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当前,中国房地产行业是我国经济的支柱产业之一,但同时也面临着融资困境。据统计,房地产行业融资需求高达75万亿元。为了解决这一困境,我们可以从以下几个方面入手。

房地产行业融资75万亿元,如何解决中国房地产融资面临的困境

加强金融监管,规范房地产融资行为。由于一些地方政府和开发商的过度融资行为,导致了房地产泡沫的形成和风险的积累。金融监管应进一步加强,严格控制房地产融资的规模和质量,防止过度融资和资金链断裂的风险。

推进房地产行业的转型升级,减少对融资的依赖。房地产行业的发展模式仍然主要依赖于土地出让金和银行贷款,这种过度依赖融资的模式不仅加剧了行业风险,也不利于行业的可持续发展。应推动房地产行业的转型升级,加强科技创新和智能化建设,降低企业的资金需求。

第三,加强信用体系建设,提高房地产行业的信用水平。当前,由于房地产行业的信用问题较为突出,导致融资渠道不畅。我们应加强信用体系建设,强化信用评级和信息公示,提高房地产企业的信用水平。这样一来,金融机构更愿意向高信用的房地产企业提供贷款,解决融资困境。

优化金融服务,创新房地产融资方式。当前,我国房地产融资主要依赖于传统的银行贷款和股权融资方式,缺乏多样化的融资渠道。我们应鼓励金融机构推出更多适合房地产行业的金融产品,如房地产信托、房地产基金等,满足房地产企业多样化的融资需求。

解决中国房地产融资面临的困境,需要加强金融监管,推进房地产行业的转型升级,加强信用体系建设,优化金融服务等多方面的努力。只有通过综合施策,才能够有效解决房地产融资困境,促进房地产行业的健康发展。

房地产行业融资75万亿元,如何解决中国房地产融资面临的困境

“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示,中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度,已成诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入,分享项目40%以上的收益”,美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式,颇让国内房地产企业艳羡。谋划“联姻”金融的房企不在小数,但是建立成功模式的案例却甚为少见,其难点何在?地产基金的诱惑“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。最早叫出这一口号的,正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示:“这是学习铁狮门模式。”但是按铁狮门总裁徐睿柏的说法,铁狮门通过不到5%的资本投入,提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配,“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用,远达不到5%投入分享40%收益的红利。“房地产到最后本质是金融问题,但是金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照,这让王石不得不“曲线救国”,去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但是什么时候可以反哺房地产,在业内人士看来“为时尚远”。同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长,2013年人民币房地产基金募集规模超1381亿元,同比增长了一倍。如果与2009年相比,募集规模更增长了16倍,当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品,最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似,由房企主导的基金却甚为少见。2013年,越秀地产(0123.HK)与基金的合作,让人看到“类铁狮门”模式的出现。一年间,该公司撬动了200多亿的土地项目,其中有超过140亿资金源于地产基金。四个与基金合作的项目中,越秀地产占股都在20%以下,但是都有着绝对控制权,且有机会获得项目的大部分收益。比如2013年9月,越秀地产子公司与广州越秀仁达四号基金斥资90亿元拍下武汉精武路项目,其中越秀地产出资7.2亿元,占该地块8%的股权,剩余的均由基金出资。按越秀地产的说法,所有与基金合作的项目,将于一至两年内回购股权,精武路项目给予基金的“回报不会超12%”。越秀地产财务总监欧俊明在中报业绩会上透露,去年与基金合作的其他三个项目,给予基金回报的上限在11%至12%之间。地产基金与房企从来都是各有诉求。“房地产基金关注的是回报率、周转期,以及承受的风险。”亚银国际首席分析师李大伟表示,“房企关注的则是资金成本以及对项目的控制力。”国内的基金管理者希望有一个明确的回报时间,用以说服投资者;而地产商则希望获得更多的收益。两种不同方向的妥协下,房企与国内基金的合作普遍带有额外条款,如,约定股权赎回的时间,回购的金额等等。

房地产企业融资现状

房地产业融资体系的现状与趋势

房地产业融资体系的现状与趋势--------------------------------------------------------------------------------

我国房地产业投资自1998年以来,已连续5年保持年均近20%的增长。1999年以来,房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款余额的20%强。国内房地产开发的资金来源几乎60~80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中,银行债权融资占10~15%,而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比,国内银行所承受的风险明显偏高。从去年开始,国务院和央行出台了一系列宏观调控政策,压缩投资,抽紧银根,并已取得了初步成效。

央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉,如何开辟新的融资方式,建立新的融资平台,已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说,可以采用的融资方法一般包括以下几种:合作开发或项目公司被收购,企业上市,居民住房按揭贷款,商业抵押贷款,基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁等等。本文将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。

1. 合作开发或项目公司被收购

去年以来,已有多家国内企业与外资成功合作开发房地产项目。2003年7月,摩根士丹利先后与上海永业集团合资成立境外项目公司,投资9000千万美元,打造“锦麟天地雅苑”,与上海复地集团合作投资5000万美元,建造上海“复地雅园”;新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦。国际投资机构是否参与国内企业投资合作主要取决于两个方面,一是项目的基本强弱因素,二是企业形象、专业性和市场化程度。对于国内企业来说,通过与强手合作,可寻找到高质资金的来源,达到投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。

