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房地产行业商誉,商誉评估

房地产行业商誉,商誉评估

商誉是指企业在市场竞争中建立起来的声誉和品牌价值,对企业的发展和经营具有重要意义。在房地产行业中,商誉也是一项重要的资产,对于企业的市场价值和竞争力起到至关重要的作用。

房地产行业的商誉主要来自于企业的品牌知名度、产品质量和服务口碑等方面。在市场竞争激烈的环境下,企业通过提供高品质的房地产产品和优质的售后服务,逐渐赢得了消费者的信任和认可,从而建立了良好的商誉。商誉的建立需要企业长期的努力和积累,是企业发展的重要资本之一。

商誉的评估并非易事。由于商誉是一种无形资产,其价值并不容易确定。房地产行业的商誉评估主要依据企业的市场份额、品牌影响力、客户忠诚度以及企业管理团队的能力等因素进行综合评估。专业的商誉评估机构会考虑到企业的盈利能力、风险承受能力、发展潜力等因素,通过一系列的定量和定性指标进行评估,最终确定商誉的价值。

商誉评估在房地产行业的决策中起到了重要的作用。通过评估商誉,企业可以了解自身在市场上的地位和竞争力,为企业发展制定相应的战略和策略。商誉评估对于投资者也具有重要的参考价值,可以帮助投资者更准确地评估企业的价值和风险,从而做出明智的投资决策。

房地产行业的商誉评估是一项重要且复杂的工作。在市场竞争日益激烈的环境下,企业需要不断提升自身的品牌影响力和服务质量,以建立和巩固商誉。评估商誉对于企业的发展和投资决策都具有重要的意义。只有通过科学、客观的商誉评估,才能更好地把握市场机遇,提升企业的竞争力。

房地产行业商誉,商誉评估

商誉是指企业在同等条件下,能获得高于正常投资报酬率所形成的价值。这是由于企业所处地理位置的优势、或是由于经营效率高、历史悠久、人员素质高等多种原因,与同行企业比较,可以获得超额利润。商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值,或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力(如社会平均投资回报率)的资本化价值。商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并时,它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允价值的差额。

扩展资料

商誉的经济含义是企业收益水平与行业平均收益水平差额的资本化价格。它是由顾客形成的良好声誉、企业管理卓著、经营效率较好、生产技术的垄断以及地理位置的天然优势所产生的。商誉能为企业创造间接的经济效益。它之所以作为一项资产具有价值,正是因为它的这种效益性特征。

它是企业收益水平与按社会平均收益率计算的差额的资本化价格。人们通常是采用资本化率把企业超额收益还原求得商誉价格的,而资本化率实际上又是投资(投入资本)报酬率,企业超额收益经过还原所得的就是创造这种超额收益的资本额。

商誉是一种不可确指的无形项目,它不具可辨认性故不属于无形资产。它不能独立存在,它具有附着性特征,与企业的有形资产和企业的环境紧密相联。它既不能单独转让、出售,也不能以独立的一项资产作为投资,不存在单独的转让价值。

参考资料:百度百科-商誉

商誉评估

评估方法

当前,商誉的评估方法主要有以下两种:

一、割差法。

割差法是用企业的总体价值扣除各项有形资产和可辨认的无形资产价值后的差额,以之来确定企业商誉价值的一种评估方法。

只有当企业的总体价值扣除各项有形资产和可确指的无形资产后还有剩余时,才存在企业的商誉价值,这里有两个前提条件:

①必须首先知道确定企业总价值。

②对企业有形资产以及可确指的无形资产数量和现行估算均具有准确性。这种情况下可用割差法来计算该商誉的价值。主要步骤是:

(1)通过整体评估的方法评估出企业整体资产的价值;

(2)通过单项评估的方法分别评估出各类有形资产的价值和各项可确指的无形资产的价值;

(3)在企业整体资产评估价值中扣减掉各单项有形资产及单项可确指的无形资产的价值之和,其剩余即是企业商誉的评估值。

二、超额收益法。

超额收益法是以改组企业的超额收益为基础,以之评估企业商誉的方法。

这种方法的基本思路是直接用企业超过行业平均收益来对商誉进行估算,理论依据是商誉的定义。根据企业获得超额收益的年限不同,这种方法一般可进而分作两种方法:

