌入,经纪人职业认可度得到提升。

贝壳研究院分析,经纪行业的职业化程度提升的原因在于行业规则与互联网科技为经纪人的赋能。

第一,行业竞合的规则体系渐已形成,经纪公司从过去的竞争为主转向现在的竞合为主,垂直领域的分化越来越明显,经纪机构和经纪人之间的房源共享联卖机制正在构建。

第二,行业信息化水平大幅提升,移动互联网和大数据、VR、AI等新技术在行业内得到广泛应用,线上线下融合,房地产经纪服务向专业化、标准化、技术化方向发展。

贝壳研究院报告指出,2020年,平台对中小经纪机构度过疫情价值凸显。

互联网平台为中小企业提供更大的跨区域市场,通过技术工具为中小企业降低交易成本,推动传统中小经纪公司的商业模式从线下向线上转型。

平台通过质量管控,规范经纪人作业行为,保护消费者权益,增强信任。

未来在变慢的市场环境中,平台对于提升行业效率、缩小经纪人收入差距的作用越来越明显。

贝壳研究院认为,上一个五年行业重点在 “房”的数字化,下一个五年重点是居住服务者的数字化,服务者的数字化基础设施加速构建。

房地产市场从快速发展向平稳发展过渡,消费者对品质服务的要求正倒逼服务者提升职业化水平。以“线上化、大数据、云计算、VR技术、物联网”及新基建为底层的技术革命,正在引领一场居住领域的产业升级。但我国居住领域服务者群学历水平与职业化水平有待提升,特别是产业数字化人才不足,难以适应新业态需求。

对此,贝壳研究院认为,未来构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系,服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业要通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制,推动服务者职业化。

趋势6

长租公寓在困境中转型,

重新平衡“轻”和“重”的关系

2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计,今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

贝壳研究院分析认为,今年疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的直接原因,但长租公寓企业产生风险问题的深层次原因主要有三方面:

以包租为主的商业模式单一、灵活性差,抵抗市场波动能力不足;

其次包租模式融资困难,企业容易倾向于使用长期预收款,容易陷入租金贷扩张的陷阱;

三是行业进入门槛过低,经营企业缺乏一定的资质和经验,导致行业鱼龙混杂。

贝壳研究院对比国外租赁专业运营的经验,提出未来中国长租房发展的两点趋势:

第一,租赁机构化、专业化运营是发展趋势,核心原因是帮助业主提供专业的管理服务,为租客提供规范的租后服务。

第二,托管方式可能更加适合当下中国的国情。机构化运营的模式分为包租和托管两种方式。国外的租赁住房很大比例采用托管服务模式,托管房源在私人租赁房源中占比更高,行业发展成熟。托管模式既能够帮助业主打理房屋,又不会背负过高的改造成本,更加适合现阶段的租赁市场。

对于未来租赁市场发展的举措,贝壳研究院建议,要坚持机构化租赁的方向不动摇,逐步解决行业融资难题,加强对企业合规化经营的监管。

长租企业需不断迭代商业模式,平衡“轻”和“重”的关系,注重自身的专业运营能力建设。

趋势7

老旧小区改造蓄势待发,

模式破局仍需政策引领

2020年是老旧小区改造的元年,尽管政策大力支持,但市场上仍以观望为主。老旧小区改造是一个上万亿的市场,但想进入这片蓝海却并不容易。

各地落实并推进老旧小区改造的过程中普遍面临三个最重要的困难:第一,居民针对改造意见难以达成统一,阻碍老旧小区改造的实施;第二,居民对于改造经济负担的担忧;第三,改造后的物业维护问题。

针对这三个关键困难,各地政府在积极推进老旧小区改造的过程中均积极出台了政策突破三大改造难题:改造项目居民议定标准调整,降低立项难度;拓展老旧小区改造资金来源;引入社会资本参与改造后续物业管理。

目前老旧小区改造的居民出资意愿低,企业参与积极性不高,导致过度依赖财政资金,资金缺口大,企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制,也没有形成成熟的商业运营模式,社会力量参与意愿不高。

对此,贝壳研究院建议,政策上还需要进一步加大支持力度:

第一,明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制,如物业管理、停车管理和便民服务设施等进行市场化运营性收费,以及社区应养老服务、电梯运营等服务性收费的合规性。对于小区内低效空间资源的特许经营使用方式及使用时限,给予法律政策层面的明确保障。出台老旧小区规划配套指标体系,鼓励通过新建或改扩建等方式,将闲置空间资源改造成社区停车场、养老、托幼、医疗、助餐等公共服务设施。

第二,支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款。把社会力量与政府部门、街道办事处等签署的合作协议,可作为金融机构贷款的审批要件。对于老旧小区改造所形成具有稳定现金流的非产权业务,提供针对性优惠担保费率,降低担保资产抵押和担保措施限制,研究制定政策性担保公司等专项支持工作政策。

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