2.房地产企业上市

据了解,在美国,资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%;在香港,也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。随着房地产开发的要求越来越高,在未来3年内,中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头身上。

中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定,股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化,实际控制人未发生变更。发行股票过程长,手续复杂,成本较高,对企业资质的要求非常严格,而房地产开发项目本身具有的投资回收期长,现金流不均匀,业绩变化大等特征,目前大多数房地产公司都无法达到此要求。随着二板市场的建立,或许能给开发商带来一点惊喜,这个新投资市场出现,也可能使得部分资金撤出房地产投资市场,更加促进房地产行业优胜劣汰的步伐。

3.房地产投资基金

房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义,房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产,收入来自于租金和房产销售利润,如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等;二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款,收入来自于抵押借贷的利息;三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产,也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产,比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。

现在美国有300多只房地产基金,规模在3000亿美元以上,其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规,国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明,仍是海外基金进入的主要障碍。据统计,中国目前有57只信托基金,其中20只投资于房地产,但并非国际定义的房地产投资信托基金,因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台,不仅规范了信托业务,也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势,开辟了房地产融资的新渠道,其前景被十分看好。

4.房地产投资信托

房地产投资信托的程序分为如下几个步骤:设立房地产投资集合资金信托计划;信托公司发行信托,募集信托资金;信托公司向房地产公司投资,形成股权;项目方(或第三方)承诺股权回购;第三方为股权回购提供履约担保;项目方对项目进行开发、建设;项目方向信托公司分配投资收益、回购股权;以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势,可以引入海外基金,可以充当国内的产业投资信托基金,以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司,在适当的时候将项目公司包装上市,完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件。根据不完全统计,2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。一般的信托期在3年以内,预期收益率最高达8.4%,绝大部分都在4%以上,预期收益远远高于银行的协议贷款,因此对投资者有相当大的吸引力。

目前房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用,成本高于银行,风险也并不比银行低。信托产品及其宣传与营销策划还需要有完善的市场来支撑,使其流通更为便捷。信托在国内还不能与银行贷款相抗衡。尽管信托有着很多优势,但由于信托产品有一定的先天局限性,又受到严格的政策限制,对于个人投资者来说门槛比较高,给融资造成困难。

5.房地产资产证券化(含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS)

实施证券化必须建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系,以及全国性的银行交易网络。我国目前还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系,住房公积金制度也仅限于部分城镇地区,在缺乏有影响力的独立资产评估公司和信用担保中间人的情况下,对房地产地价、地面建筑质地的评估,显然存在技术难度,增大了住房抵押贷款证券化的风险。房地产信贷不仅是银行质量最好的资产,而且增长速度也很快。目前个人住房抵押贷款年均增长率达112.8%;个人贷款余额2003年底达到11780亿元,是1977年的60倍,占社会贷款余额16.98万亿的6.69%。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化,将是银行潜在的风险。资产证券化,不仅有利于房地产商,同样对银行有利,降低了银行单纯依赖贷款的风险性。

关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年,已于2003年3月递交国务院。相信不久亦将出台。

6.地产金融新产品(含按揭保险和权属保险)

目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估,得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能,并对这种可能采取有针对性的防范措施;保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理,将各种不安全的因素降到最低;对于购买投保了建筑保险项目的消费者,保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构,而对于由于意外造成的损失,保险公司将按照保险合同予以赔偿,这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径,保险涉足房地产业,这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少,政策上也有一定的障碍,与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。

7.房地产融资租赁

房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商,将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋,而以每年获得的租金作为抵押,申请开发项目全额的长期抵押贷款;或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后,以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体,可以通过吸收股东投资,或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段,吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排,出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说,由于在合同期满之前,出租人始终是房地产产权人,故大大地降低了房屋消费的门槛,降低风险。出租人通过收取租金获得收益,以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者,分散经营风险。

在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家,融资租赁业年平均增长达30%,成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善,融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多,民间资本充裕,但投资渠道不多,且风险大,这为房地产融资租赁方式提供了空间。