1、超额收益资本化法。在对经营状况好,收入稳定的永续性企业商誉进行评估时,可采用此方法。步骤是:

①分别评估出企业各单项有形资产与单项可指无形资产的价值,并求出它们的加总值;

②合理确定行业平均收益率ih;其中:Br为各企业所得税后净收益之和Cr为各企业资产总额之和

③将企业单项资产加总值与行业平均收益率相乘,求出按行业平均的收益水平计算的企业各单项资产之和可取得的收益;

④详细预测企业未来的年平均收益值;

⑤用企业未来收益值扣减各单项资产按行业平均水平取得的收益值,从而得到企业的年超收益值;

⑥选择适当的本金化率将企业的年超额收益值本金化处理,得出商誉评估值。具体公式如下:G:企业商誉评估值

Bo:企业年预期收益

ih:行业平均收益率

Cs:各单项资产评估值加总

i:本金化率

2、超额收益折现法。当企业的超额收益只能维持有限年度时,应运用此方法来评估商誉价值,其主要步骤如下:

①合理确定商誉的剩余经济寿命;

②详细预测企业在剩余期内年度收益以及按行业平均收益率和企业各项资产评估总值相乘得出的收益额,差额即为企业每年预期超额收益;

③测定合理折现率,企业剩余经济寿命期间预期超额收益的折现额之和,便是企业的商誉评估值。用公式表示是:G:企业商誉评估值

i:折现率

Bt:第t年企业预期超额收益

n:企业预期具有超额收益的年限扩展资料

商誉的初始确认的会计处理

1、在新准则体系下,对非同一控制下的企业合并涉及到商誉的会计处理。

中国新准则第20号《企业合并》中规定:“购买方对合并成本大于合并中取得被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额应当确认为商誉。”可以看出,中国就商誉的初始确认及计量与国际会计准则的规定是完全一致的,即都是差额式的间接计量。

按照中国新颁布的企业会计准则,涉及企业合并的会计处理首先应区分是同一控制下的企业合并,还是非同一控制下的企业合并。对于在同一控制下的企业合并,新准则规定相关资产和负债均以账面价值计量,合并溢价只能调整资本公积和留存收益,并不确认商誉。

2、非同一控制下合并成本的内容。

根据新准则第20号,非同一控制下的企业合并,购买方在进行账务处理时应分别根据准则确定合并成本以及合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的份额,并比较两者之间的大小。其中合并成本应包括以下三项内容:

(1)购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值;

(2)为进行企业合并而发生的各项直接相关费用;

(3)合并合同或协议中所约定的未来事项对合并成本的可能影响金额,但该金额计入合并成本的前提是:在购买日能够合理估计该未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量。

若合并成本大于取得的被购买方可辨认净资产公允价值的份额则应当将其差额确认为商誉;而若前者小于后者,则首先应对两者的计量进行复核,如果经复核后前者仍然小于后者,则将其差额计入当期损益。

也就是说,新准则对于正商誉和负商誉采取了不同的处理方式。对于正商誉,新准则规定要单独确认为一项资产。结合第2号准则的要求,在确认商誉的同时还应对按合并成本所确定的长期股权投资初始投资成本进行相应的调整。对负商誉没有采用递延收益的方式分期计入损益,而是在合并当期一次性计入损益。

不形成母子公司关系的企业合并交易,即吸收合并和新设合并,购买日购买方的账务处理中就能够单独确认商誉,从而在合并后存续企业的单独资产负债表中单项列示,而形成母子公司关系的控股合并交易。

因在合并日账务中作为长期股权投资成本入账的合并成本中就包括商誉价值,所以在合并日购买方的单独资产负债表中商誉并未单独列报,而是包含在“长期股权投资”项目中,而在合并日合并资产负债表中才需要单独列报合并商誉。

参考资料来源:百度百科-商誉评估

参考资料来源:百度百科-商誉

商誉包括哪些

商誉(Goodwill)是能使企业中的人、财、物等因素在经济活动中相互作用,形成一种 “最佳状态”的客观存在。 商誉的经济含义是:

