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通胀对房地产行业的影响不可小觑,因为房地产行业关系到50多个行业,它的变动对整个经济系统都会产生重大影响。

通胀对房地产行业影响,房地产关系到50多个行业

通胀对房地产行业的影响表现在房价上涨。通胀意味着货币贬值,购买力下降,这会促使人们将财富转移到实物资产上,其中包括房地产。当人们预计通胀加剧时,房地产市场的需求将增加,房屋供不应求,从而推高房价。

通胀对房地产建筑成本的影响也不可忽视。通胀导致原材料价格和劳动力成本上升,这会影响到房地产业的开发和建设。建筑材料价格上涨会增加房地产项目的成本,从而使开发商面临着更大的经济压力。

通胀对房地产销售市场的影响也较为明显。随着通胀的加剧,人们的消费能力下降,购买力减弱。这将导致房地产销售市场的需求下降,造成销售额的减少。这将对房地产企业的盈利能力和发展前景产生不利影响。

房地产行业的变动也会对相关行业产生连锁反应。房地产行业关系到50多个行业,其中包括建筑材料、家具、装修、家电等行业。房地产市场的低迷将直接影响到这些行业的销售额和发展。房屋销售下滑会导致建筑材料和家具销售减少,劳动力需求下降,对国内经济的整体运行产生一定冲击。

通胀对房地产行业有着重要的影响,从房价上涨到建筑成本的增加,再到销售市场的不景气,都将对房地产行业产生深远的影响。房地产行业的变动也会影响到相关行业,从而对整个经济系统产生连锁反应。我们需要密切关注通胀对房地产行业的影响,并采取相应的措施应对风险,保持经济的稳定和可持续发展。

通胀对房地产行业影响,房地产关系到50多个行业

通货膨胀时,投资者会寻找各种投资品来抵御通货膨胀,购房需求就会增加,就会进一步的推动房价,相反,当通货紧缩时,投资者没有更多的资金进行投资,购房需求就会减少,就会抑制房价上涨。通货膨胀是指货币供给大于货币实际需求,货币的购买力下降,从而使得一段时间内物价持续、普遍地上涨,通货紧缩是指货币供给小于货币实际需求,货币的购买力增强,从而使得一段时间内物价持续、普遍地下降。

房地产行业现状

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

房地产关系到50多个行业

房地产业与建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系,同时还直接影响到家用电器业、家具制造业、建筑装饰业。

楼市步入低迷后,与房地产相关的建材、家具、家电等上下游企业已经受到了较大影响。

来自国家统计局的数据显示,2008年前3季度房屋建筑新开工面积同比增长仅为7.41%,处于近年来的低点。同时国信证券经济研究所的数据显示,从建材行业来看,房屋建设占到了水泥消费的40%,而各类建筑合计更占到了玻璃消费的50%。从历史数据来看,多年来水泥产量增速、平板玻璃产量增速与房地产投资增速的波动基本同步。也就是说,房地产投资增速的变化将直接影响建筑、建材产品的需求。

通货膨胀有利于房产持有者吗

眼下,持有大量房产的人并不少,尤其是炒房者和房产投资者,少则数套,多则数十套,甚至更多。而由于全球金融危机的阴影一直没有散去,世界经济也一直处于低迷之中。而为了应对危机,各国都大量发行了货币,导致市场的流动性严重过剩,隐藏着越来越严重的通货膨胀隐患。很多人担心,一旦经济步入正常轨道会不会引发严重的通货膨胀。因此对如何不让手中的钱贬值,如何应对通货膨胀都很焦虑。购买房产能否应对通货膨胀,是议论最多的问题。购买房产能否应对通货膨胀呢?特别是持有大量房产的人,是否应对通货膨胀更为有利呢?通常情况下,通货膨胀对持有房产的人来说是有利的。因为房产也会随着通货膨胀而涨价,从而起到保值增值的作用。尤其在我们国家,围绕已购房子的税费比较少或者标准比较低,持有房产的成本不高,应对通货膨胀更加有利。但是任何事物都不可能是绝对的,不可能只有利没有害。如果通货膨胀严重到一定程度,对大量持有房产的人来说,也会产生不利影响。譬如日本的房产泡沫破裂,就导致 房价 出现大幅下跌现象。原本可以用于保值增值的房产,反而使持有大量房产的人出现了巨大损失。因为很多房产都是在泡沫最严重的时候购买的,都价格很高。泡沫破裂、房价大跌,自然会出现房产价值大减的现象。对持有大量房产的人来说,无疑是致命打击。这也意味着在通货膨胀面前,持有房产到底是有利还是不利,不仅要看通货膨胀的严重性,还要看房产的购买价格。一般情况下,购买的房产价格过高,也就是常说的在房价高位时购买的,发生严重的通货膨胀肯定是不利的。只有温和上涨的价格,对持有房产者才会有利。更直接地说,就是房价没有大量泡沫的情况下,持有房产对应对通货膨胀是有利的。否则,就是不利的。从我国目前的情况来看,虽然房价也有一定水分,有些过高了,但是并没有达到经济承受不了的地步,出现房价暴跌的概率很小。尤其在“房住不炒”定位下,房价已经不可能再快速上涨,不可能再给市场增加风险。因此不具备房价大跌的条件,而且调控手段比较灵活,也能有效遏制房价的暴跌。由于货币政策以稳健为主,配合灵活性的公开市场操作等手段,只是出现了货币超发现象,尚未形成引发严重通货膨胀的风险。即便出现通货膨胀,也会是相对温和、有序理性的,而不是严重的通货膨胀。也不可能导致房产大幅贬值。在这样的情况下,持有大量房产既不会受到严重损失,也不可能获得巨额收益,而是正常回报或小幅贬值。不存在明显有利还是无利。更有可能的是,比持有大量现金好。如果所持现金能够购买到一些比较好的理财产品或其他方面投资还好一点,否则贬值的概率是比较大的。手持大量现金者还是要考虑一些必要的投资。如果是现在买房应对通货膨胀,风险极大,不会带来正面作用了。相反,有可能会出现较大损失。