房地产项目融资案例

项目融资案例 项目融资是近些年兴起的一种融资手段,是以项目的名义筹措一年期以上的资金,以项目营运收入承担债务偿还责任的融资形式。以下是我精心整理的项目融资案例,欢迎大家分享。   项目融资案例 篇1 1 项目背景 波特兰铝厂位于澳大利亚维多利亚州的港口城市波特兰,始建于1981年,后因国际市场铝价大幅度下跌和电力供应等问题,于1982年停建。在与维多利亚州政府达成30年电力供应协议之后,波特兰铝厂于1984年重新开始建设。1986年11月投人试生产,1988年9月全面建成投产。 波特兰铝厂由电解铝生产线、阳极生产、铝锭浇铸、原材料输送及存储系统 电力系统等几个主要部分组成,其中核心的铝电解部分采用的是美国铝业公司20世纪80年代的先进技术,建有两条生产线,整个生产过程采用电子计算机严格控制,每年可生产铝锭30万吨,是目前世界上技术先进、规模最大的现代化铝厂之一。 1985年6月,美国铝业澳大利亚公司(以下简称¨美铝澳公司¨)与中国国际信托投资公司(以下简称"中信公司”)接触,邀请中信公司投资波特兰铝厂。经过历时一年的投资论证、可行性研究、收购谈判、项目融资等阶段的紧张工作,中信公司在1986年8月成功地投资于波特兰铝厂,持有项目10%的资产,每年可获得产品3万吨铝锭。与此成立了中信澳大利亚有限公司(简称“中信澳公司”),代表总公司管理项目的投资、生产、融资 、财务和销售,承担总公司在合资项目中的经济责任。 波特兰铝厂投资是当时中国在海外最大的工业投资项目。中信公司在决策项目投资的过程中,采取了积极、慎重、稳妥的方针,大胆采用了当时在我国还未采用过的国际上先进的有限追索杠杆租赁的项目融资模式,为项目的成功奠定了坚实的基础。 2项目融资结构 1)波特兰铝厂的投资结构 波特兰铝厂采用的是非公司型合资形式的投资结构。这个结构是在中信公司决定参与之前就已经由当时的项目投资者谈判建立起来了。因而,对于中信公司来讲,在决定是否投资时,没有决策投资结构的可能,所能做到的只是在己有的结构基础上尽量加以优化:第一,确认参与该投资结构是否可以实现中信公司的投资战略目标;第二,在许可的范围内,就合资协议的有关条款加以谈判以争取较为有利的参与条件。 1986年中信公司参与波特兰铝厂之后,项目的投资结构组成为: 美铝澳公司 45% 维多利亚州政府 35% 第一国民资源信托基金 10% 中信澳公司 10% (1992年,维多利亚州政府将其在波特兰铝厂中的10%资产出售给日本丸红公司,投资结构又发生了变化) 图9-1是波特兰铝厂的投资结构和管理结构示意图。波特兰铝厂的项目投资者在合资协议的基础上组成了非公司型的投资结构,组成由四方代表参加的项目管理委员会作为波特兰铝厂的最高管理决策机构,负责项目的建设、生产、资本支出和生产经营预算等一系列重大决策,同时通过项目管理协议委任美铝澳公司的一个全资拥有的单一目的项目公司——波特兰铝厂管理公司作为项目经理负责日常生产经营活动。 在项目投资结构一章论述项目投资结构时所列举的非公司型合资结构的特点在波特兰铝厂的投资结构中均有所体现。其主要特点有: (1)波特兰铝厂的资产根据投资比例由项目投资者直接拥有,铝厂本身不是一个法人实体。投资各方单独安排自己的项目建设和生产所需资金。这种资产所有形式为中信公司在安排项目融资时直接提供项目资产作为贷款抵押担保提供了客观上的可能性。 (2)项目投资者在支付了项目生产成本之后直接按投资比例获取项目最终产品——铝锭,电解铝生产的两种主要原材料——氧化铝和电力,也是由项目投资者分别与其供应商签订长期供应协议,因而每个投资者在项目中的生产成本构成是不尽相同的,所获得的利润也不一样。 (3)波特兰铝厂的产品销售由各个项目投资者直接控制和掌握。 (4)由于波特兰铝厂资产由投资者直接拥有,项目产品以及项目现金流量直接为投资者所支配,因而 与一切非公司型合资结构一样,波特兰铝厂自身不是一个纳税实体。与项目有关的纳税实体分别是在项目中的投资者,各个投资者可以自行安排自己的税务结构问题。 波特兰铝厂的投资结构所具备的以上几种主要特征,为中信公司自行安排有限追索的项目融资提供了有利的条件。 2)中信澳公司在波特兰铝厂中所采用的融资模式 中信澳公司在波特兰铝厂投资中所采用的是一个为期12年的有限追索杠杆租赁项目融资模式,其融资结构如图9-2所示。 在图9-2中的有限追索杠杆租赁融资中有四个重要的组成部分: (1)股本参与银团。 由五家澳大利亚主要银行组成的特殊合伙制结构,以及其所任命的波特兰项目代理公司——“项目代理公司”,是杠杆租赁中的股本参与者,是10%波特兰铝厂资产的法律持有人和杠杆租赁结构的出租人。特殊合伙制是专门为波特兰项目的有限追索杠杆租赁结构组织起来的,负责为中信澳公司在波特兰铝厂项目中10%投资提供股本资金(占项目建设资金投资的1/3)和安排债务资金。股本参与银团直接享有项目结构中来自加速折旧以及贷款利息等方面的巨额税务好处,并通过与中信澳(波特兰)公司签署的资产租赁协议(亦称委托加工协议),将项目资产出租给中信澳(波特兰)公司生产电解铝。股本参与银团通过租赁费收入支付项目的资本开支、到期债务、管理费用、税收等。股本参与银团本身的投资收益来自两个部分:第一,来自项目的巨额税务亏损,通过利用合伙制结构特点吸收这些税务亏损抵免公司所得税获取;第二,吸收税务亏损的不足部分,通过租赁费形式获取。 股本参与银团在波特兰项目中不直接承担任何的项目风险或者中信公司的信用风险。