企业收益水平与行业平均收益水平差额的资本化价格。它是由顾客形成的良好声誉、企业管理卓著、经营效率较好、生产技术的垄断以及地理位置的天然优势所产生的。依据商誉的取得方式,商誉可分为外购商誉和自创商誉.外购商誉是指由于企业合并采用购买法进行核算而形成的商誉;其他商誉即是自创商誉或称之为非外购商誉。 商誉的构成要素按其包含的内容不同可分为狭义和广义两大类。

狭义的商誉构成要素主要有:

1、杰出的管理人员;2、科学的管理制度;3、融洽的社会关系;4、优等的资信级别;5、良好的社会形象。

广义商誉构成要素除了包含狭义的商誉外,还包括:

1、有利的地理位置;2、先进的生产技术;3、专营专卖特权。也只有狭义商誉的构成要素构成真正的商誉。商誉及商誉权(一)商誉及其构成因素 商誉,英文是Goodwill,依照牛津辞典的解释,有两层含义:一指亲善,友善;二指老店铺所享有的信誉。在现实条件下,虽然法学界与经济学界对商誉的界定不尽一致,但能为大部分学者所接受的解释是,商誉是商品生产者或经营者在其生产、流通和与此有直接联系的经济行为中逐渐形成的,反映社会对其生产、产品、销售、服务等多方面的综合评价。商誉从本质上讲是企业因经营管理有方等原因而长期形成的某种信誉,它包括商业信誉和商品声誉,是企业的一种综合优势。对消费者而言,表现为对企业的“好感”;对投资者或债权人(或购受者)而言,表现为对某个企业“超额收益能力的预期”。 对于商誉的构成因素或者说商誉的表现形态,在法学界和经济学界都有研究。法学界从知识产权及其保护的角度分析商誉的构成因素是粗线条的,而经济学界从会计核算的角度研究得更为细致。在法学界,代表性的观点认为,商誉的构成因素素包括三个:①内在的因素,指商誉主体的经营方式和管理水平;②外在的因素,包括商业道德、商业质量、服务质量、资信、价格;③与商品生产流通有直接联系的广告宣传等。 在经济学界,有的学者通过实证研究,将商誉的构成因素分为四类:A类类因素——增加短期现金流量,包括生产的经济性、筹集更多的资金、现金准备、较低的资金成本、降低库存持有成本、避免交易成本、税收优惠;B类因素——稳定性,包括保证供应、减少波动、与政府的良好关系;C类因素——人力因素,包括管理才能、良好的劳资关系、优良的员工培训计划、组织结构、良好的公共关系;D类因素——排他因素,包括接触和使用某些工艺和技术、商标。商誉的构成因素是相互联系、相互配合的,它们构成一个完整系统,共同反映和影响商誉。(二)商誉的性质与特征 关干商誉的性质,主要有两种观点,一是认为商誉指企业获取正常盈利水平以上收益的一种能力,即超额收益能力;二是认为商誉是企业的一种超额收益能力,但它并非无源之水、无本之木,究其原因,是因为企业有一些未入账的无形资产。其理论基础在于,等量资本获得等量利润,“超额”利润决不会凭空而生,必然有一种起积极作用的资本或者说资产与之对应,只是这种资本在账面上没有反映,这就是商誉;反之,如果相同数量的资本,获得了低于市场平均利润率的利润,那就说明企业一定存有某种不可识别的起消极作用的资本,即负商誉(Negative Goodwill)。由此,我们可以将商誉的性质界定为企业的一种无形财产。从上述商誉性质的分析不难得出商誉的特征。商誉作为一种无形财产,具有极大的不稳定性。这不仅是因为无形财产的评估是一项极其复杂的工作,不同的评估主体采用不同的评估方法会得出大相径庭的结果,而且因为商誉表现为一种社会评价,处于一种信息状态,其流向和强度难以为人所控制。也正因为如此,市场上低毁他人商誉的不法行为时有发生。商誉是商誉主体整体素质的反映,作为一种综合的抽象,它必须依附于商誉主体,并与商誉主体相得益彰。商誉的具体经济行为会影响商誉量值的变动,商誉又反过来对商誉主体的行为产生影响。如前所述,商誉的表现形态有正负之分,良好的商誉具有完美性和创造性,会变成企业超额收益能力;反之,负商誉对企业的生产经营会产生消极作用。所以商品生产者和经营者不惜较大投入去创造良好商誉,同时采取各种措施防止他人对自己商誉的损害。(三)商誉权 商誉权与商誉密切相关,它是指商誉主体依法对其创造的商誉享有的专有权以及排除他人侵害的权利。商誉的无形财产性质,决定商誉权是一种无形财产权,属于知识产权的范畴。商誉权作为知识产权的组成部分,具有知识产权的共有特征,即无形性、专有性、地域性和时间性。商誉权在具有知识产权共性的也有其特性。一方面商誉权的取得与其他知识产权有很多不同。商誉权不是商事主体向特定机关申请获得的,而是随着经营实践中商誉的形成而形成的;商誉权与商誉主体人身不可分离,使得商誉权不可能在未量化以前继受取得;商誉的信息状态,使得商誉权不可能像技术商品那样可以通过申请而加以固定化。另一方面,商誉权的量化过程较其他知识产权更为复杂。商誉权虽然是不特定的,但由于在一般合理长的时间内仍具有一定的相对稳定性,所以可以通过专门的评估机构用科学的评估方法取得量化的商誉权。商誉权量化的复杂性表现在:商誉权本身具有不稳定性,其价值处不断波动的状态;影响商誉权量值的因素很多,如前所述商誉的构成因素多达近二十个。对其中任何一个因素的量化评估并非易事;商誉权的无形性,决定其量化只能依赖“评估”,受人的主观因素影响较大;商誉的量值不同程度地涵盖有同一主体其他知识产权如商标、专利、专有技术等的价值。 http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticleID=35791