房地产现状及发展趋势

百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低

2020年1-4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末,TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元,分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元,同比下降31%。恒大操盘金额和销售面积全面领先

2020年1-4月,恒大和碧桂园发展强势,恒大以微弱的优势领先。操盘金额看,中国恒大与碧桂园均进入两千亿阵营,分别为2102.5亿元与1835.9亿元,万科地产紧随其后,这三家企业形成了明显的断层优势;

根据操盘面积看,中国恒大、碧桂园遥遥领先,操盘面积均超过2000万平方米;操盘面积在1000-2000万平方米的仅有万科一家;操盘面积在500-1000万平方米的有3家;500万平方米以下的有14家。多数房企销售均价下滑

根据克而瑞日前公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》,从操盘金额排在前20名的企业,与去年同期进行比较后发现,七成房企今年前四月的销售均价低于去年同期水平。降幅较大的为华润置地、中国恒大以及中国金茂,降幅均在15%以上。招商蛇口销售均价逆势上涨,同比增长11.43%。华润置地、中国恒大和中国金茂的销售均价与去年同期相比,下滑了15%以上,保利发展下滑程度在10%左右。

而销售均价出现下滑的主要原因,基本是因为受新冠疫情影响,相关房企在市场上的促销力度持续加强,这导致销售均价水平弱于去年同期。另一方面,这些企业的供货节奏、城市分布和产品结构等因素,也是导致销售均价下滑的原因之一。

4月份房企销售情况有所好转 但前四个月销售完成率显著低于上一年

4月,TOP20房企中有15家企业单月业绩环比提升,11家企业单月业绩同比增长。碧桂园4月单月实现全口径销售金额690亿元,在3月660亿元的基础上继续环比增长4.5%。恒大4月单月实现全口径销售金额650亿元,较3月环比增长4.7%。根据中房网不完全统计,按照已公布2020年销售目标39家房企,结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算,已公布销售目标的房企前四月销售目标完成率均值为20.06%,相比一季度整体提升了7.65个百分点,但仍不及2019年同期的完成情况。在监测的39家房企中,有18家房企销售目标完成率在均值以上。仅有一家企业销售目标完成率达到三成以上,而去年同期销售目标完成率在三成以上的企业数量为9家。目标完成率在20%~30%之间的企业数量与去年同期的31家相比,呈现大幅减少态势。去年同期,即使销售目标完成情况垫底的企业,其目标完成率也都在15%以上。而今年,首创置业和绿城中国两家企业前四月的目标完成率还不足15%。

从今年前四月来看,与去年一样,销售任务完成情况最好的房企仍然是九龙仓,其销售目标完成率超过三成,达33.27%。这主要得益于九龙仓最近几年来的主动降速。2020年房企销售目标谨慎

截止2020年4月初,已经有40家房企直接或者间接公布了2020年销售目标。尽管大多数企业2020年销售目标较2019年销售成绩有不同程度的增幅,但平均增幅较以往明显缩小。这40家企业2020年销售目标平均增速不足14%,创下近年来的新低。伴随着行业增速放缓,尤其是受新冠疫情影响的时间难以预测,房地产行业不确定性增加,房企纷纷选择谨慎表态。在40家企业中,有34家企业上调了销售目标,1家持平,5家下调。

2019年刚刚冲击到千亿的建业地产却将2020年销售目标下调至800亿元,下调幅度20.9%。建业地产董事会主席胡葆森称,3年时间从房地产销售刚刚突破200亿元到跨上1000亿元台阶并不容易,但任何事情都有两面性,3年增长了800亿元的背后也隐藏了高负债、利润低等弊端。虽然我国新冠疫情已基本被遏制,但房地产市场还是存在很多不确定性,房企们要达成之前的销售目标尚需努力。中房研协日前发布的报告指出,二季度房地产行业仍然承压,短期政策主要在企业端支持恢复行业平稳发展、稳定市场预期方面。多数房企资金主要来源销售回款和市场融资,疫情对房企资金链产生冲击,抗风险能力弱的中小房企加速退出市场,头部房企并购增加,推动行业集中度进一步提升。高层近期重申坚持“房住不炒”定位,明确了不会改变房地产调控的基本方向,不会因为疫情导致的经济增长压力下,把鼓励房地产投资投机作为刺激经济增长的手段。

本次疫情考验了房企营销能力、融资能力、成本控制能力,也使得居民更加注重居住品质,而产品类型、配套设施、建筑质量、物业服务将成为未来房企的核心竞争力。

——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

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