这些风险由项目债务参与银团以银行信用证担保的方式承担。 (2)项目债务参与银团。 在波特兰项目杠杆租赁结构中,债务资金结构由两个部分组成:比利时国民银行和项目债务参与银团。全部的债务资金贷款(占项目建设资金投资的三分之二)是由比利时国民银行提供的。由于比利时国民银行并不承担任何的项目信用风险(全部风险由项目债务参与银团以银行信用证形式承担),所以比利时国民银行不是杠杆租赁结构中真正意义上的“债务参与者”。 比利时国民银行在融资结构中的作用是为项目提供无需交纳澳大利亚利息预提税的贷款。比利时税法允许其国家银行申请扣减在海外支付的利息预提税。因而澳大利亚利息预提税成本就可以不由项目的实际投资者和借款人——中信澳公司承担。从项目投资者的角度,这样的安排可以节省融资成本,尽管需要支付给比利时银行一定的手续费。 杠杆租赁结构中真正的“债务参加者”是由澳大利亚、日本、美国、欧洲等几家银行组成的贷款银团。贷款银团以银行信用证的方式为股本参与银团和比利时国民银行提供信用担保,承担全部的项目风险。 以上股本参与银团、债务参与银团以及实际提供全部项目债务资金的比利时国民银行三方组成了波特兰铝厂项目融资中具有特色的一种资金结构,为全部项目投资提供了96%的资金,基本上实现了100%融资。在这个资金结构下,对于项目投资者来说,无论是来自股本参与银团的资金投人,还是来自比利时国民银行的项目贷款,都是项目融资中的高级债务资金,都需要承担有限追索的债务责任;对于项目融资中的各方面来说,根据其资金性质又可以进一步划分为股本资金和债务资金两个组成部分,股本资金的收益主要来自于投资结构中的税务收益和资本回收,而债务资金的收益主要来自于利息收人。项目债务参与银团提供的银行信用证作为一种主要的融资工具第一次使用在杠杆租赁的结构中,通过信用证担保安排比利时国民银行贷款,充分利用政府对利息预提税的法规,为中信公司节约了总值几百万美元的利息预提税款。 (3)项目资产承租人。 中信澳公司合资拥有的中信澳(波特兰)公司是杠杆租赁结构中的资产承租人。中信澳(波特兰)公司通过一个12年期的租赁协议,从项目代理公司(也即从由股本参与银团组成的特别合伙制)手中获得10%波特兰铝厂项目资产的使用权。中信澳(波特兰)公司自行安排氧化铝购买协议、电力供应协议等关键性生产合同,使用租赁的资产生产出最终产品铝锭,并根据与其母公司——中信澳公司签署的“提货与付款”性质的'产品销售协议,将铝锭销售给中信澳公司。由于项目融资的有限追索性质,中信澳(波特兰)公司的现金流量被处于融资经理人的监控之下,用来支付生产成本、租赁费等经营费用,并在满足了一定的留置基金条件下,可以用利润的形式返还给股东——中信澳公司。 在项目融资结构中,中信澳(波特兰)公司是项目投资者专门建立起来的单一目的项目子公司。根据融资安排,在12年融资期限结束时,中信澳(波特兰)公司可以通过期权安排,收购股本参与银团在项目中资产权益,成为10%波特兰铝厂资产的法律持有人。 (4)项目融资经理人。 图9-2中的美国信孚银行澳大利亚分行(Bankers Trust Australia Ltd,简称“BT银行”)在有限追索的杠杆租赁融资结构中扮演了四个方面的重要角色:第一,作为中信公司的融资顾问,负责组织了这个难度极高被誉为澳大利亚最复杂的项目融资结构;第二,在融资结构中承担了杠杆租赁经理人的角色,代表股本参与银团处理一切有关特殊合伙制结构以及项目代理的日常运作;第三,担任了项目债务参与银团的主经理人;第四,分别参与了股本参与银团和债务参与银团,承担了贷款银行的角色。 3)融资模式中的信用保证结构 除了以上几个方面在杠杆租赁融资中发挥了重要的作用之外,图8-2中由中信公司和中信澳大利亚公司联合组成的信用担保结构同样发挥着至关重要的作用。 作为一个有限追索的项目融资,项目投资者(在这里是中信公司和100%控股的中信澳公司)所承担的债务责任以及所提供的信用支持表现在三个方面: 第一,“提货与付款”形式的市场安排。中信澳公司通过与中信澳(波特兰)公司签署一项与融资期限 相同的“提货与付款”形式的长期产品购买协议,保证按照国际市场价格购买中信澳(波特兰)公司生产的全部项目产品,降低了项目贷款银团的市场风险。 由于在1986年建立的中信澳公司与中信澳(波特兰)公司一样均为一种“空壳公司”,所以贷款银行要求中信公司对中信澳公司与中信澳(波特兰)公司之间的“提货与付款”协议提供担保。 第二,“项目完工担保”和“项目资金缺额担保”。中信公司在海外的一家国际一流银行中存人一笔固定金额(为项目融资总金额的10%)的美元担保存款,作为项目完工担保和资金缺额担保的准备金。在项目建设费用超支和项目现金流量出现缺额时,根据一定的程序项目融资经理人可以动用担保存款资金。但是这个担保是有限的,其限额为担保存款的本金和利息。由于项目经营良好,担保存款从来没有被动用过,并在1990年通过与银行谈判解除。 第三,中信公司在项目中的股本资金投入。中信公司以大约为项目建设总金额的4%的资金购买了特殊合伙制结构发行的与融资期限相同的无担保零息债=,成为中信公司在项目中的实际股本资金投人。虽然投资金额很少,但是作为顶目投资者的一种实际投人,可以对贷款银团起到一种良好的心理作用。 3.融资结构简评 (1)虽然中信公司投资波特兰铝厂时,该项目的投资结构早已确定下来,由于该项目采用的是一种非公司型合资结构,使得中信公司在制定投资决策时单独安排项目融资成为可能。 (2)电解铝项目资本高度密集,根据澳大利亚的有关税法规定可享有数量相当可观的减免税优惠,如固定资产加速折旧、投资扣减等。在项目投资初期,中信澳公司刚刚建立,没有其他方面的经营收人,不能充分利用每年可得到的减税优惠和税务亏损;即使每年未使用的税务亏损可以向以后年份引起结转,但从货币时间价值的角度考虑,这些减税优惠和税务亏损如能尽早利用,也可以提高项目投资者的投资效益;进一步,如果能够利用减税优惠和税务亏损偿还债务,还可以减少项目前期的现金流量负担,提高项目的经济强度和抗风险能力。 从这一考虑出发,中信公司选择了杠杆租赁的融资模式,充分利用这种模式可以吸收减税优惠和税务亏损的特点,减少了项目的直接债务负担,提高了投资的综合经济效益。 (3)项目融资结构复杂,为修改融资结构以及后期的重新融资带来许多不便因素。杠杆租赁融资结构由于大量使用和转让减税优惠和税务亏损,结构设计除了要在各贷款银行之间取得一致意见之外,还需要得到税务部门的批准。融资结构一旦确定下来之后,任何涉及结构性的调整,也需要得到大多数银行以及税务部门的重新审核。这一过程交易成本很高,因而这种复杂的融资结构多数情况下只适用于大型或超大型项目的融资实践。   项目融资案例 篇2 1.项目背景 欧洲迪斯尼乐园位于法国首都巴黎的郊区,筹划于上世纪80年代后期,是一个广受注意同时又备受争议的项目。一方面,美国文化与欧洲文化传统的冲突,使得这个项目经常成为新闻媒体跟踪的目标;另一方面,不时传出来的有关项目经营出现困难的消息也在国际金融界广受关注。 从项目融资的角度,欧洲迪斯尼乐园项目具有相当的创造性和典型意义。欧洲迪斯尼乐园完全不同于传统的项目融资工作的领域,即资源型和能源型工业项目、大型基础设施项目等,其项目边界以及项目经济强度的确定要比工业和基础设施项目复杂得多,因而其融资结构走出传统的项目融资模式也成为必然的发展结果;作为项目的发起人美国迪斯尼公司,欧洲迪斯尼乐园项目融资是一个非常成功的结构,这不仅体现在美国迪斯尼公司只用了很少的自有资金就完成了这项复杂工程的投资和融资(以项目第一期工程为例,总投资为149亿法郎,按当时汇率折合23.84亿美元,美国迪斯尼公司只出资21.04亿法郎,仅占总投资的14.12%),而且表现在该公司对项目的完全控制权上,这在一般的项目融资结构中是较难做到的,因为贷款银行总是要求对项目具有一定的控制能力。 2.项目融资结构 1)欧洲迪斯尼乐园项目的投资结构 1987年3月,美国迪斯尼公司与法国政府签署了一项原则协议,在法国巴黎的郊区兴建欧洲迪斯尼乐园。 法国东方汇理银行被任命为项目融资的财务顾问,负责项目的投资结构和融资结构的设计和组织工作。美国迪斯尼公司对结构设计提出了三个具体要求: (1)融资结构必须保证可以筹集到项目所需资金;(2)项目的资金成本必然低于“市场平均成本”;(3)项目发起人必须获得高于“市场平均水平”的经营自主权。 对美国迪斯尼公司的第一个目标要求,法国东方汇理银行从开始就不认为是一个重要问题;其第二和第三个目标要求,则是对项目融资结构设计的一个重大挑战。欧洲迪斯尼乐园项目是一个极为复杂的工程,其开发时间前后长达20年,在一个2000公顷的土地上不仅要建设迪斯尼乐园,而且还要开发饭店、办公楼、小区式公寓住宅、高尔夫球场、度假村等设施,与传统的项目融资结构不同,它没有一个清楚的项目边界的界定(如项目产品、生产和原材料供应),并且与项目开发有关的各种参数、变量也是相对广义而非具体的,在这种条件下要实现低于“市场平均成本”的项目融资,无论是从融资结构的复杂性还是从成本控制的角度,其难度是可以想像的。由于在美国迪斯尼公司与法国政府签署的原则协议中规定欧洲迪斯尼项目的多数股权必须掌握在欧洲共同体居民手中,这样限制了美国迪斯尼公司在项目中的股本资金投入比例,同时也增加了实现其要求获得高于“市场平均成本”的经营自主权目标的难度。 法国东方汇理银行通过建立项目现金流量模型,以20年期的欧洲迪斯尼乐园及其周边相关的房地产项目开发作为输人变量,以项目税收、利息成本、投资者收益等为输出变量,对项目开发作了详细的现金流量分析和风险分析。在大量方案筛选、比较的基础上,最后确定出建议美国迪斯尼公司使用的项目投资结构。 欧洲迪斯尼项目的投资结构由两个部分组成(见图9-3):欧洲迪斯尼财务公司(Euro Disneyland SNC)和欧洲迪斯尼经营公司(Euro Disneyland SCA) 欧洲迪斯尼财务公司的设计是为了有效地利用项目的税务优势。欧洲迪斯尼项目,与所有利用项目融资方式安排资金的大型工程项目一样,由于其初期的巨额投资所带来的高额利息成本,以及由于资产折旧、投资优惠等所形成的税务亏损无法在短期内在项目内部有效地消化掉;更进一步,由于这些高额折旧和利息成本的存在,项目也无法在早期形成会计利润,从而也就无法形成对外部投资者的吸引力。 为了有效地利用这些税务亏损,降低项目的综合资金成本,因而在欧洲迪斯尼项目的投资结构中部分地使用了类似杠杆租赁融资结构的税务租赁模式。欧洲迪斯尼财务公司所使用的SNC结构,是一种近似于我们在项目投资结构中所介绍的普通合伙制结构。SNC结构中的投资者(合伙人)能够直接分享其投资比例的项目税务亏损(或利润),与其他来源的收人合并纳税。在项目融资结构中,欧洲迪斯尼财务公司将拥有迪斯尼乐园的资产,并以一个20年期的杠杆租赁协议,将其资产租赁给欧洲迪斯尼经营公司。