商誉的定义

商誉产生于企业的良好形象及顾客对企业的好感,这种好感可能起源于企业所拥有的优越的地理位置、良好的口碑、有利的商业地位、良好的劳资关系、独占特权和管理有方等方面。商誉的经济含义是企业收益水平与行业平均收益水平差额的资本化价格。它是由顾客形成的良好声誉、企业管理卓著、经营效率较好、生产技术的垄断以及地理位置的天然优势所产生的。商誉能为企业创造间接的经济效益。它之所以作为一项资产具有价值,正是因为它的这种效益性特征。它是企业收益水平与按社会平均收益率计算的差额的资本化价格。人们通常是采用资本化率把企业超额收益还原求得商誉价格的,而资本化率实际上又是投资(投入资本)报酬率,企业超额收益经过还原所得的就是创造这种超额收益的资本额。所以应把商誉的价格看作为资本化价格。商誉的值有正值,但当企业亏损时,或企业收益水平低于本行业平均获利水平时,商誉也可有负值。商誉是一种不可确指的无形项目,它不具可辨认性故属于无形资产。它不能独立存在,它具有附着性特征,与企业的有形资产和企业的环境紧密相联。它既不能单独转让、出售,也不能以独立的一项资产作为投资,不存在单独的转让价值。它只能依附于企业整体,商誉的价值是通过企业整体收益水平来体现的。按未入帐资产理论,商誉是计量了未入帐资产的结果。商誉属于自创的无形资产,其开发成本很难从帐薄中完整地反映出来。而且它的功用与其开发成本之间的关系也很不确定,没有一个统一的标准。

影响企业商誉形成的因素很复杂,企业经营管理水平起了重要的作用,在此,人的因素是第一位。由于企业具有良好的声誉,获得客户信赖;或由于严密的组织,生产效率显著。

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企业商誉评估的三种方法

评估方法

当前,商誉的评估方法主要有以下两种:

一、割差法。

割差法是用企业的总体价值扣除各项有形资产和可辨认的无形资产价值后的差额,以之来确定企业商誉价值的一种评估方法。

只有当企业的总体价值扣除各项有形资产和可确指的无形资产后还有剩余时,才存在企业的商誉价值,这里有两个前提条件:

①必须首先知道确定企业总价值。

②对企业有形资产以及可确指的无形资产数量和现行估算均具有准确性。这种情况下可用割差法来计算该商誉的价值。主要步骤是:

(1)通过整体评估的方法评估出企业整体资产的价值;

(2)通过单项评估的方法分别评估出各类有形资产的价值和各项可确指的无形资产的价值;

(3)在企业整体资产评估价值中扣减掉各单项有形资产及单项可确指的无形资产的价值之和,其剩余即是企业商誉的评估值。

二、超额收益法。

超额收益法是以改组企业的超额收益为基础,以之评估企业商誉的方法。

这种方法的基本思路是直接用企业超过行业平均收益来对商誉进行估算,理论依据是商誉的定义。根据企业获得超额收益的年限不同,这种方法一般可进而分作两种方法:

1、超额收益资本化法。在对经营状况好,收入稳定的永续性企业商誉进行评估时,可采用此方法。步骤是:

①分别评估出企业各单项有形资产与单项可指无形资产的价值,并求出它们的加总值;

②合理确定行业平均收益率ih;其中:Br为各企业所得税后净收益之和  Cr为各企业资产总额之和

③将企业单项资产加总值与行业平均收益率相乘,求出按行业平均的收益水平计算的企业各单项资产之和可取得的收益;

④详细预测企业未来的年平均收益值;

⑤用企业未来收益值扣减各单项资产按行业平均水平取得的收益值,从而得到企业的年超收益值;

⑥选择适当的本金化率将企业的年超额收益值本金化处理,得出商誉评估值。具体公式如下:G:企业商誉评估值

Bo:企业年预期收益

ih:行业平均收益率

Cs:各单项资产评估值加总

i:本金化率

2、超额收益折现法。当企业的超额收益只能维持有限年度时,应运用此方法来评估商誉价值,其主要步骤如下:

①合理确定商誉的剩余经济寿命;

②详细预测企业在剩余期内年度收益以及按行业平均收益率和企业各项资产评估总值相乘得出的收益额,差额即为企业每年预期超额收益;

③测定合理折现率,企业剩余经济寿命期间预期超额收益的折现额之和,便是企业的商誉评估值。用公式表示是:G:企业商誉评估值

i:折现率

Bt:第t年企业预期超额收益

n:企业预期具有超额收益的年限扩展资料

商誉的初始确认的会计处理

1、在新准则体系下,对非同一控制下的企业合并涉及到商誉的会计处理。

中国新准则第20号《企业合并》中规定:“购买方对合并成本大于合并中取得被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额应当确认为商誉。”可以看出,中国就商誉的初始确认及计量与国际会计准则的规定是完全一致的,即都是差额式的间接计量。

按照中国新颁布的企业会计准则,涉及企业合并的会计处理首先应区分是同一控制下的企业合并,还是非同一控制下的企业合并。对于在同一控制下的企业合并,新准则规定相关资产和负债均以账面价值计量,合并溢价只能调整资本公积和留存收益,并不确认商誉。

2、非同一控制下合并成本的内容。

根据新准则第20号,非同一控制下的企业合并,购买方在进行账务处理时应分别根据准则确定合并成本以及合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的份额,并比较两者之间的大小。其中合并成本应包括以下三项内容:

(1)购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值;

(2)为进行企业合并而发生的各项直接相关费用;

(3)合并合同或协议中所约定的未来事项对合并成本的可能影响金额,但该金额计入合并成本的前提是:在购买日能够合理估计该未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量。

若合并成本大于取得的被购买方可辨认净资产公允价值的份额则应当将其差额确认为商誉;而若前者小于后者,则首先应对两者的计量进行复核,如果经复核后前者仍然小于后者,则将其差额计入当期损益。

也就是说,新准则对于正商誉和负商誉采取了不同的处理方式。对于正商誉,新准则规定要单独确认为一项资产。结合第2号准则的要求,在确认商誉的同时还应对按合并成本所确定的长期股权投资初始投资成本进行相应的调整。对负商誉没有采用递延收益的方式分期计入损益,而是在合并当期一次性计入损益。

不形成母子公司关系的企业合并交易,即吸收合并和新设合并,购买日购买方的账务处理中就能够单独确认商誉,从而在合并后存续企业的单独资产负债表中单项列示,而形成母子公司关系的控股合并交易。

因在合并日账务中作为长期股权投资成本入账的合并成本中就包括商誉价值,所以在合并日购买方的单独资产负债表中商誉并未单独列报,而是包含在“长期股权投资”项目中,而在合并日合并资产负债表中才需要单独列报合并商誉。

参考资料来源:百度百科-商誉评估

参考资料来源:百度百科-商誉

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