根据预测,在项目的头10年中,由于利息成本和资产折旧等原因项目将产生高额的税务亏损,而这些税务亏损将由SNC投资结构中的合伙人所分享。在20年财务租赁协议中止时,欧洲迪斯尼经营公司将从SNC结构手中以其账面价值(完全折旧后的价值)把项目购买回来.而SNC结构则被解散。 拓展:项目融资协议模板 甲方(政府主体): 乙方(社会资本主体): 甲乙双方在此达成如下条款: 一、项目内容 1.1项目概况 1.1.1 项目建设规模:本项目建设成本约 亿元(含前期征迁安置补偿费、土地费用及建设期利息)。项目总体规划用地面积约 亩,建筑面积约 万平方米(地下室建筑面积约 万平方米)。 1.1.2 项目公司融资利息:项目公司的融资利息以项目公司融资实际发生的费用为准,计入项目公司的投资总费用。项目公司融资利率水平原则上不高于基准利率(可视项目情况适当上浮 %, %以内部分由政府给予融资补贴,超出20%部分的利息由中标人承担)。 1.1.3项目实施:计划201 年初开工建设,201 年初建成使用。本项目项目特许经营期 年,其中计划建设期 年,运营期 年。 1.2项目合作范围 3.2.1 项目项下的投融资、施工总承包建设(含土建工程、机电工程、弱电工程、专业设备设施、室外工程及其他工程等)、竣工移交以及质量缺陷责任期内的整改修复、项目运营、维护管理等;具体工程范围以本项目经有资质单位审核的设计文件、施工图纸及相关技术标准和要求为准。 3.2.2甲乙双方按照本协议的约定负责项目合作期间涉及的债务偿还、风险承担及享受相应的运营收益。 3.2.3项目运营期的绩效考评。 1.3项目批准文件 (1)项目建议书的批复文件。 (2)发改委的招标核准文件。 (3)由甲方建设 项目的双流县人民政府会议纪要。 二、项目公司 2.1项目公司成立条件 5.1.1项目公司必须按本协议约定的条件设立。项目公司的住所地设在项目所在地。 5.1.2甲方应协助项目公司获得设立项目公司所必需的政府有权部门的批文,以使项目公司能够按照《中华人民共和国公司法》等相关法律、法规的要求,办理组建、设立项目公司的工商登记手续。 2.2项目公司注册 5.2.1项目公司注册资本金为项目总投资的20%,即 万元,其中:甲方出资 万元,占项目公司 %的股权;乙方出资 万元,占项目公司 %的股权。股东注册资本金根据项目实施的资金需求,同时同股权比例到位,具体事项在项目公司章程中约定。项目公司注册资本的增加、减少、股东变更、股权转让等,应按国家有关规定及本协议相关条款执行。 2.3 项目公司的出资方式 甲乙双方均以现金方式对项目公司出资。甲乙双方按照本协议支付给项目公司的注册资本金以外的款项作为甲乙双方各自对项目公司的债权。 2.4项目公司成立时限 乙方必须保证配合甲方在本协议签订之日起60日内设立项目公司完毕,获得企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等,并达到可以对外营业的法定条件。 2.5项目公司的组织结构项目公司采用现代法人治理结构,成立股东会、董事会或执行董事、监事会,保证项目公司顺利运行。甲方在董事会拥有控制权。 2.5.1股东会 由甲乙双方组成,是本协议项下项目公司的最高权力机构,具体职权按照公司法的有关规定执行。 下列事项由股东会决定,并由全体股东一致同意才能发生法律效力: (1)任何一方转让所持有的全部或部分股权,或在全部或部分股权上设置担保的; (2)项目公司对与本项目建设、运营无关的融资及担保的; (3)对公司增加或减少注册资本的; (4)对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式的; (5)选举和更换由非职工代表担任的董事、监事。 2.5.2董事会 项目公司设立董事会,董事会由 (5) 人组成,甲方委派 (3) 人,乙方委派 (2) 人。董事会按照公司法的有关规定执行。 下列事项由董事会决定,并经董事会过半数后生效: (1)选举公司董事长、副董事长、总经理、财务总监; (2)制定项目运作方案和管理团队考核目标; (3)制定项目运营方案; (4)决定项目公司员工的劳动报酬。营。 5.6.2项目管理团队应当接受董事会、监事会的监督。 2.7项目公司财务管理 5.7.1项目公司所涉的会计、税务由项目公司统一处理。 5.7.2项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。 2.8项目公司风险 5.8.1除本协议另有约定外,因项目风险而形成的损失由甲乙双方按项目公司股权比例进行负担。 2.9项目退出及移交 项目移交:特许经营期届满,项目无偿移交给政府,政府也可以根据实际需要和项目运营情况提前接收。 2.10其他 5.11.1项目公司的章程及相关管理制度,均应当符合本协议的约定。 5.11.2除本合同约定外:甲乙双方根据项目公司的股权比例行使股东会的表决权;项目公司的成立时间及组织机构的设立、运作程序、利润分配等按本协议的相关约定执行。 三、相关建议 目前我县实施PPP投资有两个政策限制有待突破 1.建议项目公司与甲方签订《 项目投资建设合作合同》进行投资建设,与乙方签订《施工总承包合同》进行工程施工总承包。 2.我县项目为纯公益性项目和提供公共产品的项目,须配置资源给项目公司作为项目公司回报的保证,而我县目前有现金流的资源只有土地收益权的出让,建议尽快完善土地作为匹配资源注入项目的相关手续。 ;

5700亿扶持房地产

1852年,天文学家加斯帕里斯发现了一颗小行星,他将其编号为小行星16,又称灵神星,运行在火星和木星之间的小行星带中。现代天文学家通过雷达波分析了灵神星,结果发现这是一颗价值连城的“黄金小行星”。灵神星上的黄金是怎么来的?能否把这颗黄金小行星带回地球上?早前,一些炼金术士希望能够找到“点石成金”的方法。但随着人类对于元素认识的加深,炼金术从科学原理上被彻底否定,无法通过化学手段来让其他元素转变成金元素(79号元素)。

物理学家可以通过核物理的方式,直接改变原子核中的质子和中子数,从而制造出金原子。但由此方法得到的金原子数量非常少,成本极高,而且所得的金原子都是不稳定的同位素。黄金都是从自然界中开采而来,但地球上的黄金储量非常低,金在地壳中的占比仅为十亿分之三,目前人类总共开采了大约20万吨黄金。黄金十分稀有,并且具有优异的物理性质而被广泛应用,所以黄金的价值高昂。

自然界中的金不是地球制造出来的,而是早在地球乃至整个太阳系诞生之前就已经存在了。太阳核心中正在进行核聚变反应,但那里仍然没有条件合成出金这样的重元素,就连26号元素铁都制造不出来。只有在一些极端的高能宇宙事件中,才会合成出少量的金元素。对于质量超过太阳8倍的大质量恒星,它们最终会爆炸成超新星,在短时间内释放出极高的能量,由此可以合成出金元素。

罕见的双中子星合并事件不但会释放出引力波,也能制造出金元素。此前,天文学家探测到1.3亿光年外的两颗中子星发生碰撞,制造出10倍地球质量的金和铂。在太阳系形成之前,上一代大质量恒星的超新星爆发或者双中子星碰撞,给原始太阳星云带来了包括金在内的各种重元素。太阳星云坍缩形成了太阳系中各大天体,所以地球和灵神星上都有金的存在。

灵神星比较特别,它曾与其他天体发生剧烈碰撞,只留下金属核心,所以它几乎是一颗由金属构成的小行星。这引起了天文学家的很大兴趣,因为这颗特殊的小行星包含着早期太阳系信息。灵神星的平均半径约为111公里,质量为2.41亿亿吨,其中包含着丰富的金及其他贵金属。据估计,灵神星的价值可以达到45万亿亿元(7万亿亿美元),足够给地球上每个人5700亿元,这无疑是一个天文数字。

NASA正在制定一项任务,计划发射一艘无人太空飞船,前往灵神星进行近距离探测。SpaceX将为此次任务提供火箭,预计在2022年发射,并于4年之后飞抵灵神星。目前人类并没有技术把灵神星带回地球上。如果像灵神星这样的巨型小行星撞向地球,人类将根本无力阻止,结果会造成巨大的破坏,摧毁地球生态系统。要知道,引发6500万年前的第五次物种大灭绝的小行星,其直径也只有大约10公里。

如何解决中国房地产融资面临的困境

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念,融资渠道是具体的战略规划,这两个怎么可能放在一起呢?

房地产企业如何拓宽融资渠道

房地产业是一个资金密集型产业,其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施,在为房地产投资过热现象降温的也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下,房地产业如何冲破融资困境,保持稳定健康发展?本文就这一话题谈一点粗浅看法。一、房地产企业融资现状(一)融资规模持续增长近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示,我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨,2001~2005年短短4年里,全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍(参见表1-1)。 (二)银行信贷是房地产融资的主要渠道仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元,其中:国内贷款1692亿元,占21.99%;自筹资金2184亿元,占28.38%;其他资金来源3671亿元,占47.69%。可见,银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右,呈三足鼎立的态势,看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现,自筹资金中只有55%左右为自有资金,30%~40%为企业从银行获得的流动资金贷款,其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中,80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来,有60%~70%资金直接或间接来自银行信贷的支持(部分企业甚至达到70%~80%)。(三)股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格,截至2005年末我国房地产上市公司只有80家,仅占全部上市公司总量的2%,占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据,我们可以发现,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低,且2002年以来呈现快速下滑的趋势,平均只占0.001%左右。(四)房地产资金信托活跃2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元,增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后,全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长,直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文),对信托融资进行严格限制,给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。二、房地产企业融资存在的主要问题 (一)融资渠道过于单一从上面对表1-1的分析中可以得知,我国房地产企业开发资金来源中有60%~70%直接或间接来自银行,只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求,相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构,加剧了房地产企业的财务风险,不利于整个房地产市场稳定发展。(二)银行体系所承担的风险与收益不对称作为自负盈亏的企业,银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益,承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险,风险和收益处于极度的不对等状态,再加上各种违规贷款的存在,整个房地产金融面临巨大风险,不利于银行体系的稳定。(三)缺乏多层次房地产金融体系就房地产体系而言,目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系,专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重;缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系;缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等等。(四)房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待于制订。(五)房地产企业融资瓶颈亟待突破为防范整个金融体系出现系统性风险,央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定,使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈,房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。三、房地产企业融资策略分析(一)发展多元化直接融资银行贷款融资是典型的间接融资,具有短期性特征,到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道,除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外,还可以发展市场化直接融资,建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行,很大程度上是银行贷款的变种,但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行,因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。我国目前真正意义上的信托投资机构并不多,且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构,另一方面应在加强对房地产信托监管的通过完善房地产金融市场,规范和发展信托融资方式,使之成为房地产业融资的一条主要通道。2.培育地产金融二级市场,推动住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化,就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要以抵押贷款作为担保的债券),并通过二级市场进行交易,转卖给市场投资者,以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场(个人房贷市场)的运作不仅使得一级市场(开发贷款市场)有了稳定的资金来源,而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性,有效实现了风险分散和风险管理的目标,同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国,经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品,具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率,受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段,各地宜根据国家相关政策,结合当地实际情况,积极推动住房抵押贷款证券化进程。3.建立多层次房地产金融体系借鉴国外先进经验,逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系,以促进我国房地产金融业发展,加速银行资金周转,降低银行金融风险。4.建立和完善相应法律制度配套措施规范各种融资行为并加强监督管理,以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患,引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据;加快修订《企业债券管理条例》,尽快出台《产业投资基金法》等等。(二)进一步完善间接融资我国是一个间接融资占绝对比重的国家,在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。要进一步改进和完善银行间接融资渠道,更好地为房地产企业提供服务。1.推进间接融资形式多样化目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断,但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状,提供一些有特色的信贷服务,如建立一种将中外银行、担保机构有效结合,为企业提供贷款的融资方式,具体可采取的模式,如:中资银行+外资银行;中资银行+信用担保机构;中资银行+信用担保机构+担保企业;中资银行+担保企业甲+担保企业乙,等等,为企业提供各种担保和抵押贷款。2.创新变直接融资为间接融资的方式直接融资虽然形式多样,但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多,相反,从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。(三)探索建立组合式融资模式组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合,使其不但能够满足房地产企业发展,又能在最大程度上降低企业的资金成本。在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略,吸收新的投资者进入,成立项目合资公司,实行利润分成,进行原始资本积累;在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略;在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作;在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

房地产行业融资75万亿元,如何解决中国房地产融资面临的困境的问题分享结束啦,以上的文章解决了您的问题吗?欢迎您下次再来哦!